↑このページトップへ、←区分所有法トップへ

＊「共有」とは、複数の人が、同じ物を、量的に分けて所有することです。

＊「共有」に属する．．．これで民法で規定する「共有」の適用を受けることになる。しかし、区分所有法の「共用部分」は 民法の「共有」の概念とちょとばかり違うので規定する。

＊しかし、規約で別段の定めができる（２項）

★共用部分の共有
　第１１条は共用部分を誰のものにするか（帰属先）とその法的性質に関する規定です。

　第２条により、建物の「専有部分」は区分所有権の目的となっていますが、第４条で規定された、建物の共用部分は、�@法定共用部分も�A規約共用部分も専有部分と異なり区分所有権の目的にはならないとしました。
　建物の中で持主の不明な不動産が存在しては法律上も面倒ですので、共用部分の持主は誰になるのかを法律として決めなければなりません。

　「共用部分（エントランス・階段室・エレベーターなどの法定共用部分と管理人室など規約共用部分を含めて）」は、マンション内で複数の人が、共同で利用する部分です。
それなら、共同で利用する者たちを持ち主とすることが一番望ましいことですから、区分所有法ではマンションを所有する人たち（区分所有者）の全員の共同所有、つまり「共有」としました。

　この関係は、一部共用部分（第３条参照）がある、例えば、１棟のマンションにおいて下が店舗で上が住居部などのように、明らかに各々の人だけが別々に利用する場所でも同じですから、一部共用部分はそれを利用する一部の利用者の共有とされています。（１項ただし書き）

　この結果、建物の共用部分を共同利用出来る権限は、専有部分の区分所有権という所有権に基づくものであることになります。

★共用部分（エレベーター、階段など建物の部分で土地は含まない）は分割管理できないので、区分所有者全員の共有にする。

★「共用」だとか「共有」だとかの言葉の違いに慣れること。専有部分でない建物の共有の部分はこの区分所有法では「共用部分」として表される。

＜参照＞共有　民法第２４９条〜
民法　第２４９条：　
　 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

　但し、一部共用部分（下が店舗で上が住居など）で、出入り口が、マンションの居住部分と明確に異なる場合等は、店舗部分の持ち主（区分所有者であること）の共有にする。
　だけど、規約で共用部分でも個人の所有とし、共有で無いように定めることはできる。（変な例外として管理所有がある。第１１条２項）

★一部共用部分（一部の人たちのもの）とその共用範囲

　　一部共用部分とは、共用部分であっても、そこは、一部の区分所有者だけしか、利用しないことがはっきりとしているものです。（区分所有法第３条後段）。利用状況が、明確になっていない共用部分は、一部共用部分ではありません。その場合には、全体での共用部分となります。

＜参照＞区分所有法第３条（区分所有者の団体）
第三条 　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

　たとえば、下駄ばきマンションの下層階の店舗部分だけで使われる出入口、階段、エスカレーター、空気調節設備等や、上層階の住宅部分のためだけに使われる玄関、エレベーター、階段等が、一部共用部分として典型的な例です。

　これに対して、共用部分のうち、店舗部分とか住宅部分とかの区分に関係なく区分所有建物の区分所有者全員（以下「全員」といいます）の用途に供される部分（たとえば屋上、外壁等）を、全体共用部分といいます（区分所有法第３条前段）。

（注）構造・機能上特に一部の共用が明白な場合に限ってこれを一部共用部分として扱うことを相当とした判例があります（東京高裁　昭59.11.29判決）。

★一部共用部分の所有関係

　一部共用部分は、それを共用すべき区分所有者のみの共有に属し（区分所有法第１１条１項ただし書）、全体共用部分は区分所有者全員で共有します（区分所有法第１１条１項）。この点で所有関係も異なります。

