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＊規約で定めることができる．．．規約の作成は区分所有法上の義務ではない。任意である。しかし、マンション管理の根本規則であり、マンションの憲法とも言われる位置にあるので、殆どのマンションでは「管理規約」として作成されている。

★規約とは

　第３０条は規約に関する規定です。
区分所有法では単に規約と称していますが、一般には「管理規約」といわれています。

　規約の設定は、区分所有法第３条で、区分所有者の団体に対して、集会を開くことなどと共に、認められています。

＜参照＞区分所有法第３条　（区分所有者の団体）

第三条 　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

　規約とは、区分所有建物において「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する事項に関し区分所有者間の権利義務を定めたもの」で、区分所有者団体における自治法の一種と考えられます。
　第３０条１項はその制定の根拠を示し、その規定可能範囲を規制する授権法規（法律の委任を定めた法）且つ制限法規です。

　いいかえますと、区分所有者の集会によって決定した、建物・附属施設・敷地の管理・使用についての自主的なルールです。

◎規約で定められるのは、管理と使用についてだけ
　 区分所有権（専有部分を目的とした所有権）を譲渡してはいけないなどの禁止や制限等は建物や附属施設等の管理・使用に関する事項ではありませんから規約で定めても効力がありません。
また、規約も広義の合意の一種として強行法規や公序良俗（民法第９０条）に反することは定められず、不合理に権利を制限し義務を規定するような場合にはその規約の効力が認められないことは勿論です。

＜参照＞民法第９０条：（公序良俗）
　公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。

　そして、そのマンションの区分所有者以外の人の権利を害してはいけません。（４項）

★殆どは規約にできる。しかし規約がなくてもいい。（作成は任意）

      ただし、区分所有法で、「規約として定めることができる」と規定してある条文だけ規約で変更や設定ができる。これに反する規約は設定しても無効（強行規定）。

★規約で別段の定めができる事項：

　　　　　◎規約共用部分等に関する事項．．．第4条2項、第5条1項、第22条1項但し書き、第22条2項

　　　　　◎共用部分の共有等に関する事項．．．第11条2項、第27条1項、第14条、第17条1項、第18条2項、第19条、第16条、第30条2項

　　　　　◎管理者に関する事項．．．第25条1項、第26条1項、第26条4項、第28条

　　　　　◎規約に関する事項．．．第33条1項、第42条3項

　　　　　◎集会に関する事項．．．第34条3項、5項、第35条1項、第35条4項、第45条1項、第37条2項、第38条、第39条1項、第41条

　　　　　◎建物の復旧に関する事項．．．第61条4項

　　　　　◎管理組合法人に関する事項．．．第49条4項、第49条、第50条３項、第52条1項、第56条

　　　　 ＊このほか、区分所有法第６条で定める「共同の利益に反する行為」以外でも、区分所有者相互間の事項なら、「公序良俗（民法第９０条）」や「強行規定」に反しなければ、規約で規定できる。

◎規約で定めた別段の規定の例

　規約で別段の定めができる事を受け、標準管理規約では、以下のように別段の規定を定めています。

　　◎ペットの飼育の可能・禁止、管理費の額の決定、徴収方法なども規約で設定できる。

　　　　また、規約違反について、社会的に相当な範囲なら、制裁金を定める規約も有効と考えられる。

　　　　しかし、全ての動物の飼育を禁止する規定は無効。例えば、観賞用の熱帯魚・小鳥などは他の区分所有者の迷惑にはならないので飼ってもいい。

　　　　　（＊）国土交通省作成の「標準管理規約」（法文ではない）があるので、これも参照にするといい。

｛判例｝当初はペット禁止でなかったので、犬を飼っていたが、規約の変更でペットの禁止が決められた。
　　　　この規約の変更は、特定の区分所有者（犬の飼い主）＝特別に影響を及ぼす人の承諾が必要か？

　　　判例では、犬の飼育が家族の生活・生存にとって必要不可欠でないので、ここに規定する「特別の影響をおよぼす人」ではない。
　　　承諾は不要。ペット禁止の規約は成立した。

　　　★規約は、マンション以外の人には、影響を及ぼさないが、マンションの敷地内の空地に駐車場を設けて、外部の人に賃貸することはできる。（排他的な収益をする権利の設定はできる。）

★規約以外に使用細則がある

　区分所有法には使用細則についての規定はないのですが、例えば、マンションに駐車場があれば、その使用について特定の区分所有者に専用使用権を認め、その使用者の選定方法や使用料等を使用細則で定めることがあります。また、ペット飼育に関する細則なども管理規約と共に存在しています。

　使用細則は管理規約以外の取り決めです。そこで、管理規約で決めておかなければならない事項と、使用細則で定めることができる事項が問題となります。
その判断の基準としては、区分所有法で
　　�@個別的に管理規約によってのみ定めることを認めている（絶対的規約事項）か、
　　�A管理規約で定めても認められる区分所有者相互間の一般的な事項（相対的規約事項）　かになります。

　�Aに該当すれば、使用細則での定めも許されると解されます。

　例えば、「一部共用部分の各共有者の負担割合」について、区分所有者及び議決権の各過半数の集会の決議で使用細則に定めることは、区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
　「第十九条 　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 」とあり、この規定は一部共用部分の各共有者においても適用されますが、絶対的規約事項と解され、別段の定めは、管理規約でなければ規定できません。使用細則で定めることは、許されません。

　また、区分所有者が専有部分の修繕に係る共用部分の工事を行うことができる旨を管理規約で定め、その具体的な手続きや当該区分所有者が遵守すべき事項等について使用細則で定めることは、区分所有者相互間の一般的な事項（相対的規約事項）の例の１つと考えられますので、使用細則で定めることが許されます。

＜参考＞標準管理規約（単棟型）では、管理規約のほかに、別途の「使用細則」を定めることも認めていて、駐車場の使用方法・使用料、やペット飼育のルールを定めることができる。

（使用細則）
標準管理規約（単棟型）　第１８条 対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。

＜参考＞標準管理規約（単棟型）　第１８条関係コメント
�@ 使用細則で定めることが考えられる事項としては、
動物の飼育やピアノ等の演奏に関する事項等専有部分の使用方法に関する規制や、
駐車場、倉庫等の使用方法、使用料等敷地、共用部分の使用方法や対価等に関する事項等があげられ、
このうち専有部分の使用に関するものは、その基本的な事項は規約で定めるべき事項である。

なお、使用細則を定める方法としては、これらの事項を一つの使用細則として定める方法と事項ごとに個別の細則として定める方法とがある。

�A 犬、猫等のペットの飼育に関しては、それを認める、認めない等の規定は規約で定めるべき事項である。

基本的な事項を規約で定め、手続き等の細部の規定を使用細則等に委ねることは可能である。

なお、飼育を認める場合には、動物等の種類及び数等の限定、管理組合への届出又は登録等による飼育動物の把握、専有部分における飼育方法並びに共用部分の利用方法及びふん尿の処理等の飼育者の守るべき事項、飼育に起因する被害等に対する責任、違反者に対する措置等の規定を定める必要がある。

�B ペット飼育を禁止する場合、容認する場合の規約の例は、次のとおりである。

ペットの飼育を禁止する場合
（ペット飼育の禁止）
第○条 区分所有者及び占有者は、専有部分、共用部分の如何を問わず、犬・猫等の動物を飼育してはならない。ただし、専ら専有部分内で、かつ、かご・水槽等内のみで飼育する小鳥・観賞用魚類（金魚・熱帯魚等）等を、使用細則に定める飼育方法により飼育する場合、及び身体障害者補助犬法に規定する身体障害者補助犬（盲導犬、介助犬及び聴導犬）を使用する場合は、この限りではない。

ペットの飼育を容認する場合
（ペットの飼育）
第○条 ペット飼育を希望する区分所有者及び占有者は、使用細則及びペット飼育に関する細則を遵守しなければならない。ただし、他の区分所有者又は占有者からの苦情の申し出があり、改善勧告に従わない場合には、理事会は、飼育禁止を含む措置をとることができる。

　　　★規約でも区分所有法と異なる定めのできないもの（強行規定）

　　　　　�@共用部分の重大変更の決議要件のうち議決権の数は４分の３以上（第１７条１項）。ただし区分所有者の定数は過半数まで下げられる。（第２１条、第６６条で準用されている）

　　　　　�A管理所有者による重大変更行為の禁止。（第２１条２項）

　　　　　�B規約の設定・変更・廃止に関する決議要件。４分の３以上（第３１条１項）（第６８条で準用されている）

　　　　　�C集会招集請求権の定数を区分所有者の５分の１以上に増加させること。下げるのは可（第３４条３項）

　　　　　�D特別決議事項（共用部分の重大変更、規約の変更、建替など）については、招集通知に通知されていないときは決議できない。（第３７条２項）

　　　　　�E義務違反者に対する訴訟提起の決議要件は４分の３以上であること（第５８条２項）（第５９条２項、第６０条２項で準用されている）

　　　　　�F建物価格２分の１を超える部分の滅失の場合（大規模滅失）の復旧決議の要件は４分の３以上であること（第６１条５項）

　　　　　�G建替決議の要件は５分の４以上であること（第６２条２項）

　　　　　�H管理組合法人の設立・解散決議は４分の３以上であること（第４７条１項、第５５条２項）

　　　　　�I団地内の建物の建替承認決議の要件は議決権の４分の３以上であること（第６９条１項。ここだけ区分所有者の数は入っていない。）

　　　　　�J団地内の建物の一括建替決議の要件は５分の４以上であること（第７０条１項）

　　　★規約で任意に規定できる事項

　　　　　�@管理組合の名称（法人では「管理組合法人」の名称は用いること）、業務、事務所の設置（法人では必須）

　　　　　�A管理組合役員の資格、職務権限、理事会・監事の設置（理事・監事は法人にすると必須）、定数、任期（法人では原則２年、規約があれば３年以内）、選任方法

　　　　　�B集会（総会）の成立要件

　　　　　�C管理費等の額、徴収方法、会計区分、会計期間、会計処理、遅延損害金の付加、保管方法、諸費用の支払方法、収支予算の編成、収支報告

　　　　　�D専有部分の用途、管理・使用制限

　　　　　�E共用部分、敷地、付属施設の用途、運営方法

　　　　　�F専用使用部分の範囲、専用使用者の資格、決定方法、使用期間、対価の有無、専用使用料の額・徴収方と譲渡・転貸の可否

　　　　　�G近隣および地方自治体などとの協定書の承継

★規約原本とは
　　従来、管理者や理事が置かれていないなどで、規約の原本の保管がないマンションもかなりありました。
　　厳密な規約の原本は、１通の規約書に、区分所有者全員が記名・押印すればいいのですが、分譲時の売買契約の多忙さ、場所などを考慮すると、現実的ではありません。

　　そこで、現在では、マンションの分譲会社がマンションの販売時に、規約案文のコピーを渡し、規約案文への同意書に署名・押印を得、最終的に分譲会社から規約原本と各規約の同意書を纏めて、管理組合に渡しています。これが、規約原本となります。

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★　あるマンション販売でのサンプル

「ｘｘｘｘマンション」管理に係わる承認書　

（売主）　　　　　ＡＡ　株式会社　
（管理会社）　　ＢＢ　管理　株式会社　　御中

　今般、土地付き区分所有建物「ｘｘｘｘマンション」の売買契約締結に伴い、下記の事項を承認します。
　　　　　　−　記　−
対象物件：　名称　　　：「ｘｘｘｘマンション」
　　　　　　　　所在地　：東京都千代田区・・・・

１．　別記　「ｘｘｘｘマンション　管理規約」、　「同使用細則」、「同宅配ボックス使用細則」、「同駐輪場使用細則」、「同共用駐車場使用細則」、「同共用駐車場使用契約書（書式）」、「同共同バイク置場使用細則」、「同共同バイク置場使用契約書(書式）」案を原案の通り承認し遵守いたします。　
　なお、この規約に基づき、「ｘｘｘｘマンション管理組合」に加入し、他の組合員と協議の上、規約に定める役員を選任することを承認します。　
　また、専有部分を第三者に貸与する場合は、その者にも、この規約及び使用細則等に定める事項を遵守させることを、誓います。

２．　管理規約による正規の管理者（理事長）が選任されるまでの間は、「ＢＢ　管理　株式会社」が管理組合の職務を代行することを承認します。
　　また、本物件の維持管理の必要上、あらかじめ備品として清掃用具、管理組合印及び理事長印、電話加入権（名義上は、「ＢＢ　管理　株式会社」にしますが、費用の負担及び実質上の権利者は、本物件の管理組合とします。）などの購入及び管理組合の預金口座の開設を承認します。

３．　本物件の駐輪場、駐車場及びバイク置場の当初の区割りについては、「売主　ＡＡ　株式会社」　の指定の方法によることを承認します。

４．　別記　「ｘｘｘｘマンション　管理費予算見積書」及び「ｘｘｘｘマンション　管理委託契約書」により、管理組合が「ＢＢ　管理　株式会社」に管理を委託することを承認します。

５．　対象物件に関し、売主又はその指定する者が、建物及び共用部分を、次の販売活動のために、無償使用することを承認します。　（規約ｘ条a項参照）
　　　　ア．対象物件内に販売案内所及びモデルルームを設置し、それらに伴う案内板や看板等を設置すること。
　　　　イ．対象物件の外壁面等に販売に関する垂れ幕、看板等を設置すること。

６．　管理の開始後、売主による未販売住戸がある場合には、売主による管理基金・修繕積立基金（一時払い金）の納付は要しないことを承認いたします。（規約ｘ条b項参照）

７．　対象物件の管理開始後、部分管理（暫定管理）があることを承認します。（規約ｘ条c項参照）

８．　管理規約ならびに管理委託契約書への署名捺印を、本書の署名捺印をもって代えることを承認します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

