新版 更新 中 （徐々にＵｐ してます。随時、過去の出題、イラスト、判例、標準管理規約、マンション管理標準指針などを追加・修正・加筆しています。）
マンション管理士・管理業務主任者を目指す方のために、区分所有法を条文ごとに解説しました。
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第一章 建物の区分所有 |
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| 第一節 | 総則 | （第一条 ～ 第十条） | |
| 第二節 | 共用部分等 | （第十一条 ～ 第二十一条） | |
| 第三節 | 敷地利用権 | （第二十二条 ～ 第二十四条） | |
| 第四節 | 管理者 | （第二十五条 ～ 第二十九条） | |
| 第五節 | 規約及び集会 | （第三十条 ～ 第三十九条） | |
| （第四十条 ～ 第四十六条） | |||
| 第六節 | 管理組合法人 | （第四十七条 ～ 第五十六条の七） | |
| 第七節 | 義務違反者に対する措置 | （第五十七条 ～ 第六十条） | |
| 第八節 | 復旧及び建替え | （第六十一条 ～ 第六十四条） | |
| 第二章 団地 | （第六十五条 ～ 第七十条） | ||
| 第三章 罰則 | （第七十一条・第七十二条） | ||
| 附則 | |||
| ◎区分所有法の中で詳細説明のあるもの | |||
◎最終改正：平成２０年４月３０日法律第２３号
これに合わせて、条文と解説は平成２１年２月２３日、更新済。
| ★区分所有法設定までのあらすじと改定の経過 |
昭和30年代に入り、都市部を中心に中高層の住居を目的としたビル（いわゆるマンション）が多数建設され、１つの建物の中に多くの室の所有者が存在することになりました。
この状況は、それまでの「民法」（現在は削除されている２０８条）で規定されていた、１つの敷地（土地）の上に一戸の家がある、いわゆる戸建を中心としていた「土地と建物」の権利関係の規定では対応が出来なくなり、そこで民法の特別法（民法に優先して適用される法律）として、「建物の区分所有等に関する法律（略称：区分所有法という）」が昭和３７年（1962年）に新しく制定されました。
昭和３７年に新しく制定された区分所有法が規定する主な点は、
１．建物の区分所有という概念・区分所有権・区分所有者をはっきりとさせた
２．区分所有建物（マンション）の内部を、個人が所有し、その所有者が自由に使用でき区分所有権の対象となる「専有部分」と、他の人も使うために自由な処分が制限される「共用部分」とに分け、その内の「共用部分」を、個人の単独所有から外し区分所有者達の共有とした
３．「共用部分」を管理・使用する権利と義務を定め、各マンションで設定する「管理規約」と「多数決による集会での決議」による区分所有者（マンション・オーナー）達の自治運営を広く認めた
４．複数の棟からなる団地における管理に関する規定を定めた
です。
昭和３７年に新しく制定された区分所有法により、マンションにおいては今までの民法で規定されていた建物に対する「所有権」が制限を受けた新しい概念の「区分所有権」として創設され、また建物の「共用部分」の「共有」が民法とは異なった扱いとなりました。
しかし、その後も、建物と土地の権利が一体化していないためのトラブルやマンション内での管理の不十分が指摘され、昭和５８年（1983年）に大幅に改正されました。
昭和５８年の改正により、区分所有法は条文数が３７条から７０条に増え、また、章・節構成になり、新たに「土地の権利の敷地利用権、区分所有者の団体（法人格のない管理組合）、管理組合の法人化、義務違反者などに対する措置、区分所有建物の建替え」などの規定が設けられました。
昭和５８年の改正の主な内容は、次のとおりです。
１．マンションの専有部分（各室）とそのマンションが建っている土地の権利（敷地利用権といいます）との関係を一緒（一体化）にし、室と土地がバラバラに処分できなくした
２．これに伴い、不動産登記法も変更し、土地の権利＝敷地利用権（不動産登記法では「敷地権」といいます）は、建物の専有部分に登記し、土地を処分しても建物（専有部分）の登記変動だけにした
３．マンションの管理を充実させるため、団体や管理組合法人制度、規約の扱い方、問題を起すマンション住人に対する訴訟制度、また建替えでの規定の改正をした
などです。
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| ★平成１４年（２００２年）の改正の主なポイントは； |
その後も増加する分譲マンションでは管理面でのトラブルが多発し、また平成７年（1995年）に起きた「阪神・淡路大震災」での阪神地区におけるマンションの倒壊において、倒壊したマンションをどう建替えていくかで建替制度の不備が明確になりました。
そこで、大規模災害による全壊マンションの再建に関する特別法として同年（平成７年）３月に｢被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法｣が制定・施行されるにいたりました。
この法律は、区分所有法の特別法で、通常、｢再建特別措置法｣などと呼ばれています。
また、区分所有法自体も、今までの問題点と、世間の情報化の進歩（ＩＴ化）を反映して、平成１４年（2002年）の改正がありました。
平成１４年の改正では、項目数も追加され、条文数も７０条から、７２条になりました。
◎ 平成１４年の変更や追加の主な点は、 以下のとおりです。