★一部共用部分の管理

　共用部分の管理において、全体で使用する共用部分は区分所有者全員で管理を行い、これに要する費用は全員で負担するのが原則です（区分所有法第３条前段、第１２条、第１９条）。
　これに対して、一部共用部分の管理を全員で行うか、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者（以下「一部区分所有者」といいます）だけで行うかについて、区分所有法は次のように区分しています。

　その管理のうち、
　（イ）区分所有者全員の利害に関するもの．．．当然区分所有者全員で管理
　（ロ）区分所有者全員の利害に関係しないもの（すなわち、一部共用部分）でも、区分所有者全員の規約により区分所有者全員で行うものと定めたもの．．．区分所有者全員で管理
　（ハ）上記（イ）および（ロ）以外のもの．．．一部区分所有者だけで管理を行います。
　 そして、一部共用部分の管理に要する費用は、一部区分所有者が負担するのが原則です（区分所有法第１２条、第１９条）。

★一部区分所有者の管理費用の負担基準

　共用部分の共有持分は、原則として「区分所有者の専有部分の床面積の割合によるもの」とし（区分所有法第１４条１項参照）、つぎに、その持分に応じて管理費用を負担することとなっています。しかし管理規約で別段の定めをすることが許されています（区分所有法第１４条４項、第１９条）。

　また、区分所有法では、一部共用部分で床面積があるときは、その床面積を一部区分所有者の専有部分の床面積の割合によって配分し、それぞれの区分所有者の専有部分の床面積に含めたうえで全体共用部分の持分を定めます（区分所有法第１４条２項参照）。
　つまり、一部の区分所有者は、一部共用部分の持分と全体共用部分の持分とに応じた割合によるそれぞれの管理費用を負担することになります。
　ただし、この場合も、管理規約で別段の定めをすることが許されています（区分所有法第１４条４項参照）。

＜参考＞標準管理規約（単棟型）９条：（共有）
第９条 対象物件のうち敷地及び共用部分等は、区分所有者の共有とする。

★一部共用部分の全体管理は、問題が多い。
　　下が店舗で、上が住居などのマンションで全体管理をしている場合には、入居後問題が発生しています。
　　例えば、 分譲当初の管理規約では、店舗部分の駐車場が無償使用になっていたり、屋上に店舗の看板が、管理組合の費用で維持されていたりします。
　　また、管理費が店舗部と住居部では極端に差があることで、是正を求めて裁判になっています。 　　

　　判例としては、各々の事例で、該当の利益・不利益、受忍限度を超えているかどうか、合理的な限度を超えているかどうか、が判定基準となっています。

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ

＊別段の定めをすることを妨げない．．．規約で共用部分を「共有」としない方法をとってもいい。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　この規定での「ただし」書きは、「管理所有」と呼ばれる、個人が所有できないはずの共用部分の特別な所有方法で問題がある方法。

＜参照＞　第２７条１項（管理所有）：
　 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。

★規約による所有形態の変更。
　２項は、規約で定めることにより、共用部分が全員の共有であることや、一部共用部分が該当する一部の人たちの共有であることを変更することができるとします。前１項の別段を定めることができる規定です。

　共用部分や建物の設備は、区分所有者全員がほぼ均等に利用・恩恵等を受けるもの（例えば全部の階に停まるエレベーター）や一部の者がより多く利用・恩恵を受けるもの(例えば、高層階専用エレベーターと低層階専用エレベーターの場合）があり、その共用性は様々です。
また、一部共用部分については一部共有者だけで別の管理組合を構成して独自に管理できますが、全体の管理組合内で小さな管理組合を結成運営するのも手続きが煩瑣なことは避けられません。
そこで、各々のマンションの実態に即した共用部分・設備等の帰属や管理単位を規約にて確認・設定できるとし柔軟性を持たせたのが本項です。

　ただし、規約で別に定めることができるといっても、共用部分の利用権は、そのマンションに住む区分所有者に帰属することは当該部分の共同の利用を保証するみなもとですから、マンションの権利を持っている、�@区分所有者か、�A管理に関わる管理者でなければ、規約で定めても共用部分の所有者にはなれないこととなっています（２項但書）。（この但し書きは「管理所有」と呼ばれます。）