　平成　　年　　月　　　日
　　　　　　ｘｘｘｘマンション　　　　　　　号室　区分所有者
　　　　　　氏名　　　　　　　　　　　　　　　　　　印
　　　　　共有者　氏名　　　　　　　　　　 　　　印

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★規約の保管は絶対必要です。
　　規約はそのマンションでの憲法といえるほど、重要です。
　　そこで、この規約原本とその後の規約変更記録の保管責任者は、管理者がいれば、管理者が保管しなければなりません。（区分所有法第３３条１項）
　管理者がいないときは、建物を使用している区分所有者またはその代理人で、規約または集会の決議で定められ、保管の依頼を受けた者が保管します。 （区分所有法第３３条１項）
　管理組合法人では、規約の保管は理事が行います。（区分所有法第４７条１２項）

　　なお、 標準管理規約では、保管は理事長とされています。

＜参考＞標準管理規約（単棟型）　７２条：（規約原本等）

この規約を証するため、区分所有者全員が記名押印した規約を１通作成し、これを規約原本とする。

２. 規約原本は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、規約原本の閲覧をさせなければならない。

３. 規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名押印した上で、この書面を保管する。

４. 区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、規約原本、規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面（以下「規約原本等」という。）の閲覧をさせなければならない。

５. 第２項及び前項の場合において、理事長は、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

６. 理事長は、所定の掲示場所に、規約原本等の保管場所を掲示しなければならない。

★新規分譲マンションにおける規約の効力発生時点

　　それでは、規約はいつから効力を発揮するのでしょうか。
　　マンションの新規分譲に際しては、規約の効力発生は、最初のだれかに住戸（専有部分）の引渡しがあった時点となります。
　また、管理組合の成立時点も規約により、最初に住戸（専有部分）の引渡しがあった日付をもって成立とします。

★規約の見直しの必要性

★規約を見直ししたくても、売れ残りが多くてできない！
　最近の不況下で、マンションの完売がされないマンションもかなり出てきています。
　たとえば、全戸数１００戸で議決権数が各戸１のマンションがあったとします。
　そして、まだ５０戸が未分譲の場合、議決権はマンション分譲業者が持っています。
　このような状態では、分譲会社は、自社に不利な規約の変更には納得しませんから、規約の変更に必要な３／４以上の賛成は得られません。

　さあ、あなたがそのマンションのオーナーなら、どうしますか？

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★一部共用部分の規約

　度々、区分所有法で出てくる、一部共用部分については、全体共用部分と同様にその一部の共有者だけでの団体（全体の団体に対する部会的な存在）を形成し（第３条）、全員の利害にかかわるものを除きその一部の者達だけで管理を行うことが原則（第１６条）ですが、規約に定めれば（全体の）管理組合の管理に管理を移管することができることは第１６条の解説のとおりです。

　ただし、１／４超の反対があればできない（第３１条２項）の制限はあります。

　一部共用部分の団体（全体の団体に対して部会ともいえますが）においても、その一部共用部分の団体だけの自治および一部共用部分の管理のために規約を設定することができ、その内容や権限は全体の団体（管理組合）の場合と異なりません。

　ただ、この一部共用部分（部会）の団体の決議が必須となるのは、一部共用部分の変更のとき以外にはありませんから、全体の管理組合の組織と重複して一部共用部分の団体（部会）を別途組織化するのは煩雑且つ不経済です。
そのため用途の異なる複合建物の場合以外には別途の部会規約を設定して部会を構成する例はあまりないようです。

★一部共用部分は、全体の利害に関係せず、かつ全体の規約が無いときには、一部共用部分の区分所有者だけの規約が作れる。

　　　　　　この時は、一部共用部分の区分所有者および議決権の各３／４以上の多数の決議がいる。

＜参照＞　第３１条１項：
　 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

　　　　　つまり、一部共用部分を共用している区分所有者には、マンション全体の規約もあり、一部共用部分だけの別の規約も設定が可能です。また、一部共用部分であっても、全体の規約に包括されるように定めることもできます。

　　　　　だだし、一部共用部分を共用する区分所有者の１／４を超える者が反対したら、全体の規約の設定はできません。（区分所有法第３１条２項）

＜参照＞　第３１条２項：（規約の設定・変更および廃止）
　 前条第二項（第３０条２項のこと）に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該　一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

（注：）「一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権」と「及び」ではなく「又は」になっている。一部共用部分の区分所有者の数又は議決権の数のどちらかでも１／４を超える反対があれば、全体の規約の設定、変更、廃止はできない。

★一部共用部分の全体管理は、問題が多い。
　　下が店舗で、上が住居などのマンションで全体管理をしている場合には、入居後問題が発生しています。
　　例えば、 分譲当初の管理規約では、店舗部分の駐車場が店舗の無償使用になっていたり、屋上に店舗の看板が、管理組合の費用（電気代など）で維持されていたりします。
　　また、管理費が店舗部と住居部では極端に差があることで、是正を求めて裁判になっています。 　　

　　判例としては、各々の事例で、該当の利益・不利益、受忍限度を超えているかどうか、合理的な限度を超えているかどうか、が判定基準となっています。

★この「規約に違反」した区分所有者と占有者に誰が、差止め請求ができるのか
　　区分所有法第６条に定める「共同の利益に反する行為の禁止等」は、今後説明します、第５７条から第６０条の規定により訴訟の主体が管理組合法人なら理事、決議により管理者や指定された区分所有者が提訴できますが、この第３０条１項で定めた「建物等の使用に関する義務違反」については、区分所有法では規定がありません。
　　解釈としては、規約は団体の規約である以上、各区分所有者が規約により負う義務は団体に対する義務であるから、これに対応する権利も団体が持ち、かつ行使できるもとのしています。
　　これにより、管理組合法人なら法人（代表の理事）、法人でなければ、団体として（民事訴訟法第２９条参照）でき、具体的には、管理者ができるという説があります。

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＊衡平．．．公平と同じ。釣り合いがとれていること。

★多くの場合、マンションの規約は、国土交通省がマンションの規約の雛形とした「標準管理規約」が公表され、これに準拠した規約が分譲会社によって作成されるのが一般的になっています。

★規約の設定過程
　通常のマンションの分譲では、分譲会社が分譲するにあたって宅建業法上、分譲契約書・重要事項説明書・管理規約のいわゆる３点セットを現地販売所やモデル・ルームに備えることとなっていますので、分譲時点で規約原案が作成されます。

　そして販売が進むにつれ、購入者から売買契約書と共に別途、「規約の合意書（承認書）」を取り付けることにより最終的に居住者全員の合意を集めて、いわゆる、全員の書面合意による「書面決議」により規約（一番最初の規約という意味で原始規約といわれています。）が成立することになります。
　でも、この形態では規約の中身は、当初の分譲業者が決定し、本来の当事者であるべき購入者（居住者＝区分所有者）がその内容の決定に加わる余地が事実上ありません。

　購入者が原始規約案に反対するなら、売買契約が成立しませんので、購入者は余り規約の内容を読まずに、形式的に「合意書」に署名・捺印しているのが実情です。
　多くの購入者は、初めて高額の「マンション」を手に入れる興奮で一杯です。肝心の売買契約書も金額以外は読み飛ばし、ましてページ数の多い「管理規約」を眼にしても、内容を完全に理解しないうちに捺印しています。

　そのため、一部の分譲業者が管理組合に不当な内容の規約を作成したり、公平でない規約であることも起こりえることになります。
また、過去のマンションの分譲では実際に、マンションの敷地内に分譲業者が権利を持つ駐車場があるなど、分譲業者に有利な規約が多くありました。
こうした「著しく不公平」な内容の規約は、民法第９０条「公序良俗」に反する場合には無効となりますが、民法での「公序良俗」の概念は抽象的であり判断基準が明確でないとの指摘がありました。
　そこで、この第３０条３項の規定が平成１４年の改正で追加されました。

　この規定により、衡平性を欠く場合には、その規約は無効と判断されます。

　参照：専用使用権の説明：区分所有法第４条１項

★対象は、専有部分、共用部分、建物の敷地　そして　その附属施設
　　これは、基本的にマンションの建物と土地のすべてで、区分所有者間の利害調整が図られ、衡平でなければいけないということになります。

★形状、面積とは、
　　床面積や容積その他の外形的要素を指します。
　　＊形状については、例えば各区分所有者の専有部分の容積や空間の大きさ等もこの概念の中に含めて考えることができます。
　　＊面積については、これは、区分所有法が専有部分の床面積の割合を共用部分の持分割合、共用部分の負担等の割合、敷地利用権の割合、議決権の割合等を決定する原則としているので、中心的な判断要素の一つとして挙げられます。

★位置関係とは、
　　1棟の建物内または敷地内での専有部分と共用部分との位置関係や、各々の専有部分の位置を指します。
　 例えば専用庭やルーフバルコニーのように，専有部分と建物の敷地の一部がその位置関係から見て密接な関連性を有している場合、特定の区分所有者が専用庭等の設定を受けていることをもって、その特定の区分所有者と他の区分所有者の利害が著しく不公平であるとは評価できないと考えられます。
　　なお、ここでの位置関係とは、マンション内部やそのマンションが建っている敷地内での位置関係だけを考えていますので、マンションの近隣にある店舗や駅までの距離などは、含まれません。

★使用目的とは、
　　専有部分を商業用（店舗・事務所）や居住用に定める場合における用途の定め等を指します。
　　例えば，その区分所有建物の客観的な構造等から見て、当該建物、つまり専有部分と共用部分の使用目的が、居住専用か、商業用との混在かということは、規約の内容の衡平性の判断の際に考慮される要素の一つとなります。

★利用状況とは、
　　共用部分などの具体的な利用状況やその頻度などを指します。
　この利用状況という概念には、比較的広範な状況・事項を取り込めるのではないかと考えているようです。
　 例えば、区分所有者間において、特定の共用部分や付属施設（集会室等）の利用頻度に大きな差があるような場合には、その共用部分や付属施設の維持管理に必要な費用の負担について、区分所有者間で差を設けることが考えられます。こうした場合の利用頻度等が、ここでの利用状況として、衡平性を判断する要素として考慮されます。

★区分所有者が支払った対価とは、
　　１階や最上階などの特定の区分所有者が、庭や屋上テラスなどの共用部分を専用使用する権利の設定を受けるなど、その利用について特別の利益を得ている場合には、これに関連して別途対価を支払っていることは多くのマンションで見られます。
　この場合には、こうした対価の有無やその多寡についても、規約の内容の衡平性を判断する場合の重要な考慮要素になります。

★その他の事情とは、
　　規約を定める場合、それぞれのマンションには、様々な事情があるので、上記のように列挙した以外の考慮要素もあるでしょうからそれらも「その他」として考慮します。
　　例えば、分譲業者がマンションの販売の際に規約の内容についてどの程度説明をしたかなどの原始規約の設定にいたる経緯も、「その他の事情」に含まれます。

　　以上は、平成１４年の改正にあたって、立法の担当者の説明にあるものですが、分譲会社が、分譲時に十分に規約の内容を購入者に対して説明がない時には、販売そのものにも影響を与えます。

　以前は分譲業者が、自社に都合のいいように規約を作成し、裁判になっていた。

　　　　　｛例｝１．駐車場使用権を、分譲会社が持つ。
　　　　　　　　２．自社管理の室の管理費を他の室の管理費より、不当に低く設定した。

このような場合への対処として平成１４年の改正法では本３項を新設し、規約内容の実質的衡平を要求しています。
このことは規約の新設でも変更でも変りはありませんが、制定の趣旨からは特に原始規約を事実上作成する分譲業者へ、規約の作成を衡平に行うように向けたものといえるでしょう。

　★規約は公平であること。これに違反する規約は無効。
　　しかし、規約を無効であるからといって変更すると、必ず「特定の区分所有者」が関係します。
　そして、なにが公平であるかは、該当の区分所有者ごとに異なります。

　現実には、判断に当たっては、裁判所が介在し、該当の区分所有者が「受忍すべき範囲」を超えているかどうかを争うことになります。

｛特定の区分所有者の承諾が必要な例｝

１．　すべての駐車場について、区分所有者の公平な利用を確保するため、特定の区分所有者の駐車場を専用使用する権利を廃止する旨を定める場合は、区分所有者の専用使用権に特別の影響を及ぼすため、その区分所有者の承諾がないままの消滅決議は無効である。（最高裁：平成１０年１１年２０日）

　　この場合の特別な影響とは、達成される目的との関係で規制の程度、方法等が通常の受忍の範囲を超えることをいい、分譲条件の専用使用権の剥奪は通常受忍の限度を超える。（判例）

２．規約の変更により、区分所有者に認められていた屋上、外壁、敷地の無償の専用使用権を消滅させることは、その区分所有者の承諾が必要。その承諾がない以上、規約の変更は無効である。（東京高裁：平成８年２月２０日）

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｛特定の区分所有者の承諾は不要な例｝

１．特定の区分所有者が無償で使用している駐車場について、集会の決議で有償化すること及びその額を決定することができる旨を定める場合。

２． 特定の区分所有者が分譲時の契約で専用使用することとされている駐車場の低廉な使用料について、社会通念上相当な額にする旨を定める場合。（最高裁：平成１０年１０月３０日）

３．すべての駐車場について、共用部分の維持管理上特段の事由がある場合は、一定期間、管理者がその使用を制限することができる旨を定める場合。

不要：合理的な負担を求めることは妥当性があり、一般に受忍の範囲内である。（判例）

★そんなに、不公平な規約が最初からあるなら、分譲後の一定期間は、規約の改正を簡単にできるようにしたらいいのでは？

　平成１４年の改正で、この条文を加えるなら、分譲後の一定期間は、通常の規約改正での要件（区分所有法第３１条以下参照）の区分所有者及び議決権の３／４以上の決議が必要などを緩和したらどうかという検討もされています。