Ⅰ.マンション管理の適正化のための措置として
1.特別決議を要する共用部分の変更の範囲を限定（第１７条関係）
・共用部分の変更行為のうち｢形状又は効用の著しい変更を伴なわないもの｣は、普通決議で実施可能（いわゆる大規模修繕も過半数決議で実施可能）になりました。
2.管理者（管理組合の理事長等）の権限の拡充・明確化（第２６条関係）
・共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領について区分所有者を代理する権限を付与することになりました。
・これらの事項につき管理者が当事者として訴訟追行することも可能となりました。
3.規約の適正化に関する規定の新設（第３０条関係）
・区分所有者間の衡平が図られるように定めるべきことが規定されました。（当然ですが）
4.規約及び集会に関する規定の整備・IT化等による新規規定（第３０条、第３３条、第３９条、第４２条、第４５条関係）
・規約・議事録の電磁的記録（フロッピー・ディスク、CDやUSBメモリーなど）による作成・保管もできることになりました。
・電磁的方法（コンピューター利用）による議決権行使も管理組合の規約によっては可能になりました。
・集会を開催せずに書面または電磁的方法によって決議を行うことを許容するような方法も可能となりました。
5.管理組合法人成立の人数要件（３０人以上）を撤廃した（第４７条関係）
・従前の法人成立要件の区分所有者の数が３０人未満の管理組合についても、法人格を取得することが可能となりました。
6.復旧決議の反対者が買取請求をする場合の手続きの整備（第６１条関係）
・賛成者の全員の合意で、区分所有者以外の買取人（ディベロッパーなど）の指定が可能になりました。
・４か月以上の催告期間経過後は買取請求不可（権利行使の期間を制限）となりました。
Ⅱ.建替え円滑化のための措置として
1.建替え決議の要件の見直しと手続きの整備
（1）建替え決議の要件の見直し（第６１条１項関係）
・区分所有者及び議決権の５分の４以上の多数決のみで建替えが可能（費用の過分性の要件は撤廃）となりました。
（2）建替え後の敷地の範囲・建物の使用目的の同一性の要件の緩和・撤廃（第６１条第１項関係）
・従前の敷地と一部でも重なり合った土地であれば、新建物の敷地とすることが可能となりました。
・新旧建物で主たる使用目的を変更することが可能となりました。
（3）建替え決議をする場合の手続の整備（第６２条第４項から第６項までの関係）
・集会の招集時期を２か月以上前に前倒しにして行うことになりました。
・事前に通知すべき事項が拡充（情報提供の充実）されました。
・集会の１か月以上前に説明会の開催が義務付けられました。
2.団地内にある建物の建替え手続等の整備
（1）団地内の建物の建替え承認決議の制度を導入（第６９条関係）
・団地管理組合の集会の議決権の４分の３以上の承認決議で建替えが可能となりました。
（要件）新旧建物の所在土地が団地建物所有者の共有、団地内建物の一部が区分所有建物
・他の棟の将来の建替えに特別な影響が及ぶ場合についても、団地建物所有者間の適切な利害調整が図られるよう考慮されています。
（2）団地内の建物の一括建替え決議の制度の導入（第７０条関係）
・団地管理組合の集会の区分所有者及び議決権５分の４以上（各棟の３分の２以上）の決議で団地内のすべての建物の一括建替えが可能となりました。
（要件）①敷地が団地建物所有者の共有、
②団地内建物の全部が区分所有建物、
③規約で建物が団地管理組合の管理対象とされていることです。
この平成１４年の区分所有法改正の前に、区分所有法で規定する「建替え」の決議後を受けて、マンションの建替えに関する法律「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」も制定されて、区分所有法では明確でなかった建替えを規定しています。（平成１４年１２月施行）
| ★平成２０年（２００８年）１２月施行による改正のポイントは； |
＊平成２０年１２月に「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」の制定・施行により、民法で規定していた「法人」の規定が大幅に変更されました。
「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」制定の概要は以下のとおりです。
◎ 中間法人法の廃止
杜撰な管理にあり、問題となっていた公益法人が、行政改革のやり玉にあがり、公益法人制度改革関連法の一つとして成立した「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」が、平成１８年６月２日に公布され，平成２０年１２月１日から施行されました。
この法律の施行に伴い，中間法人法は廃止され、既存の中間法人は、「一般社団・財団法人法に基づく一般社団法人」に移行しました。
これにより、民法第３章法人の規定（第３３条～第８４条の２）が大幅に変更になりました。変更といっても実体は、民法の法人の規定がほとんど削除されています。
これをうけ、区分所有法でも、管理組合法人の規定で準用していた民法の条文が無くなったために、準用先を「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」としたり、区分所有法の条文として新規に明文規定しています。
たとえば、区分所有法の旧第４７条１０項（法人の権利・行為能力、事務所など）や、理事及び監事関する区分所有法旧第４９条７項、同第５０条３項などの規定です。