　しかし、規約はもともと厳格な要件が必要とされているのに、分譲後だけの状況で、特例を認めていいのか。
　ペットを飼っていいという規約で、そのマンションを購入したのに、すぐにペット禁止となったのでは問題が大きすぎる、などの面から条文化されなかったとのことです。

｛設問｝区分所有法第30条の規定により、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設につき規約を定める場合は、これらの形状、面積、位置関係、使用目的、利用状況等を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるよう定めなければならないとされているが、これらに関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1　形状、面積とは、床面積や容積その他の外形的要素を指す。

答え：正しい。外形的要素である。

2　位置関係とは、区分所有者の利便に係る周辺施設等との位置関係を指す。

答え：誤りである。一棟の建物内又は敷地内での専有部分と共用部分との位置関係や、各々の専有部分の位置関係を指し、周辺施設との利便の位置関係ではない。

3　使用目的とは、専有部分を商業用や居住用に定める場合における用途の定め等を指す。

答え：正しい。専有部分を商業用（店舗用・事務所用など）や居住用に定めた、用途に関する項目である。

4　利用状況とは、共用部分等の具体的な利用方法やその頻度等を指す。

答え：正しい。　共用部分などの利用状況である。

正解：２

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★規約の対外的効力　−区分所有者、占有者以外の人には及ばない−

　本４項で「規約は区分所有者以外の者の権利を害することができない」と規定しますが、規約が区分所有者の団体の自治法であることから団体外の者に効力を及ぼすことができないのは当然です。
従って、４項はその当然の事柄の確認規定ということになります。

　ただし、この区分所有者団体の周辺にいる関係者にも全く及ばないとすると団体の目的達成に支障が出る場合がありますから、必要な関係者には規約の効力が及ぶことを個別に定めています。
第４６条１項の特定承継人および同条２項の占有者がこれにあたります。

　★規約はあくまでも、該当のマンション内だけの約束事であり、マンションの持ち主以外の人の権利には及ばない。

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★コンピューターの普及による、ＩＴ（アイ・ティ＝インフォメーション・テクノロジー）化に伴い平成１４年に追加された項目です。

★規約をつくったら、�@書面または、�AパソコンでCDなどにしておくこと。
　この新しい規定により、特に、前もって集会や規約での承認がなくても、規約の電磁的記録は書面と共に、集会の決議がなくても最初から許されることに注意。

　平成１４年の改正までは、規約（議事録も　第４２条１項参照）は書面だけによって作成を義務付けられていましたが、このIT化による改正により、書面でもまた電磁的記録によっても作成することができるようになりました。

　　　　　　◎規約は保管・閲覧の義務がある。されないと罰則もある。＜参照＞区分所有法第３３条

＜参照＞区分所有法第３３条：（規約の保管及び閲覧）
第三十三条 　規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

２　前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧（規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧）を拒んではならない。

３　規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

★電磁的記録．．．電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるもの。

　　具体的な電磁的記録はコンピューター用語では「ファイル」と呼ばれる物に保存します。そのファイルを記録する媒体としては、磁気ディスク、磁気テープ、フロッピー・ディスクやＣＤ、ICカード、USBメモリーなどがあります。この媒体はどれでもかまいません。

　＜参照＞　施行規則　：（電磁的記録）
建物の区分所有等に関する法律 （昭和三十七年法律第六十九号。以下「法」という。）第三十条第五項 に規定する法務省令で定める電磁的記録は、磁気ディスクその他これに準ずる方法により一定の情報を確実に記録しておくことができる物をもって調製するファイルに情報を記録したものとする。

★また、ＩＴ化により、電磁的記録は、規約だけでなく、議事録でも認められています。（区分所有法第４２条１項参照）

＜参照＞区分所有法第４２条１項：（議事録）

第四十二条 　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。

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★規約の設定・変更・廃止等の要件　−区分所有者及び議決権の各３／４以上の集会の決議（特別多数決議）が必要。
　　　　　 規約は重要なので、この要件は規約でも絶対変更できない。(注：区分所有法第１７条の「共用部分の重大変更」での、区分所有者の定数だけが過半数に減らすことが許されているのと、混同した出題が多い。）

　第３１条は規約の設定、変更及び廃止の手続きに関する規定です。

★ここでも、多数決の原理の採用
　規約が区分所有者同士の契約だとすれば、民法の原則では、「設定・変更・廃止」を行うときには、当然その効力の及ぶ全員の合意が必要となります。
　しかし、団体の活動で全員が合意することは殆ど不可能である現状認識から、区分所有法でも、多くの団体活動における決定方法である多数決原理が採用されています。

　第３１条は団体の根本規則となる規約の設定・変更、廃止時における多数決原理を表した規定でもあります。

★マンションのルールは、特別多数決で決めること
　規約は 団体が遵守しなければならない根本規則であることや、その内容が共用部分だけでなく時には区分所有者の専有部分に関する権利を制限し義務を課すこと、しかも一度成立すると反対者に対してもその効力が及ぶ重要度の高さを認識し、多数決としていますが、その要件は、通常の場合における過半数の多数では足らず、もっと多くの賛成を必要とする特別多数が必要とされています。

　そこで、その特別多数の数の妥当性ですが、３／４以上でいいのか、それとも４／５以上を必要とするのか、どの程度であればよいかは非常に判断が難しい問題です。その判断を問題が発生の度に、裁判所の合理的判断に任せる方法もあります。
しかし、問題の発生の都度、裁判所の判断を求めることも実務的でなく、法律的に事前に納得のいく範囲で定めておく方法もあります。

　そこで、第３１条では、規約の設定、変更又は廃止について、
　　　　「�@区分所有者　及び　
　　　　　�A議決権　の　
　　　　　各四分の三以上の多数の賛成」
　　　　（特別決議事項）を成立要件としています。

★どうして、区分所有者の数と議決権の２つが必要か　−民法との妥協点−

　このように、議決要件として、�@区分所有者数　及び　�A議決権数　の双方を要求していますが、区分所有者数だけを要件とすることは区分所有法の本来的機能である民法物権編の特則としての財産管理法の趣旨に反しますし（財産の量に比例して制約を受けるのだから発言権も持分に比例するのが合理的）、一方、議決権だけを要件とする場合には弱小権利者の権利が守られず、規約という団体管理法の趣旨に反するので、区分所有法では、両者の調和を図った巧妙な方法と思われます。
　もとよりどちらか一方のみを要件とした場合に比べて、区分所有者数と議決権という２つの要件は、決議に際して窮屈なものとなりますが、対立する利益の調和（妥協）を図る場合のやむを得ない結果ととらえることができます。

★区分所有者の数

　　区分所有者の数は、１戸の専有部分を数人で共有していても、１人です。
　　また、逆に１人で数戸の専有部分を所有していても数は、１人です。

★議決権の数

　議決権は原則として、各区分所有者の専有部分の床面積に応じて配分されます。（第１４条、第３８条）
　しかし、規約で専有部分の床面積と異なった割合も決められますので、床面積に関係なく１戸につき、１議決権とすることも可能です。

　＊現実の管理規約では、各専有部分の床面積（�u）に応じて配分すると　各専有部分の床面積を全体の床面積で割ることになリます。
　　例えば、７０．４３（�u）/２５，５６７．１２（�u）　などの細かな数字になり、過半数や　３/４　の算出が大変となるため、床面積に大幅な差が無いときには、１戸＝１議決権とする方が現実的です。

　標準管理規約（単棟型）では、特に議決権割合を具体的には指定せず、各マンションの特徴に合わせて、規約で設定できることにしています。

＜参考＞標準管理規約（単棟型）４６条　及び　別表第５　議決権割合：

（議決権）
第４６条 各組合員の議決権の割合は、別表第５に掲げるとおりとする。
２. 住戸１戸が数人の共有に属する場合、その議決権行使については、これら共有者をあわせて一の組合員とみなす。
３. 前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者１名を選任し、その者の氏名をあらかじめ総会開会までに理事長に届け出なければならない。
４. 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
５. 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、その組合員と同居する者若しくはその組合員の住戸を借り受けた者、又は他の組合員若しくはその組合員と同居する者でなければならない。
６. 代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。

★強行法規
　この規約の設定・変更、廃止を規定する第３１条１項での決議方法は立法者が、マンションに住む賛成者と反対者の利害調整のため妥当と考えて決定した基準であり、且つ規約で別段の定めを許容していませんから、他の条文のように加重することも緩和することもできません。

　他の条文とは、例えば、前に説明した、共用部分の重大変更（第１７条１項但書）では区分所有者の数の要件を規約で、３／４以上を過半数まで減じることを認めています。

＜参照＞区分所有法第１７条：（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

２ 　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

　第１７条に規定する、共用部分の変更では「財産管理面が主眼」であり、そのため少数の区分所有者が持分の大多数を占めている場合には、区分所有者の数を少なくできるという融通性を持たせたものです。
　しかし、規約の場合にはその内容が必ずしも財産関係には限られないため、弱小の持分権者の利益も軽視することはできないとされた結果です。

★必ず、集会の決議が必要
　　規約の設定、変更又は廃止は、必ず集会の決議で行わなければ、有効ではありません。
　　集会を開かずに、書面を持ち回って、区分所有者および議決権の３／４以上の多数の賛成を集めても、無効です。

★さらに条件が付く
　このように規約は区分所有者及び議決権の各３／４以上の多数により集会で設定・変更・廃止ができますが、一定の場合には更に条件が付けられています。

　その一つは、規約の変更等が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない、ということであり、もう一つは一部共用部分に関する事項で全員の利害に関係しないものについて全員の規約に定める場合に当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない、ということです。（２項）

★付加条件１　−一部の区分所有者に特別の影響のある場合−
　では、一部の区分所有者に特別の影響を及ぼす場合とはどういうことでしょうか。

　「特別の影響を及ぼすという」条項は、区分所有法ではよく使われています。
　例えば、共用部分の変更（第１７条２項）や管理の場合（第１８条２項）にも同様に存在し、この条項が必要な理由もまた同様です。
即ち、規約の変更等は区分所有者全員にその効力が及びますから、全員が多かれ少なかれその影響を受けることは明らかです。

◎多数決での少数意見の尊重
　　　しかし、規約は区分所有者団体の基本的ルールですから、全員が賛成ではなく、多数決で成立したとはいえ、いったん決まったことは反対者もその団体の一員である以上これを守ることは当然です。
この意味で区分所有者には自己の意に添わない又は自分に不利なことでも規約を遵守するという受忍義務があります。

　しかし、多数者の意思が常に少数者の意思に優越するとした場合には、何時自分が少数者の立場になるかもわからないのですから安心して住むことができません。
物事には全て耐えられる限界というものがあり、それは規約の場合も同様です。

　その限界が「特別な影響」と表現されています。
それは規約の変更等が特定の区分所有者の権利義務に通常受忍すべき程度を質的又は量的に超えた特別の犠牲を強いるようなときは、多数者による少数者への不当な圧迫と評価されてその効力を認めないというものと考えられます。

　もとより、「特別な影響」といっても抽象的な概念であり、具体的な場合に何がそれに該当するかは一概には言えません。
ケースバイケースで、ある変更等が特定の区分所有者に対し、受忍限度を明らかに越えたものかどうかを、変更等の必要性・合理性・緊急性と制約を受ける権利等の性質・内容・制約の程度等を総合的に判断して結論を下すべきものです。

　そこでこの｢特別の影響」の具体例は裁判例が参考となりますが、その影響が全ての区分所有者に均等に及んだり、単に制約を受けるだけでは特別の影響とは認定されてはいませんが、専用使用権の制約では特別の影響と認定される場合と否定される場合とがあり、認定の困難さを反映した結論となっています。

★特別の影響の具体例
　　前にも引用しましが、再度確認です。

｛特定の区分所有者の承諾が必要な例｝

１．　すべての駐車場について、区分所有者の公平な利用を確保するため、特定の区分所有者の駐車場を専用使用する権利を廃止する旨を定める場合は、区分所有者の専用使用権に特別の影響を及ぼすため、その区分所有者の承諾がないままの消滅決議は無効である。（最高裁：平成１０年１１年２０日）

　　この場合の特別な影響とは、達成される目的との関係で規制の程度、方法等が通常の受忍の範囲を超えることをいい、分譲条件の専用使用権の剥奪は通常受忍の限度を超える。（判例）

２．規約の変更により、区分所有者に認められていた屋上、外壁、敷地の無償の専用使用権を消滅させることは、その区分所有者の承諾が必要。その承諾がない以上、規約の変更は無効である。（東京高裁：平成８年２月２０日）

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 

｛特定の区分所有者の承諾は不要な例｝

１．特定の区分所有者が無償で使用している駐車場について、集会の決議で有償化すること及びその額を決定することができる旨を定める場合。

２． 特定の区分所有者が分譲時の契約で専用使用することとされている駐車場の低廉な使用料について、社会通念上相当な額にする旨を定める場合。（最高裁　平成１０年１０月３０日）

３．すべての駐車場について、共用部分の維持管理上特段の事由がある場合は、一定期間、管理者がその使用を制限することができる旨を定める場合。

不要：合理的な負担を求めることは妥当性があり、一般に受忍の範囲内である。（判例）

★付加条件２　−一部共用部分の場合−
　一部共用部分の場合には、当該一部共有者の一定の割合の者（１/４を超える）が反対した場合には規約の変更等ができないこととなっていますが、これは本来、全体の利益に関係しない場合には（この場合には一部共有者の反対があっても強制的に全体の規約に取り込める。）、当該部分に関する規約の設定・変更権限は一部共有者の専権に属すべきものであるから当然のことです。

　従って、一部共用部分について全体の利益に関係しない事項を全体の規約に取り込むためには、一部共有者だけでもその旨の一部共有部分の規約の変更等が有効に成立する場合にのみ認めることが、当該部分を共有する一部共有者の自治権を守る所以となります。

　この意味で、一部共有者での一部共用部分に関する規約の変更等が成立しない場合、即ち、一部共有者の区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数を得られない場合（それは一部共有者の区分所有者または議決権の各四分の一以上の人が反対した場合です。）には一部共有部分の規約も不成立の場合ですから、全体の規約でもまた、定めることができないものとしています。　

　　　 ★特別に多数の賛成が必要で「特別決議事項」と呼ばれる。（その８の2）

　　 ★規約の設定・変更・廃止は重大事項であるので、区分所有者及び議決権の各３／４以上の多数による集会の決議が必要。

　　　　　４分の３以上の定数は増減できない。（規約でも変更不可）（注；共用部分の変更（第１７条１項）は、区分所有者の数を過半数まで減らせるので、よく出題される）

　　　　　また、管理費の負担などで、店舗部と一般住居部で差をつけるときなどには、影響を受ける者の承諾がいる。

　　　　　　影響を受ける者が反対したら、決議も無効。

｛判例｝ペット飼育を制限・禁止する新規約は有効であるとされた事例

　マンション内での犬の飼育禁止を定めた規約に改正される以前から犬を飼育していた区分所有者に対しても、当該規約の改正が特別の影響を及ぼす場合にあたらず、マンション内での動物の飼育について、具体的な被害の発生を問わずに一律に禁止する規約が当然には無効であるとはいえない。

　　　　◎当然ながら、その影響が全ての区分所有者に均等に及ぶときは、個々の承諾は要らない。
　　　　　　｛例：規約で負担割合を一律に上げる。居住用マンションでの事務所使用を禁じる。｝

★総会での規約原本

　新規分譲後のマンションでは、マンションの分譲が終了後に、区分所有者が自主的に開催することになっている総会の特別決議（区分所有者及び議決権総数の４分の３以上）によって規約は設定されます。（完売しないときは、ある程度の入居者が確定したときに、最初の総会が開催される。この場合、販売会社が区分所有者としての権利を行使することになります。）

　この最初の総会で、規約の設定を決議した議事録がその規約を証する書面になり、この議事録への署名押印は、議長及び集会に出席した区分所有者の二人で足ります。（区分所有法第４２条第２項　参照））
　なお、議事録とは別に独立の書面としての規約原本を作成することもありますが、この場合も、規約原本に区分所有者全員の記名押印を求める必要はありません。

　ただし、区分所有者全員の書面による合意をもって、総会の決議にかえることも認められており（区分所有法第４５条第１項）、実務上は分譲業者によって作成された規約案に対し、別途規約案承認書に購入者の記名押印を受け、分譲終了時に区分所有者全員の書面による合意が成立したことにより、規約が設定されたものとして取り扱われるのが一般的です。（これを「原始規約」といいます。）

｛設問｝　マンションの駐車場が区分所有者の共有に属する敷地上にあり、その駐車場の一部が分譲時の契約等で特定の区分所有者の専用とされている場合、駐車場の使用方法等を定めている規約を変更する集会の決議に当たって、当該特定の区分所有者の承諾を必要とするものは、区分所有法の規定及び判例によれば、次のうちどれか。

1　すべての駐車場について、区分所有者の公平な利用を確保するため、特定の区分所有者の駐車場を専用使用する権利を廃止する旨を定める場合。

答え：　必要：区分所有法第31条1項後段によれば、規約変更が一部の区分所有者に特別の影響を及ぼす場合にはその承諾が必要であるが、その場合の特別な影響とは、達成される目的との関係で規制の程度、方法等が通常の受忍の範囲を超えることをいい、分譲条件の専用使用権の剥奪は通常受忍の限度を超える。（判例：最高裁　平成１０年１１月２０日）

2　特定の区分所有者が無償で使用している駐車場について、集会の決議で有償化すること及びその額を決定することができる旨を定める場合。

答え：　不要：合理的な負担を求めることは妥当性があり、一般に受忍の範囲内である。（判例）

3　特定の区分所有者が分譲時の契約で専用使用することとされている駐車場の低廉な使用料について、社会通念上相当な額にする旨を定める場合。

答え：　不要：合理的な負担を求めることは妥当性があり、一般に受忍の範囲内である。（判例）

4　すべての駐車場について、共用部分の維持管理上特段の事由がある場合は、一定期間、管理者がその使用を制限することができる旨を定める場合。

答え：　不要：維持管理上特段の事由がある場合に一般的に公平に制約が及ぶことは、一般に受忍の範囲内である。

正解：１

★住んでいない区分所有者だけに、別途の金銭を支払わせる規約は有効である。（最高裁：平成２２年１月２６日　判決）

　　この判決は、「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に該当しない例として重要です。

　＊事件の概要
　　　対象マンション：大阪市にある昭和４０年代に建てられた１４階建の４棟、総戸数：８６８戸から構成される区分所有法第６５条に規定される団地型マンション。
　　　建築後、２０年過ぎから空き室が目立ち、平成１６年頃には約１７０戸が不在区分所有者（不在組合員）となっていたので、平成１６年の団地管理組合総会において、適法（区分所有法第６６条１項１項前段での団地建物所有者及び議決権の各４分の３以上の多数）に、「不在組合員は１戸当たり月額５０００円の「協力金」を負担し，これを組合費と共に納入しなければならないとする規約及び同施行細則の変更」が可決された。
　　この規約の変更をうけ、団地管理組合が当時の不在組合員に対し「協力金」の支払を求め、１７５戸の内１５８戸は支払に応じたが、支払を拒否続ける不在組合員７名（専有部分の総数１４戸）は裁判となった。
　控訴審で裁判所から「協力金」を月額２５００円にする和解提案があり、これをうけ、平成１９年の団地管理組合総会で、「協力金」を「住民活動協力金」と名称変更し，その額を遡及的に１戸当たり２５００円とする規約及び同施行細則の変更が、区分所有法に従って適法に可決された。
　この和解に上記７名の不在組合員のうち２名（専有部分の総数２戸）は，住民活動協力金を支払う旨の訴訟上の和解をしたが，５名（専有部分の総数１２戸）は，なおその支払を拒否した。

　＊判決
　　　◎支払を拒否している側（５名）の主張：
　従来，役員がすべての区分所有者や居住者のために無償で上告人（団地管理組合）の事務や上告人の業務を分掌する各種団体等の活動を行ってきたが，精神的・肉体的にも負担であり，不在組合員がこれらの役職に就いて活動を行うことなく，居住組合員のみが一方的にこれらの活動を強いられるとの不公平感や不満を訴える者が増えてきたため，本件規約変更により，不在組合員に住民活動協力金として月額２５００円の支払義務を課すとともに，規約の変更を同時に行って，これを主に役員の報酬や必要経費として支給することにしたものである。
　そうすると，役員の上記精神的・肉体的な負担や不公平感は，上記の報酬の支給により補てんされることになったということができるところ，役員の諸活動は，区分所有者全員の利益のために日常的に行われるべきものであるから，役員報酬及びその必要経費の財源として，住民活動協力金を不在組合員と居住組合員との間に格差を設けて負担させる場合，不在組合員であるがために避けられない印刷代，通信費等の出費相当額を不在組合員に加算して負担させる程度であればともかく，その全額を不在組合員のみに負担させるべき合理的な根拠は認められない。
　したがって，本件規約変更は，区分所有法３１条１項後段にいう「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすとき」に該当し，区分所有者Ａの承諾がないから無効である。

　　◎最高裁の判断：

　　(1) 区分所有法６６条が準用する法３１条１項後段の「規約の設定，変更又は廃止が一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」とは，規約の設定，変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の団地建物所有者が受ける不利益とを比較衡量し，当該団地建物所有関係の実態に照らして，その不利益が一部の団地建物所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいう（最高裁平成８年（オ）第２５８号同１０年１０月３０日第二小法廷判決・民集５２巻７号１６０４頁参照）。
　　　(2) 前記事実関係によれば，本件マンションは，規模が大きく，その保守管理や良好な住環境の維持には上告人及びその業務を分掌する各種団体の活動やそれに対する組合員の協力が必要不可欠であるにもかかわらず，本件マンションでは，不在組合員が増加し，総戸数８６８戸中約１７０戸ないし１８０戸が不在組合員の所有する専有部分となり，それらの不在組合員は，上告人の選挙規程上，その役員になることができず，役員になる義務を免れているだけでなく，実際にも，上告人の活動について日常的な労務の提供をするなどの貢献をしない一方で，居住組合員だけが，上告人の役員に就任し，上記の各種団体の活動に参加するなどの貢献をして，不在組合員を含む組合員全員のために本件マンションの保守管理に努め，良好な住環境の維持を図っており，不在組合員は，その利益のみを享受している状況にあったということができる。
　いわゆるマンションの管理組合を運営するに当たって必要となる業務及びその費用は，本来，その構成員である組合員全員が平等にこれを負担すべきものであって，上記のような状況の下で，上告人が，その業務を分担することが一般的に困難な不在組合員に対し，本件規約変更により一定の金銭的負担を求め，本件マンションにおいて生じている不在組合員と居住組合員との間の上記の不公平を是正しようとしたことには，その必要性と合理性が認められないものではないというべきである。
　居住組合員の中にも，上記のような活動に消極的な者や高齢のためにこれに参加することが事実上困難な者もいることはうかがえるのであって，これらの者に対しても何らかの金銭的な負担を求めることについては検討の余地があり得るとしても，不在組合員の所有する専有部分が本件マンションの全体に占める割合が上記のように大きなものになっていること，不在組合員は個別の事情にかかわらず類型的に上告人や上記の各種団体の活動に参加することを期待し得ないことを考慮すると，不在組合員のみを対象として金銭的負担を求めることが合理性を欠くとみるのは相当ではない。
　また，平成１９年総会における決議により，役員に対する報酬及び必要経費の支払が規約上可能になったものの，上告人の活動は役員のみによって担われているものではなく，不在組合員と居住組合員との間の上記の不公平が，役員に対する報酬の支払によってすべて補てんされるものではないから，そのことを理由として本件規約変更の必要性及び合理性を否定することはできない。
　そして，本件規約変更により不在組合員が受ける不利益は，月額２５００円の住民活動協力金の支払義務の負担であるところ，住民活動協力金は，全組合員から一律に徴収されている組合費と共に上告人の一般会計に組み入れられており，組合費と住民活動協力金とを合計した不在組合員の金銭的負担は，居住組合員が負担する組合費が月額１万７５００円であるのに対し，その約１５％増しの月額２万円にすぎない。
　上記のような本件規約変更の必要性及び合理性と不在組合員が受ける不利益の程度を比較衡量し，加えて，上記不利益を受ける多数の不在組合員のうち，現在，住民活動協力金の趣旨に反対してその支払を拒んでいるのは，不在組合員が所有する専有部分約１８０戸のうち１２戸を所有する５名の不在組合員にすぎないことも考慮すれば，本件規約変更は，住民活動協力金の額も含め，不在組合員において受忍すべき限度を超えるとまではいうことができず，本件規約変更は，法６６条，３１条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に該当しないというべきである。

　　◎結論：
　以上と異なる原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。この趣旨をいう論旨は理由があり，原判決は破棄を免れない。
　　　そして，上記説示によれば，公序良俗違反等，本件規約変更の無効をいう被上告人らのその余の主張に理由がないことも明らかであり，上告人の請求は理由があるから，これを認容した第１審判決は正当であり，本件控訴は棄却すべきである。
　　　よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。

(裁判長裁判官 堀籠幸男 裁判官 藤田宙靖 裁判官 那須弘平 裁判官田原睦夫 裁判官 近藤崇晴）

★この判決により、賃貸化が進み多くの不在区分所有者がいるマンション場合や、管理組合の役員報酬など、これからの管理規約の改正での参考になります。

　　この判決のポイントは、マンション全体に占める不在組合員の数が多いこと、不在組合員が負担する金額が￥２，５００（月）と比較的に少額（この判断も問題ですが）、また支払を反対する組合員が５名と少ないことなどです。

　なお、注意することは、標準管理規約では、管理組合の役員資格を現に居住する者に限定していますので（標準管理規約３５条２項参照）負担金額が余りにも大きくなると、新しい争点となる可能性があります。

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★全体の規約以外に、一部共用部分についての規約が別にあるなら、設定・変更・廃止は、影響を受ける人ではなくて、その一部共用部分の区分所有者または議決権の１／４が反対したらできない。

◎区分所有者「及び」議決権は、ではなく「又は」に注意！

<参照＞　前条２項＝第３０条２項：

２ 　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。

★全体集会での注意が必要
　この規約の設定・変更・廃止を決議する集会では、反対者が「該当の一部共用部分の区分所有者」であるか、どうかの確認が必要です。
単に、少数の反対として処理は出来ません。

　　具体的な、全体集会（総会）の運営では、一部共用部分の区分所有者達に、前もって、議案に賛成かどうかを聞き、所定の区分所有者または議決権の１／４以上が反対でなければ、全体の決議に入る、とか、一部共用部分の区分所有者達の投票は分けて集計するなどが考えられます。面倒ですが。

｛設問-1｝次の記述は正しいか。

＊ 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものついて、区分所有全員の規約に定めがある場合、その規約の変更は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の1/4を超える者の反対があったときは、することができない。

答え：正しい。　区分所有法第３１条２項によれば、一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものついて、区分所有全員の規約に定めがある場合、その規約の変更は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の１／４を超える者の反対があったときは、することができない、とある。

｛設問-2｝次の記述は正しいか。

＊ 一部共用部分は、規約に特別の定めをしても、区分所有者全員の共有とすることはできない。

答え：間違いである。できる。　（区分所有法第 16 条）「一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の 利害に関係するもの又は第 31 条第 2 項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他のものはこれを共有すべき区分所有者のみで行う。」