特に、管理組合法人の解散及び清算については、準用していた民法の条文が削除されたために、区分所有法に新しく第５５条の２～第５５条の９ 及び、第５６条の２～第５６条の７ が追加されました。
| 現在の区分所有法の構成： |
区分所有法制定の基本は、一言で言えば、一棟の建物を室を単位に区分し、その各部分を所有権の目的とする場合の所有関係を定めるとともに、廊下・階段を含めた建物や、集会室・管理人室などの附属施設そして敷地などの共同管理について定めた法律です。
たとえば居住用のマンションでは、各住戸部分（室）を各々の所有者が単独所有しても、住戸部分のほかに、建物の躯体、外壁、エントランス、開放廊下、エレベーター等のように、所有者が単独所有できない（ある人が単独所有し、利用を制限すると他の人が困る）部分があるため、その所有関係をどのようにするかを定める必要があります。
◎建物を専有部分と共用部分に分けた
そこで、区分所有法では、権利関係の調整を図る必要性から、各々が単独所有し今までの民法で規定した「所有権」を制限した内容として「区分所有権」を創設し、その権利が及ぶ建物の単独所有部分を「専有部分」と名づけました。
また、建物の躯体、外壁、エントランス、開放廊下、エレベーター等のように、ある人が単独所有し、利用を禁止すると他の人が困る部分を「共用部分」と名づけ、民法の「共有関係」を制限し、この「共用部分」の権利は、「専有部分」と共に移動し、単独には処分（分割、抵当権の設定など）ができなくしました。
また、建物の各室は、構造上／物理的に壁や天井を介して隣室や上下の室と繋がっています。
この状態では、民法で定める所有権に基づいて、自分の室の壁や天井・床だけを取り外ずすと、穴があいたりして当然に他の人の室に影響を及ぼします。
そこで、一棟の建物の一部を分けて（区分といいます）所有する以上、必然的に建物を、他の区分所有者と共同して管理する必要がありますので、管理のための組織や運営方法等について規定する必要があります。
これは、建物だけでなく、そのマンションがある建物の敷地や附属施設にもいえますので、敷地と附属建物についても、規定しました。
◎建物の権利と土地の権利（敷地利用権）が共に移動するようにした
マンションのように、建物の権利が区分して所有されている場合、土地（敷地）の権利が建物の権利とは別になると、土地の権利者から、その土地の所有権により、マンションの１室を壊せという事態も想定されます。
１棟の建物の１室だけを壊せということは、集合住宅である隣室や上・下の室に与える影響上からも不可能な要求ですから、この状況が発生する事態を回避する手立てが必要です。
そこで、区分所有法では、マンションが建っている土地を「建物の敷地」と規定し、室（専有部分）を所有する権利と連動させ、新しく「敷地利用権」を創設しました。
そして、敷地利用権となると、室（専有部分）の権利が動けば、土地の権利も一緒に動くよう分離して処分ができないと規定しました。これは、不動産取引にも反映させる必要性から、不動産登記法も改正されています。
このように、民法で定める所有権と共有関係を大幅に制限した内容を定めているのが、区分所有法です。
その、概念は、建物内において自分で原則、自由に処分できる部分「専有部分」の権利を中心に、次のようになっています。
さらに、区分所有法では、この所有権の制限の他に、１つの建物の中で多くの人が暮らし生活するいわゆる共同生活であるために、戸建のような自由な使用ができないことを想定し、居住者間での「ルール」を規約で定めることができるようにしています。
★その他の規定
区分所有法は、もともと、一棟における建物と土地の権利関係・管理関係を定めた法律でしたが、それが発展して、複数のマンションなどの建物が存在する、いわゆる団地関係における管理等の方法についても定めています。
◎現在の区分所有法は、３つの章から成っています。
1）第1章｢建物の区分所有｣ （第１条から第６４条まで）
1棟の建物の区分所有の関係について定めたもので、この法律の中核をなしています。
8節から成り立っています。
第１節は、区分所有法関係の基本的な用語の定義など （第１条から第１０条まで）
第２節は、廊下・階段など共用部分の共有関係など （第１１条から第２１条まで）
第３節は、マンションの土地（敷地利用権）と専有部分との関係 （第２２条から第２４条）
第４節は、団体生活をまとめる管理者の立場 （第２５条から第２９条まで）
第５節は、団体での生活規範となる規約及び集会のありかた （第３０条から第４６条まで）
第６節は、管理組合を法人とした場合 （第４７条から第５６条の２ まで）
第７節は、マンションに住む人が義務違反をした場合にとれる措置 （第５７条から第６０条まで）
第８節は、建物が壊れたとき、老朽化した場合における所有者の選択 （第６１条から第６４条まで）
2）第２章｢団地｣ （第６５条から第７０条まで）
1団地内に数棟の建物があって、それらの建物の所有者が団地内の土地等を共有している場合、すなわち団地関係が構成されている場合における管理の方法、建替え等について規定。
3）第３章「罰則」 （第７１条、第７２条）
管理者、理事、規約を保管する人、議長又は清算人が義務等を怠った時には、２０万円以下の過料、または １０万円以下の過料が課せられます。
以上。
| ページ終わり |
謝辞：Kzさんの了解により一部転用・編集をしています。
最終更新日：
２０１０年５月２８日；ちょろちょろと
２００９年６月１７日
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