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＊公正証書．．．公証人（公証役場で執務する公務員です）が契約その他私法（民法、商法など個人の私的な生活関係を規律する法律）上の権利に関する事実について正規の方式で作成した証書。
　　　　　　　　　　訴訟において強い証拠力を持つ。

　＜参照＞区分所有法
�@第４条２項（規約共用部分）：
　　第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

�A第５条１項（規約敷地の定め）：
　区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。

�B第２２条１項但し書き（専有部分と敷地利用権の分離処分ができる定め）：
　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

�C第２２条２項但し書き（各専有部分と敷地利用権の割合が専有部分の床面積でないとき）：
　２ 　前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。

★ただ、この条文を読むと、どうしてこんなところに、唐突にあるのかと、疑問に感じるでしょう。
　新規分譲マンションで分譲前に決めておかなければならない重要なことを、販売会社が自分勝手に決めて、後で勝手に変更することを防ぐ規定です。

　また、不動産登記法の改正により、区分所有建物の専有部分の表示登記は一括申請できること（不動産登記法第４８条１項、２項。第４４条参照）になり、最初に建物の専有部分の所有する者（分譲会社）は単独で４項目だけを公正証書で規約として設定できるようにした。

★公正証書規約
　第３２条は、公正証書による規約に関する規定です。

　規約は原則として、複数の区分所有者の区分所有関係が生じた後に、第３１条の集会の決議または第４５条の書面決議により、区分所有者の意思で作成されるのが原則です。

　それは、規約はもともと区分所有者の団体のルールであり、専有部分を含む１棟の建物または敷地・附属施設の管理・使用に関する規定ですから、その作成には当然に複数の者の存在を予定し、それらの者の共同的な合意という合同行為によって成立するものであるからです。

　しかし、規約で決める事項の中には、集会室は誰の物にするのか、遊園地はどうするか、また各区分建物の敷地権割合等のように建物竣工と同時または分譲開始前の、購入者（区分所有者）が存在しない段階で決定しておく必要のある項目が含まれていますから、区分建物を含む１棟の建物が分譲業者の単独所有の段階でこれらを決定できるようにしなければ、円滑な分譲が望めません。

　そこで、本来、区分所有者が複数成立した後の合同行為であるべき規約作成に関し、例外的に分譲会社などの単独行為による作成を認めたものがこの第３２条の規定です。

★規定内容の制限
　ただし、団体の組織や内部規定等当事者自治に基づき、当事者が自主的に形成すべき事項のすべてを分譲業者が単独で決定するのは好ましくないため、単独行為で認められる事項は分譲に必要最低限と思われる次の４項目に限られています。

　　　�@第４条２項の「規約共用部分」を定める規約、（これは、もともとは、専有部分ともなりうる部分。管理人室、倉庫、集会所など）

　　　�A第５条１項の「規約敷地」を定める規約、（マンションが建っている敷地＝法定敷地　以外の土地。通路、駐車場、遊園地など）

　　　�B第２２条１項但書の「専有部分と敷地利用権の分離処分を許す」ことを定める規約、（区分所有法の分離処分の禁止の原則から外れるため）

　　　�C同２項但書の「各専有部分に対応する敷地利用権の割合」を定める規約 　（原則の専有部分の床面積割合を変えるため）

　そして、これらの項目は、多数の区分所有者の利害にかかわる重要な事項であることから、その内容を分譲業者が恣意的に変更することを回避するため、それらを公に確認する手段として「公正証書」によらなければ効力がないものとして区分所有者の利益保護を図っています。

★マンションの分譲業者などが、最初から、管理人室や集会室、一体として管理する複数の敷地、専有部分と敷地利用権の関係を決めておくと、入居者もわかり易いので決めることができるようにした。

　　しかし、４つの事項に限定されている。しかも公正証書（公証人が作成する）であること。分譲業者の恣意的な変更を禁止しています。

★最初に専有部分の全部を所有する者とは、
　　建物の区分所有権は成立したが、専有部分がいまだ個別の区分所有者に帰属せず、その専有部分の全部を所有している者です。

　具体的には、分譲業者が、マンションを新築してまだ、専有部分（室）を1つも分譲していないときの分譲業者をさします。専有部分を1戸でも販売したら、その後は、もう公正証書規約の設定はできません。

　まだ、販売をしていないなら、公正証書の変更はできます。

　　＊数人で共同建築して専有部分の全部をその数人で共有するときの共有者もこれに該当する。

　　　　　ただし、複数の区分所有者の区分所有が生じた後で、一人が専有部分の全部を買い集めても、「最初に専有部分の全部を所有する者」には該当しない。　

★公正証書規約は、規約設定の時にだけ認められている。その後の変更・廃止は通常の規約の変更・廃止の手続きになる。　

｛設問｝　平成１８年　マンション管理士　試験　問８

区分所有法第32条の規定に基づき公正証書による規約を設定することができない者は、区分所有法の規定によれば、次のうちどれか。

1　既存のマンションの専有部分をすべて購入し、その専有部分の全部を分譲する予定のマンション業者

答え：できない。　区分所有法第32条「最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書（これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる」の規定により、一度専有部分が複数の区分所有者に帰属してから、専有部分を全部買ったのでは、最初の全部所有者ではないので、できない。

2　相続した共有名義の土地に相続人が全員で専有部分のある建物を建築し、その専有部分の全部を最初に共有している共有者

答え：　共有関係でも、最初の全部所有者に該当するので、できる。

3　自己所有の賃貸用の建物を区分することによってその専有部分の全部を区分所有者として所有することになった不動産業者

答え： 最初の全部所有者に該当するので、できる。

4　建物を新築することによってその建物の専有部分の全部を最初に取得した建築業者

答え：　最初の全部所有者に該当するので、できる。

正解：１

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★趣旨

　第３３条は規約の保管と閲覧に関する規定です。

　規約は管理組合の根本規則を定めた規定であり、何らかの事態が発生した場合には規約を基本として、その解決が図られる重要書類ですから、通常、その作成・成立手続きを定めると共に必要な場合に規約を利用できるようにするため、一般には保管者も定めておきます。

　その重要な規約を誰がちゃんと保管するかを決めておくことは必要です。
なお、規約は、書面又はパソコン（電磁的記録）で作成されます。（区分所有法第３０条５項　参照）

★ 保管者　−１−　管理者がいる時は管理者−
　第３３条では、規約の第一順位の保管者は、管理者がいる場合には管理者と規定しています。
管理者がいない場合（区分所有法では管理者の設置は任意ですから、管理者がいない場合もありえます。また、管理者がいたが辞任その他で欠けた場合もこれに該当します。）には、建物に現に住んでいる区分所有者またはその代理人の中から規約または総会決議で定める者としています。

　管理者が保管者の第一順位にあることは、管理者が規約を実行する職責を持ち、２項に規定されている閲覧等の組合事務を執行する立場にあるのですから、妥当な規定といえます。

★ 保管者　−２−ａ　−建物を使用している区分所有者−
　 第二順位は建物に現に住んでいる区分所有者＝組合員またはその代理人です。

　現に住んでいる（法文上は「建物を使用している」ですから事務所や店舗の場合には文字通り、そこの使用者となります。）の要件は、規約の閲覧の便宜から当該建物内に規約若しくはその保管者があるのが望ましいという趣旨の表れで、それなりに合理性があります。

　ただし、規約が重要文書ということで銀行の貸し金庫に保管する等現実の保管方法は特段の定めがない限り保管者がその責任において任意に判断実行できますので、規約が必ず建物内に存在するものではありません。

　ところで、規約の保管はそれ自体は民法上は寄託契約に属しますので、有償寄託と無償寄託では責任の程度が異なることになりそうです。

　しかし、区分所有法上はあまり明らかではありませんが無償だとしても管理者の場合は委任に類似した契約に基づく管理者業務の一環としての業務ですから民法第６５９条に係らず当然善管注意義務があると思われます。

　従って、自分で保管場所を確保できない場合や、より保管に適すると思われる場合には管理組合の事前の承諾（民法第６５８条）がなくとも保管代行者を利用することが可能であり、むしろそれが要請されることもありますから、現実には直接の保管者が他の者である場合も当然有り得ます。

　他方、保管者が管理者でない場合は、規約の保管は純然たる寄託契約となりますので、無償の場合は責任が軽くなりますが（民法第６５９条）、皆のためというだけで善管注意義務を負わせるのは酷ですからこの結論もやむを得ないでしょう。

★保管者　ー２−ｂ　−代理人の場合−
　つぎに、建物を使用している（現に住んでいる）区分所有者の代理人も指名を受ければ規約を保管できるとされています。

　保管という事実行為に代理人という法律行為を行う地位の者を規定するのは、一見合理性がないようですが、代理人については区分所有法には規定がないため民法その他の法律による代理人ということになります。

　この場合、趣旨に最も適するのは本人の成り代わり（代行者）といえる法定代理人であり、親権者や後見人等の無能力者の法定代理人、裁判所の任命する不在者の管理人がこれに該当するといえます。
　任意代理人の場合は本人が委任した不在中の財産管理人はともかく、それ以外の者の場合には規約保管を代理行為の付帯業務とするような代理の場合でないと代理人とはいえないでしょう。

　なお、「建物を使用している」を要件とする以上、この代理人は占有代理人でもありますが、占有者というだけではこの代理人と解するのは困難でしょう。
（この代理人は、単に区分所有者に代わって規約を保管する者との解釈もありますが、代理の言葉を軽くとらえ過ぎと思います。）

代理人の場合も無償の場合は無償寄託として責任が自己の物と同一の注意となることは非管理者の保管の場合と同様です。

　★規約は管理者がいれば管理者が保管する。管理者が保管しないと２０万円以下の過料。（区分所有法第７１条１号）

　　管理者がいないときは、規約や集会の決議で決められた人が必ず保管する。（ただし、この場合には、保管しなくても過料の罰則はない。）

　　保管の場所は、定めがない。

　　規約がないとき（存在しない時）は、当然保管義務もない。

　★注：管理組合法人が設立され、理事がいるとき（法人になると理事は必須ですが）は、規約の保管は理事が管理組合法人の事務所で保管する。(区分所有法第４７条１２項参照）

　　　理事が保管しないと２０万円以下の過料。

＜参照＞第４７条１２項での第３３条１項本文の準用

＜参照＞第７１条１号：　次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。

一 　第三十三条第一項本文（第四十二条第五項及び第四十五条第四項（これらの規定を第六十六条において準用する場合を含む。）並びに第六十六条において準用する場合を含む。以下この号において同じ。）又は第四十七条第十二項（第六十六条において準用する場合を含む。）において読み替えて適用される第三十三条第一項本文の規定に違反して、規約、議事録又は第四十五条第四項（第六十六条において準用する場合を含む。）の書面若しくは電磁的記録の保管をしなかったとき。

　　　★注意：管理者がいないときは、保管している区分所有者や決議で定められたものに対しては過料ない。（規約を保管する者に入らない。
　　　　　　　　準用が「本文」に注意。管理者がいないときは「但し書き」であるので入らない。）

　　　★過料（かりょう）．．．刑法上の罰ではない。おなじ読み方の科料は刑法上の罰。

　　　　　　刑法上の刑の種類．．．重い順から　�@死刑　�A懲役（無期、有期。監獄で作業）　�B禁固（無期、有期。監獄で拘置）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　�C罰金（1万円以上）　�D拘留（拘留場に30日未満拘置）　�E科料（千円以上〜1万円未満）

★標準管理規約（単棟型）では、規約の保管者を理事長とした。
　　また、理事長は、規約原本から内容の変更があれば、変更をした総会議事録の内容と相違ないことを署名・押印し、閲覧の義務者でもある。

＜参考＞標準管理規約（単棟型）７２条：

(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合
（規約原本等）
第７２条 この規約を証するため、区分所有者全員が記名押印した規約を１通作成し、これを規約原本とする。
２. 規約原本は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、規約原本の閲覧をさせなければならない。

３. 規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名押印した上で、この書面を保管する。

４. 区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、規約原本、規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面（以下「規約原本等」という。）の閲覧をさせなければならない。

５. 第２項及び前項の場合において、理事長は、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

６. 理事長は、所定の掲示場所に、規約原本等の保管場所を掲示しなければならない。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
(イ)電磁的方法が利用可能な場合
（規約原本等）
第７２条 この規約を証するため、区分所有者全員が書面に記名押印又は電磁的記録に電子署名した規約を１通作成し、これを規約原本とする。

２. 規約原本は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面又は電磁的方法による請求があったときは、規約原本の閲覧をさせなければならない。

３. 規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面又は電磁的記録に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載又は記録し、署名押印又は電子署名した上で、この書面又は電磁的記録を保管する。

４. 区分所有者又は利害関係人の書面又は電磁的方法による請求があったときは、理事長は、規約原本、規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面又は記録した電磁的記録（以下「規約原本等」という。）の閲覧をさせなければならない。

５. 第２項及び前項の場合において、理事長は、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
６. 理事長は、所定の掲示場所に、規約原本等の保管場所を掲示しなければならない。

７. 電磁的記録により作成された規約原本等の閲覧については、第４９条第５項に定める議事録の閲覧に関する規定を準用する。

第７２条関係コメント
区分所有者全員が記名押印した規約がない場合には、分譲時の規約案及び分譲時の区分所有者全員の規約案に対する同意を証する書面
又は初めて規約を設定した際の総会の議事録が、規約原本の機能を果たすこととなる。

★多くの場合、区分所有者全員が記名・押印した１冊の規約原本はない。分譲時の規約案の同意書で規約原本とする。
　　また、規約案の同意書をとっていても、最初の総会で、規約案の承認を議案に入れることもある。

附則
（規約の発効）
第１条 この規約は、平成○年○月○日から効力を発する。

附則全般関係コメント
�@ 新規分譲において、分譲会社等が原始規約案を作成する際の参考とする場合は、附則第１条の次に以下のような附則を規定することが考えられる。

（管理組合の成立）
第２条 管理組合は、平成○年○月○日に成立したものとする。

（初代役員）
第３条 第３５条にかかわらず理事○名、監事○名とし、理事長、副理事長、会計担当理事、理事及び監事の氏名は別に定めるとおりとする。
２ 前項の役員の任期は、第３６条第１項にかかわらず平成○年○月○日までとする。

（管理費等）
第４条 各区分所有者の負担する管理費等は、総会においてその額が決定されるまでは、第２５条第２項に規定する方法により算出された別に定める額とする。

（経過措置）
第５条 この規約の効力が発生する日以前に、区分所有者が○○会社との間で締結した駐車場使用契約は、この規約の効力が発生する日において管理組合と締結したものとみなす。

�A �@に記載するもののほか、初年度の予算及び事業計画等に関しても必要に応じて附則で特例を設けるものとする。

�B 新規分譲において、分譲会社等が原始規約案を作成する際の参考とする場合は、次の点に留意する。
    ア）規約の効力発生時点は、最初に住戸の引渡しがあった時とする。
　　　 また、管理組合の成立年月日も、規約の効力発生時点と同じく、
　　　 最初に住戸の引渡しがあった時とする。
    イ）役員の任期については、区分所有者が自立的に役員を選任することができるようになるまでとする。
    ウ）入居後直ちに開催する総会で抽選で駐車場の使用者を決定する場合には、附則第５条は、不要である。

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＊利害関係人．．．区分所有者、賃借人等の専有部分の占有者、売買等によって区分所有権を取得しようとする者、専有部分を賃借しようとする者、管理組合に対し債権を有し、または管理組合と取引しようとする者、区分所有権または敷地利用権の上に抵当権を有し、または抵当権の設定を受けようとする者、区分所有者から媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者等法律上の利害関係のある者など広い。

　なお、法律上の利害関係のない、例えば、親族関係にあるだけの者は、利害関係人の範囲に入りません。

★閲覧と利害関係人

◎閲覧：規約も保管するだけでは意味がなく、文書である以上必要なときに必要な人が内容を確認できる必要があります。
　しかし、規約は、マンション内での取り決めであるため、閲覧希望者なら誰にでも閲覧させる必要もなく、２項はこの閲覧が必要とされる範囲を、利害関係人に限る規定です。

　平成１４年の改正法では、規約（議事録も）の作成形式に従前の書面形式の他に電磁的記録の形式を加えましたから、保管・閲覧の対象にも書面の他にフロッピーディスクや磁気テープ、ＩＣメモリー、ＣＤ、ＤＶＤ等のものが加わりました。
　保管はこれでいいのですが、閲覧で閲覧者にフロッピーディスクや磁気テープ、ＩＣメモリー、ＣＤ、ＤＶＤを見せても内容は分かりませんから、記録媒体がこれらの場合にはモニター（表示機）で読める状態にしたものを閲覧させるか印刷（プリントアウト）する必要があります。
そのため、その旨を改正法では２項で（法務省令：具体的には紙面とかモニターに表示）の括弧書きをしています。

◎利害関係人：利害関係人とは、規約の規定内容について法律上の利害関係、すなわちその者の権利義務に何らかの影響が認められる者をいい、事実上の影響のある者は含まないとされています。
　別に誰に見せても減るものではありませんが、この閲覧権者の制限は規約が管理組合という団体の内部規則であり、その団体のプライバシーや閲覧事務の手間との関係で法律上閲覧の利益を保護すべき者との調整の結果です。

そこで、法律上の利害関係人に誰があたるかが問題ですが、まず
　　　�@ 区分所有者は管理組合の構成員として当然これに該当します。次に
　　　�A 特定承継人は規約の適用を受け、占有者も建物の使用に関し区分所有者と同様な義務を負担しますから（区分所有法第４６条）当然法律上の利害関係があります。
　　　�B 区分建物の担保権者も規約の規定が担保価値に影響するので当然です。

　問題は、買受を予定している者や賃貸を予定している者で、これらの者も買い受け等により特定承継人や占有者となるので利害関係人にあたるとする見解（マン管HPのQ&A）もありますが、それらの者は利害関係人となりうる者とはいえてもいまだ利害関係人自身とはいえないように思われます。
少なくとも予約契約等により利害関係の成立が確定的に予定されているのでなければ法律上の影響を肯定することは困難で、それを購入予定といえば誰でも閲覧権者になってしまうのでは、閲覧者の制限は事実上無意味となってしまうでしょう。

＜参考＞財団法人マンション管理センターの　Ｑ＆Ａ　より、
　 規約の閲覧を請求できる利害関係人の範囲
　
◎QUESTION :
　当マンション内の住戸の購入予定者から規約を閲覧したいという申し出がありましたが、どのように対応したらよいのでしょうか。規約を閲覧できる利害関係人の範囲についても併せて教えてください。
　

◎ANSWER :
　区分所有法は、「規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約を閲覧させなければならない。」（同法第33条第２項）と規定しています。
　さて、質問の前段は、売買により区分所有権を取得する者が同法第33条第２項に規定されている利害関係人に含まれるのかということです。言いかえれば、それは、質問の後半の「利害関係人の範囲」について具体的に知り得れば、自ずと対応できる性質のものです。そこで後段の質問から回答することにします。
　
１　利害関係人とは
　閲覧を請求できる利害関係人とは、法律上の利害関係がある者をいい、単に事実上の利益や不利益を受けたりする者等は対象となりません。
法律上の利害関係がある者とは、どういう者をいうのか、主なものを例示します。
　・規約の拘束を当然に受ける区分所有者
　・賃借人等の専有部分の占有者（占有者は建物等の使用方法について規約の拘束を受けます。同法第46条第２項）。
　・売買等によって区分所有権を取得しようとする者（特定承継人として規約の拘束を受けます。同法第46条第１項）。
　・専有部分を賃借しようとする者（同法第46条第２項。上記2.参照）
　・管理組合に対し債権を有し、または管理組合と取引しようとする者（その債権についての区分所有者の責任割合は、規約によって変わってきます。同法第29条第１項、第53条）。
　・区分所有権または敷地利用権の上に抵当権を有し、または抵当権の設定を受けようとする者（専有部分と敷地利用権の一体性に関する規約等について利害関係を有します）。
　・区分所有者から媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者等法律上の利害関係のある者など、広い範囲の者を含みます。
なお、法理上の利害関係のない、親族関係にあるだけの者は、利害関係人の範囲に入りません。

２　特定の住戸を購入しようとしている者
　特定の住戸の購入予定者は上記１の3.のとおり、利害関係がありますので、夜間等不適当な時間に閲覧請求がなされた場合など正当な事由がないかぎり、規約の閲覧を拒否できません。
　
３　罰則について
　管理者が正当な理由がないのに利害関係人の規約の閲覧請求を拒んだときは、管理者は20万円以下の過料に処せられます（同法第71条第２号）。

　しかし、買受を予定している者や借受を予定している者にとって、規約の内容が重要であることは勿論であり、売主や貸主に取引上要求される開示義務項目であることは否定できません。
　この点は宅建業者である売主や仲介業者の業法上の義務であることからも明らかですが、これらはあくまで売主や貸主がその相手方に対する義務であって管理組合自身の義務とはいえないように思えます。
　これらの義務の履行は売主たる区分所有者が自己の有する閲覧権を通して間接的に実現されるものであって、利害関係人の範囲を拡張して実現するものではないように考えます。

　ただし、２項は閲覧の拒絶権を認めているに過ぎず閲覧権者以外に開示することを禁止しているわけではありませんから、買受を予定している者や賃貸を予定している者、更には仲介業者に閲覧を許すことはそれらを予定する者やその当事者たる区分所有者の利益のために望ましいことと思われ、現実にはその方向で運用されているように思われます。

◎事実上の利害関係人：法律上の利害関係人以外の者は事実上の利害関係人といわれ、この解説上は買受を予定している者や賃貸を予定している者も含みますが、区分所有者の単なる債権者（区分所有権の差押等担保権者と同様に区分建物に直接の利害関係が認められる場合以外は経済上の利害関係にあるの過ぎません。）、友人（区分所有者の利害に心情的な利害関係が有るにすぎません。）、規約変更等を検討している他のマンションの理事等（単なる参考となる利益があるにすぎず規約の内容がどうであろうと当人の権利義務に何らの影響もありません。）等がこれに当たります。

｛判例｝利害関係人：
　　利害関係人とは、マンションの管理及び会計の経理についてマンションの区分所有者たる組合員に準ずる管理規約上の地位を現に有する者であって、その地位に基づき管理組合に対して会計帳簿等の閲覧を請求する法律上の利害関係が認められる者
（例えば、区分所有者からその専有部分の貸与を受け、管理組合にその旨の届出があった者又はその同居人、
管理組合との間で組合管理部分について貸与、管理受託その他の契約関係を有する者等でその地位と当該閲覧請求との間に法律上の関連性が認められる者
が想定される。）をいい、
単にその閲覧につき事実上の利害関係を有するにすぎない者を含まないと解するのが相当である」
として、専有部分の共有持分を譲渡して区分所有者でなくなった者について、利害関係人に該当しないとして、会計帳簿等の閲覧及び謄写の請求を認めなかった。（東京高裁：平成14年8月２８日、判決）

★正当な理由があると閲覧を拒絶できる
　なお、閲覧が認められる閲覧権者の閲覧請求でも「正当な理由」、即ち時間的な都合や閲覧理由との関係で拒絶することが認められます。

　しかし、この「正当な理由」は、かなり抽象的な概念で正当かどうかは閲覧請求者と閲覧義務者とのそれぞれの理由を客観的に判断してどちらの利益が優越するかで決定される事柄です。
　例えば、夜遅いなど非常識な時間でも閲覧の必要性と緊急性が強度の場合には閲覧の利益が認められますし、単なる嫌がらせのように閲覧の理由がない場合や、昼間などの常識的な時間でも閲覧義務者に閲覧させる余裕がないときに事前の連絡なく突然閲覧要求があった時等の場合には拒絶しても正当と判断されます。

　　　★正当な理由：
　　　　　＊ 夜間等不適当な時間に閲覧請求がなされた場合
　　　　　＊不必要に何回も閲覧請求をする、
　　　　　＊いやがらせの閲覧請求が明らかな場合、 など。
　　 　　いつでも、だれにでも無条件に閲覧を許すものではないことに注意。相手が、利害関係人でも正当な事由があれば、拒める。

◎規約の閲覧を正当な理由が無くて拒むと２０万円以下の過料：（区分所有法第７１条２号）

＜参照＞区分所有法第７１条２号：
次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。第三十三条第二項（第四十二条第五項及び第四十五条第四項（これらの規定を第六十六条において準用する場合を含む。）並びに第六十六条において準用する場合を含む。）の規定に違反して、正当な理由がないのに、前号に規定する書類又は電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの閲覧を拒んだとき。

★注意：ここには、管理者がいなくて規約を保管している者も入り、正当な理由がなくて閲覧を拒むと￥２０万以下の過料となる。

＜参照＞施行規則：（電磁的記録に記録された情報の内容を表示する方法）

　第二条 　法第三十三条第二項 に規定する法務省令で定める方法は、当該電磁的記録に記録された情報の内容を紙面又は出力装置の映像面に表示する方法とする。

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★保管場所をどこにするか　−見やすい場所に掲示とは−
　ところで閲覧権者が閲覧を実現するためには規約がどこにあるかを発見することが必要です。

　そのため３項で規約がどこに保管されているかを「建物内の見やすい（発見しやすい）場所」に掲示することが要求されます。
これは、保管場所を示すだけで、実際の規約の保管場所は管理組合が法人化されていなければ、特に管理事務所とかの指定はありません。

　しかし、保管場所が分かっても閲覧は閲覧義務者の義務の履行で果たされるのですから、○○銀行の貸し金庫に保管中と掲示しても意味がありません。

従って、保管場所とは閲覧を実現できる保管義務者又はその履行補助者を発見できる場所即ち保管義務者等の住所・居所を意味するものと解されます。

★多くの場合、掲示は管理人室の窓口にし、保管場所も管理人室にしている
　　最近のマンションでは、玄関の近くに、広さの差はありますが、管理人室がありますから、ここに「当マンションの管理規約及び総会議事録は、管理人室に保管しています」と張り紙を出しています。この場合、管理規約は、パソコン利用ではないため、紙面にしています。
　「なお、管理規約及び総会議事録を閲覧出来るのは、利害関係者に限ります」などの文章も出ています。

　★この保管場所の掲示規定には、規約・議事録・電磁的記録とも管理者（理事）、管理者がいないときの区分所有者とも罰則はなし。

　　　　◎ただし、管理組合法人が設立されていれば、規約は理事が「事務所」で保管する。

　＜参照＞区分所有法第４７条１２項での第３３条１項本文の準用：
１２項 　管理組合法人について、第三十三条第一項本文（第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。以下この項において同じ。）の規定を適用する場合には第三十三条第一項本文中「管理者が」とあるのは「理事が管理組合法人の事務所において」と、第三十四条第一項から第三項まで及び第五項、第三十五条第三項、第四十一条並びに第四十三条の規定を適用する場合にはこれらの規定中「管理者」とあるのは「理事」とする。

｛設問｝次の記述は正しいか。

＊管理者は、規約を建物内に保管する義務があり、その保管場所を建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

答え： 間違いである。　区分所有法第３３条には、「管理者に規約を保管する義務がある」ことを規定している。そして、管理組合法人の場合には、区分所有法第４７条第１２項により「管理組合法人の事務所」に保管する旨の規定がある。しかし、法人化されていない管理組合（権利能力なき社団）の場合には、保管場所については特に規定がない。
設問の「建物内に保管」とあるのは誤りで、保管場所は何処でもよい。

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★集会　−区分所有法では「総会」とは規定していない−
　第３４条は集会の招集に関する規定です。

★集会の重要性
　　区分所有法が民法と異なる大きな点は、共用部分の共有関係です。
　民法では共有物の変更で「全員の合意」が求められています（民法第２５１条）が、全員の合意は実生活では殆ど不可能を意味している実体から、区分所有法では「多数決の原理」を取り入れていることです。（区分所有法第１７条など）

　　集会で決議された事柄は、その時の区分所有者だけでなくその後に、マンションを買った特定承継人や相続をした包括承継人にも及びます。（区分所有法第４６条１項）
　また、使用方法は、マンションを借りた占有者も拘束します。（区分所有法第４６条２項）
　このように、集会はマンション生活では重要な位置を占めていますので、区分所有者は必ず出席して、自分の意思を伝えることが肝心です。

★　集会は、区分所有法上で区分所有者団体での「最高意思決定機関」です。
　規約の設定・変更・廃止、管理者の選任・解任、会計決算・予算案の承認など重要な事項が集会の決議を必要とされています。

　この集会を一般には「総会」と称していますが、総会という名称が団体性のはっきりした社団等の議決機関という法律的な性格を帯びたものである一方、区分所有法では区分所有者団体の社団性については法律的に明確に規定していません。

　区分所有法第３条でも、ただ「団体を構成する」と規定しているだけで、正式には「管理組合」と規定していないように、ここでも、一般の呼び名である「総会」ではなく、区分所有者個々人の一時的な集合体というイメージの「集会」という名称を用いています。

　しかし、区分所有者の団体たる管理組合は社団と解されますから、集会を総会と理解しても問題はありません。

　現実に、標準管理規約（単棟型４２条）では、「総会」と「集会」は同じとしています。

＜参考＞標準管理規約（単棟型）　４２条：（総会）
第４２条 管理組合の総会は、総組合員で組織する。

２. 総会は、通常総会及び臨時総会とし、区分所有法に定める集会とする。

３. 理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２ケ月以内に招集しなければならない。
４. 理事長は、必要と認める場合には、理事会の決議を経て、いつでも臨時総会を招集することができる。
５. 総会の議長は、理事長が務める。

　　（注）３項の通常総会の新会計年度以後「２ヶ月以内に招集」の規定は、区分所有法にはない。

第４２条関係コメント
（第５項関係）
総会において、議長を選任する旨の定めをすることもできる。

★集会は誰が招集するのか

★管理者による集会招集　
　　第３４条１項で、集会の招集は、まず管理者にその権限が認められています。

　管理者は区分所有者の団体である管理組合の事務を執行し、管理組合を代表する機関であり、集会の招集も管理組合事務の執行の一環ですから招集権を管理者に認めることは当然といえます。

　　なお、２項では、「管理者は少なくとも毎年１回集会を招集しなければならない」として管理者に招集義務を課しています。
　　これは集会は、管理者を選任したり解任すること（第２５条）や事務の報告をさせる（第４３条）等により管理者を監督する機関でもあることから、少なくとも年１回は集会を開いて、区分所有者が管理者の業務執行を監督する機会を保証しようとするものです。

　　従って、管理者がいない場合には、当然、年１回の集会招集はありません。

　◎ただし、実務上は会計期間を１年とする予算制度で管理組合が運営されていることが多く、予算や決算の審議のために毎年定期に定期総会が招集されているのが一般であり、管理者（通常は理事長）の業務監督についてもその機会に行われます。

★管理者が招集しない時、または管理者がいない時は、　区分所有者（１／５以上）が招集する　
　　管理者がいても集会を開かない時（４項）や、管理者が選任されていない時や、管理者が欠けている時には、区分所有者の１／５以上で議決権の１／５以上を有する者が連名で、集会を招集することになります。（５項）
　なお、この定数は、規約で減ずることもできます。（５項）

　　　★原則、集会の招集者は管理者。　管理組合が法人になっているときは、理事

　　　　例外：管理者がいないとき、また管理者に集会の招集を請求したが、管理者が開かないときは、区分所有者の１／５以上で議決権の１／５以上を有するものも招集できる
　　　　＜参照＞第３４条３項、４項、５項

★団地に住んだこともなく、地元の町会の総会などにも出席することにも、無関心な受験生は、総会がどういう手順で行われるのか、今まで興味もなかったでしょうが、役員の人々の苦労を見てみましょう。

◎管理組合の集会（通常総会）の開催までの流れ：

１．理事会における総会用「議案書」の検討

　　理事会を開き、通常総会で検討する案（多くの場合、年間活動報告、決算書の承認、予算案の承認、役員改選、活動計画が中心になります。）を作成します。

　　（実際の現場では⇒管理業者が、草案を、殆ど変更はないですが、作り理事会に渡します。）

２．通常総会開催日等の検討

    　議案書（案）の作成が終りますと、次は通常総会開催のため議案書（案）を印刷し、各組合員に通常総会開催の２週間前（区分所有法：第３５条では１週間前でいいが２週間前が勧められる）に配布することになります。

　    通常総会には組合員全員の出席が望ましいので、理事長は、集まりやすい時期を選んで通常総会の日を決めます。
   　開催日時は、土曜や日曜日の午後に、場所は、マンションに集会室があればそこで、無いときは近隣で探さなければなりません。
　　地区センターを利用するときは、申込しても満員などで、希望の日時がとれないこともありますので、予備日なども検討が必要です。
   　しかし、現実には、集まりやすい時期を選んでも、殆ど全員の出席は望めないものと考えておかなければなりません。（集会の成立しない場合もあります。）

　 　（実際の現場では⇒管理業者が、管理組合の負担を考えて安い会場を探します。でも、どうしても近隣には場所がとれなくて、マンションから遠い場所になると、わがままな居住者は、業者を責めます。）

３．通常総会議案書等の配布

　　日時、場所が決定しましたら、通常総会議案書を組合員に配布します。

　　 通常総会議案書の内容は、通常総会開催の日時、場所、議案の目的（議題）、総会出席票、委任状、第〇〇回通常総会議決権行使書等を添付します。
　　　マンション外に居住している組合員で届けの出ている場合は、返信用封筒を入れて送付する方がよいでしょう。（この際の、切手の負担などは予め組合内で決めておきます。）

　　　総会出席票は、出席・欠席にかかわらず提出してもらいます。そして、総会開催日の５日程前に理事長あるいはあらかじめ定めている担当理事等が受取り総会出席者数を把握し、会場設営の準備を行います。

４．通常総会開催の出席者等の把握

　  理事は、通常総会に対して、組合員から出欠を事前に確認し、面倒ですが通常総会成立に努めなければなりません。
　  組合員の総会に対する、出席または欠席は次のように分かれます。

    �@ 組合員の出席／欠席の確定
         総会出席票提出
        委任状による代理人の出席
          イ）組合員の同居者の代理出席
          ロ）組合員の知人等の代理出席
      　委任状の提出により欠席
     　 委任状を理事長等に提出
   　 総会決議投票書（議決権行使書）提出により欠席
  　  第〇〇回通常総会決議投票書（議決権行使書）提出

   �A組合員から出欠の返答なし
    　出欠の意思が確認されない組合員が多くなると、通常総会の成立が危ぶまれます。
　　 このようなことがないよう事前に出席、代理出席及び理事長等への委任状の数を把握し、無回答の組合員に対して出席または代理出席を要請し、欠席のときは理事長等への委任状あるいは総会決議投票書（議決権行使書）の提出について働きかけます。（これが大変な仕事となる。）

　　（実際の現場では⇒管理業者が、この役目を理事の代わりにやることになります。高価なマンションを買った人でも、組合活動には殆ど無関心です。訪問しても、期日を知らないだけでなく、総会の案内も捨てています。管理業者は、出席・委任状のコピーを多く携えて、各戸を訪問しますが、不在も多く、総会成立の定数を確保するために、土・日、夜間と費用がかさむ仕事を、多くの場合規定の料金内でやっています。）

５．総会出席票等の整理

　総会の成立及び決議等について総会当日混乱しないようにするために、総会に出席する組合員、代理出席者の確認、総会決議投票書（議決権行使書）の賛成、反対数、及び委任状提出者とその数を「総会出席票等整理表」にあらかじめ記入しておくとよいでしょう。

　　議決権数が　ｘ／ｙ　などとなっている場合には、電卓も必要です。

　　（実際の現場では⇒管理業者が、受付となって集計します。大体、理事は、総会での議決権や定数などが、規約で決められているなんて知りません。また、夫婦二人で来たら、どう扱うのかなんて興味もないでしょう。）

６．総会の開催

　　担当役員は、開始前に会場に行き、机・椅子などの準備を行います。
　　また、最終的に、出席者／欠席者の確認となり、委任状も含めて規約による「集会」の成立要件（組合員総数の過半数など）を満たしていることが必要です。

　　集会が成立すれば、議題に従って、議長が議事を進行していきます。

７．議案の採決

　　　各議案ごとに質疑応答をして、採決をします。でも、出席者が少ないときには、もう一気に全項目を説明して、纏めて、賛成・反対を採決することもあります。
　　このような、総会では、関心が低いので、たいてい賛成で終わります。早ければ、開始から１０分もかからず、閉会です。

８．閉会

　　閉会して、理事（議長から書記に任命された人）には、「議事録の作成」業務がまっています。

（実際の現場では⇒管理業者が、総会の議事録をとり、議事録案として理事会に提出しますが、この段階でもう「案」でなく、ほぼ議事録です。

９．集会（総会）議事録の配布・保管
　　
　　議長（多くは理事長）は、議事録に署名押印し、また集会（総会）に出席した組合員（区分所有者）二人の署名押印も貰って、これは標準管理規約に規定されていませんが、議事録を配布しています。配布の目的は、組合活動に関心のない組合員に対し、マンション管理の実態を周知させる意味があります。

　　集会（総会）議事録は、区分所有法の定め（第３３条）に従って、フォルダーにファイルされます。

★集会（総会）のイメージ
　　多くの受験生が、集会（総会）に一度も参加したことがないので、どうも集会（総会）のイメージができないようです。

　　基本的な考え方として、マンションにおいては、重要なことは、すべて集会（総会）で決められるということです。
　つまり、一部の役員（理事）が勝手に決めて、組合員に押しつけているのではありません。
　役員会（理事会）は集会（総会）にかける「案」を提出しているだけです。

　この「案」に賛成したり反対するのは、組合員である区分所有者の意思を反映できる集会（総会）で組合員が決めるのです。
　その決め方が、事項により過半数であったり、３／４以上であったりしますが、多数決です。
　ですから、この「案」に対して納得がいかないなら、質問をしなければいけません。
　反対なら反対の意思表示をしなければ、集会（総会）では賛成とみなされるのです。

　＊株主総会に例えると？
　　　よく、受験参考書で、マンションの集会（総会）を株主総会に例えていますが、受験生で株主総会に出席したした人は少ないと思います。
　　でも、会社社長の使い込みや業績不振でテレビでの株主総会の放映をみたことがあるでしょうから、株主総会の開催も説明しましょう。

１．総会の通知がくる
　　　　その会社の決算が終わると、株主総会の通知がきます。
　　　　これに、　開催日時、場所、事業報告、決議事項（余剰金の処分、定款の一部変更、取締役x名の選任、監査役y名の選任）等と必要な資料が記載されています。
　　　　そして、議決権行使用紙が添付されています。

　　　　議決権は、保有している株数分だけ行使できます。　１０株しか持っていない人は、１０個、１００株持っている人は１００個となります。

　　　　この議決権行使書を持って、総会に出席します。
　　　でも、総会に出席できない場合には、議決権行使書に、賛成・反対に○をつけて、郵送してもいいし、最近はインターネットでパスワードを利用した賛成・反対もできます。

２．総会に出席する
　　　　受付で、議決権行使書を出すと、会場に入れます。議決権行使書に書かれた議決権数が直ちに集計されます。

３．株主総会が始まる
　　　　定時になると、仮議長（多くは、社長がなる）の立場の人が登場し、総会に必要な定数を確認し、開会を宣言します。
　　　　そして、正式の議長（これも、仮議長の社長がそのままなる）が議事を進行します。

　　　＊報告事項
　　　　　ここでは、該当年度の事業報告（どれが売れたとか、どれが不調だったとか、理由は）が映像やグラフを交えてなされます。
　　　　　そして、会計報告があり、会計監査法人と監査役会から適正との報告があります。

　　　＊決議事項
　　　　次に、余剰金の処分、定款の一部変更、取締役x名の選任、監査役y名の選任等の議題の説明があります。

　　　＊質疑応答
　　　　そして、質疑応答があるわけですが、質疑も事業報告に関わっていたり、会計の内容であったりと株主は何でも質問しますので、最近の株主総会では、各議案ごとに質疑をし、採決を行う方法から、全部一括して質問は受け付けています。

　　　＊採決
　　　　　質疑が終わると、採決になります。
　　　　　採決に必要な議決権数は異なりますから、この採決では、議案ごとに、拍手なりで賛成・反対をとります。
　　　　　（拍手で過半数が分かるかは疑問がありますが）

４．閉会
　　　　議長が閉会を宣言して、終わりです。

★集会（総会）の開催予告の案内
　　総会の実出席率を上げるために、区分所有法や標準管理規約には規定がありませんが、掲示や広報紙、また理事会議事録などで予告することをも検討します。

★参考：　国土交通省　調べ（平成１７年）　平均実出席率　３６．４％、　平均総会出席率　８０．４％　（委任状、書面議決などを含む）　
　　　　　　望ましい対応　---＞　少なくとも半数程度の区分所有者が実際に出席している。

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★管理者は、最低、年１回は集会を招集して事務報告をすること。（定時集会（総会）または通常集会（総会）という。）

　２項では、管理者は少なくとも毎年１回集会を招集しなければならないとして管理者に集会の招集義務を課しています。
これは集会を開くことによって、管理者が行った管理組合の事務の執行内容を組合員（区分所有者）が監査できるようにするための規定です。

　集会は、管理者の選任・解任権（第２５条）や事務報告聴取権（第４３条）等により管理者が行った事務の内容を審査・承認する場でもあることから、少なくとも年１回は開いて管理者の業務執行の内容を審査する機会を保証しようとするものです。

　また、その集会で、管理者は事務報告もする必要があります。（区分所有法第４３条　参照）
従って、管理者が任命されていない場合には年１回の集会招集義務はありません。

＜参照＞　区分所有法第４３条「事務の報告」：
　管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。

　　　この定時集会では、第４５条２項の「区分所有者の全員の書面による合意があったときは、集会の決議があったとみなす」の規定は適用されません。この規定が意図している事務報告がされませんから。

＜参照＞　区分所有法第４５条２項：
　この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意があつたときは、書面又は電磁的方法による決議があつたものとみなす。

★標準管理規約（単棟型）４２条では、区分所有法では定めのない集会の招集期日を、「新会計年度開始後２ヶ月以内」に招集することになっています。

＜参考＞標準管理規約（単棟型）　４２条：（総会）
第４２条 管理組合の総会は、総組合員で組織する。
２. 総会は、通常総会及び臨時総会とし、区分所有法に定める集会とする。

３. 理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２ケ月以内に招集しなければならない。

４. 理事長は、必要と認める場合には、理事会の決議を経て、いつでも臨時総会を招集することができる。
５. 総会の議長は、理事長が務める。

★なお、管理者（理事長）は、個々の区分所有者の要求に対しては、直接的に事務報告の義務を負いません。

｛判例｝区分所有者個々の要求に対して、管理者（理事長）は事務報告の義務が、あるのか　が争われた事件で、「事務報告は、集会において行えば足りるのであって、個々の区分所有者の要求に直接的かつその都度、応じる義務はない」とされています。（東京地裁；平成４年５月２２日　判決）

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＊減ずることができる．．．規約で１／５の定数は減らせるが、増加（加重）はできない。

★少数区分所有者の集会招集請求の趣旨

　１項で規定された、管理者についで、集会を招集できるのは、少数の区分所有者です。（５項参照）

＜参照＞　区分所有法第３４条５項：
５項 　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

　多くの法律の構成上、一般に、第一順位の招集権者のみに集会の招集権を限る例は少なく、第二順位の招集権者またはそれに代わる招集義務を定めるのが通常です。

　そのわけは、第一順位の招集権者が自己の意向に沿わない議題である等の理由により集会を招集しない場合には、管理組合の意思決定に必要な集会の成立が不可能となります。
それを防ぐ方法として、管理者に代わる少数区分所有者の招集権を認めたのが本３項、４項及び５項の規定です。

★管理者がいる場合の少数区分所有者の招集の方法
　この規定による少数区分所有者の招集権の要件は二段階に分かれています。

まず、�@少数区分所有者に、管理者に対する「会議の目的（議題）を示した集会の招集請求権」を認めます（３項）、

　　 　�Aこの請求により管理者が所定の期間内（２週間以内にその請求の日から４週間以内の日を会日とする集会の招集）に招集しなかった場合には、請求した区分所有者達が招集できることとしています（４項）。

★管理者がいない場合の少数区分所有者の招集の方法
　少数区分所有者が自ら招集する場合には、その請求の日から４週間以内の日には縛られず、別途招集手続きを踏む必要のあることは当然です。（５項）

★管理者がいてもいなくても、共通な区分所有者の数
　管理者が任命されていても、また管理者がいない場合でも、集会を招集できる、少数区分所有者の定数は「区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上の者」とされています。（３項、５項）
　この要件を満たせば実際の人数は１人であろうと何人であろうと、この条項の少数区分所有者となります。

　あまり大きな定数を設けると実際上招集が不可能になって少数区分所有者の招集権を認める意味がなくなりますし、あまり少ない定数では濫用的な招集を防止できず問題ですから、その調和点を１／５以上としたものがこの趣旨です。 また、１／５以上は、旧民法（第６１条２項）の法人での臨時総会招集請求での定数と同じです。

　ただ、この定数は区分所有法が具体的なマンションの区分所有者数やその議決権の分布状況を無視して、一般的に定めていますから、これでも実際上招集が不可能または相当に困難なケースがありえます。

★区分所有者の数だけ、規約で　１／５から減らすことができる　−議決権の方は変更できない−？
　第３４条３項及び５項で「この定数を規約で減じる」の解釈で、減じることができるのは、区分所有者の数だけか、それとも議決権を含むのかで論争があります。

　それは、第１７条１項では、減じることのできる定数を「区分所有者の定数」と明示してますが、第３４条３項及び５項では区分所有者の規定がなく単に「定数」としている違いを取り上げる解釈です。

＜参考＞区分所有法　第１７条１項（共用部分の変更）

第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。
ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

＜参考＞区分所有法　第３４条３項、及び５項の但し書き
ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

　　私は、区分所有法における「定数」は、区分所有者の数だけをさし、議決権を含まないと解しますので、区分所有者の数だけ規約で　１／５から減らすことができ、議決権を減じることは規約でもできないとします。

★参考までに、今は削除されました旧民法第６１条２項の規定です。

＜参照＞旧民法第６１条２項
　総社員の５分の１以上より会議の目的たる事項を示して請求を為したる時は理事は臨時総会を招集することを要す。
　但しこの定数は定款を以てこれを増減することを得。

　この旧民法の規定では、人数（頭数）だけが想定されていて、区分所有法での議決権の概念は含まれていないと解釈できます。 そして、区分所有法第３４条３項 区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。 との関係です。

　検討の前に、区分所有法において、どうして　面倒な　�@区分所有者　と　�A議決権　の２つの要件を必要としたのかに戻ります。
区分所有建物でも共用部分の管理や使用方法（変更）をどうするかの決め方は、当初は民法で規定される持分での共有関係に基づく方法を とっていましたが、共有者が多くなれば、民法で規定される「全員の同意」をとるということは不可能で、実態は、何もできないことを意味しています。
これでは、共同生活が成り立たない現状が発生しました。 そこで、区分所有建物においては、民法での持分を基本とする　議決権＝専有部分の床面積　だけでなく、　区分所有者の数　も入れて団体の運営を行うようにしたものです。 つまり、民法との折衷案が区分所有法では採用されています。 この民法からの流れにある、議決権　は区分所有法の草案者の頭の中には、基本的に減じると民法との関係で複雑になるので許さないと考え、 しかし、区分所有者の方は、少しは緩くすることも可能として規定したのが 区分所有法第１７条１項であり、 その基本的な流れは、区分所有法を改正した状況においては同じでそれは第３４条３項、５項に繋がっていると考えます。
　そこで、私は減じることの出来る定数には「区分所有者の数」だけを想定し、「議決権」は含まれていないととらえています。

★上記の私の解釈に対して、 ここも「区分所有者と議決権」の双方を含んでいいとの、ご意見が寄せられましたので、ご紹介します。

＊議決権を含むという解釈（中野誠様のメールより）

　イ．　文言上、法第３４条３項ただし書には、「この定数」とあり、この定めは、当然、同条同項本文を受けたものであるところ、本文では、「区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するもの」となっており、区分所有者の数と議決権の数を一体のものとして規定しており、区分所有者の数と議決権の数を分けていないこと。

　これは、できるだけ多くの区分所有者から集会の請求ができるようにしようとするものですから、区分所有者の数においても議決権においても引き上げる（加重する）規約は無効です。

★全員出席集会
　招集権者の第３番目は、全員出席集会（第３６条）の場合です。

　全員出席集会の場合にはそもそも招集手続きが必要ありませんから招集権者も不要ともいえます。
しかし、招集を集会の活動能力取得の要件とする場合には全員が集まった時点で集会の活動能力が取得されるのですから、全員出席集会における全員も招集権者の一つと考えられます。

★特別のことがあったり、管理者がやる気の無いときなど、５分の１（２０％）以上で管理者（理事）に対して、集会を開けといえる。

　　　　区分所有者の方の数の５分の１は減らすこと（６分の１＝１７％とか）は出来るが、引き上げること（１／２とか、１／４とか）はできない。少数者でも集会を開けるようにしてある。

◎集会招集請求者の数　：　　　１/５以上（区分所有者数と議決権を有すること）　――＞　定数（区分所有者数）だけ減は可能（規約で）。議決権の方は１／５以上は規約でも変更できない。

｛設問｝集会招集を請求できる者の定数を区分所有者及び議決権の各４分の１以上とすることは正しいか。

答え：間違いである。　区分所有法第34条3項によれば、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる、とされ　１／４以上は要件を加重するので、できない。

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＊会日．．．集会の日

★管理者がいる場合
　　請求しても 管理者が２週間以内に、４週間以内の集会日を決めた通知を出さないときは、請求した区分所有者（達）で集会を開ける。
　管理者が、区分所有者の集会の招集請求を無視した時に、適用されます。

　◎管理者に招集を請求した日　―　２週間以内　――――＞　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　◎集会の通知　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　―　４週間以内　――――――――＞
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　◎集会

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＊できる．．．だれも招集しなければ、集会は開かれない。この招集権者の１／５以上の定数（区分所有者数）も、規約で減は可能（増は認められない）。議決権の方は規約でも変更できない。（ここについては、３項も参照のこと）

★管理者がいない場合の集会の招集

　管理者がいる場合は、４項までの招集によりますが、もともと管理者がいない場合、また管理者が死亡して後任者が選任されていない時には少数区分所有者および全員出席集会が集会の招集を行うことになります。 　

★管理者がいない時は、もう自分たちで集会を開催するより他に無いので、５分の１（２０％）以上で集会を開催する。

　　 この５分の１（２０％）も区分所有者数の方は減らすことはできる（６分の１＝１７％とか）が、引き上げることはできない。少数者でも集会を開けるようにしてある。

　　◎集会招集請求者の数　：　　１/５以上（区分所有者数と議決権を有すること）　――＞　区分所有者数だけ減は可能（規約で）。議決権の方は、１／５以上は規約でも変えられないと解します。

　　　少数区分所有者の保護のため定足数は規約で引き下げることはできても、引き上げることはできないと解される。

＜参考＞標準管理規約（単棟型）４４条：（組合員の総会招集権）
第４４条 組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、
理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。

２. 理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕

(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合

３. 前２項により招集された臨時総会においては、第４２条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。

(イ)電磁的方法が利用可能な場合

３. 前２項により招集された臨時総会においては、第４２条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面、電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって次項に定めるものをいう。以下同じ。）又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。

４. 前項の電磁的方法は、次に掲げる方法によるものとする。
　　　 一 送信者の使用に係る電子計算機と受信者の使用に係る電子計算機とを電気通信回線で接続した電子情報処理組織を使用する方法であって、当該電気通信回線を通じて情報が送信され、受信者の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに当該情報が記録されるもの
　　　二 磁気ディスクその他これに準ずる方法により一定の情報を確実に記録しておくことができる物をもって調製するファイルに情報を記録したもの（以下「電磁的記録」という。）を交付する方法

第４４条関係コメント
�@ 電磁的方法による議決権行使の具体例には、電子メールの送信やウェブサイト（ホームページ）への書込みの利用、フロッピーディスクやCD-ROMの交付による方法等がある。
�A 電磁的方法の一部のみ利用可能な管理組合は、電磁的方法の利用状況に応じた規約を制定することが望ましい。例えば、電子メールの送受信やウェブサイト（ホームページ）への書込みは利用できないが、フロッピーディスクに記録されている内容の読込み及び表示は可能な場合、第４４条において（イ）を選択した上で第４４条第４項第一号は規定しないことが望ましい。

｛設問｝　平成２０年　マンション管理士　試験　「問３０」

　組合員総数の1／5以上及び議決権総数の1／5以上に当たる組合員の同意を得て、組合員Aが防犯カメラの設置を目的として臨時総会の招集を理事長に請求した。この場合の臨時総会の手続きに係る次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切なものはどれか。

１ 　理事長は、請求のあった日から2週間以内の日を会日とする臨時総会の招集通知を発しなければならない。

答え：適切でない。　標準管理規約４４条　（（組合員の総会招集権）
　　「第４４条　組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条　第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
　　２　理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。」とあり、１項により、請求があった日から４週間以内の日を会日とすればいい。

２ 　理事長が2ヶ月後に通常総会が開催されるとして何もしないまま請求があった日から2週間を経過した場合は、Aが臨時総会を招集することができる。

答え：適切である。　選択肢１で引用した標準管理規約４４条２項に該当する。通常総会の開催の有無は当規定とは関係がない。

３ 　臨時総会の議長は、出席組合員の議決権の過半数により、理事長以外の組合員の中から選任されなければならない。

答え：適切でない。　標準管理規約４４条３項では、
　　「３　前２項により招集された臨時総会においては、第４２条　第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行 使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。」とあり、理事長以外の組合員となっていない。臨時総会でも、組合員である理事長 が議長に選任される場合もある。参照：区分所有法第４１条（議長）
　　「第四十一条 　集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。」

４ 　臨時総会の議事録は、議長が作成・保管し、所定の掲示場所に保管場所を掲示しなければならない。

答え：適切でない。　設問は議事録の作成と保管の２段階に分かれる。
　　まず、総会（臨時総会も含めて）の議事録は、「議長」が作成する。しかし、議事録の保管は「理事長」の仕事で、保管場所がどこかも掲示するのも「理事長」の仕事である。標準管理規約４９条にある。（議事録の作成、保管等）
　　「第４９条　総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない。
　　　　２　議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。
　　　　３　理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
　　　　４　理事長は、所定の掲示場所に、議事録の保管場所を掲示しなければならない。

答え：２　（あわてて、１　としないように。）

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