★原則、共用部分は、マンションの持ち主たちの共有だけど、規約があれば、共用部分でも特定の人（区分所有者であること）や管理者（区分所有者でなくてもいい）（第２７条１項）の単独所有にできる。この方が共有よりも単独で管理ができて便利と説明される。

★管理所有は分かり難い
　 しかし、これも、分かり難い例外です。共用部分となると登記もできないのに、所有者がいるとは。

　 区分所有法ができる前から、マンションの分譲は行われており、現在の法体系では、共用部分とされる管理人室や集会室が分譲会社の物として、登記もなく存在していた現状に合わせた規定と考えれば、この分かり難さの、一助になるかも。

★ただし、共用部分は、�@区分所有者　及び　�A管理者以外のものは所有することはできない。

＊この「管理所有」の概念は、中々理解できないでしょうが、区分所有法第２０条、第２７条も参照のこと。（注：この分かり難さから、出題傾向は高い。）

　　◎管理者なら区分所有者でなくても規約で所有できるが、管理者でない他の身分の人が共用部分を所有するなら、その人は必ず区分所有者の中から指定されること。

　　　また、管理所有（第２７条）は、共用部分（法定共用部分と規約共用部分の区別はありません。また、建物の部分です。）にだけ認められる。敷地（土地）には認められていません。

　　◎管理所有：共用部分の管理所有とは、各区分所有者が、共用部分に有した権利を一括して管理所有を認められた者に委ねるということで、いわば共用部分の所有権を「信託」することと解されます。
　例：区分所有者５人がいて、規約でその内の１人を共用部分の所有者とする。
　　　しかし、この管理所有は１つの権利としての登記は出来ません。

　　◎管理所有を認められた者は、その共用部分について、保存行為（物の現状維持、修理程度）はできますが、変更行為は出来ません。

　　◎管理所有は、建物の共用部分だけに認められる行為であり、共有（または準共有）の敷地は対象になりません。（第２０条参照）
　　　　管理規約で敷地を管理所有すると定めても、法律上その規約は無効です。

★管理所有者の地位は継承されない。
　　管理所有者の地位は、個人的な信頼関係に基づくもので、規約によって定められた管理所有者が死亡したり、専有部分を譲渡した場合には、その管理所有者の地位は、相続人や譲受人には承継されないと解されています。

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ

＊適用しない．．．この条文で、区分所有法の建物の「共用部分」が民法の「共有」と一部扱いが異なることになる。区分所有法が民法の特別法たる一面です。

★共用部分．．．�@法定共用部分　と　�A規約共用部分　の両方を含むことに注意のこと。

★民法第１７７条の適用除外とは

＜参照＞　民法　第177条：
　 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

　区分所有法での建物の廊下や階段室などの「共用部分」は、その利用方法から多数の人々が関与する特異な存在であると区分所有法の設定者は判断しています。
　そこで、今までの経過から民法で定める共有にあると一応規定しながらも（第１１条１項本文参照）、マンションでは民法で定める共有関係における全員一致で決することの困難さを理解し、区分所有法では多数決が可能な規約で別段の定めも認めました（同第１１条２項）。

　この、多数決理論の採用が区分所有法の特徴の一つです。

　さらに、この３項により、民法の第１７７条で定める、戸建を中心とした一般の土地・建物の不動産としての処分方法を変更し、次の第１２条により、区分所有法特有の「共用部分」の使用方法や、専有部分の床面積による持分割合、単独での処分の禁止、変更、管理など規定しました。（第１３条から第１９条まで参照）

★区分所有法の共用部分の「共有」は民法の共有との違いがある

　例えば、区分所有法では、共用部分の共有者がその持分だけを処分できません。（第１５条）、且つ法定共用部分（廊下、階段室など）は単独で所有権の目的になりえない部分としてます。（第４条１項）
建物の区分所有権が譲渡されれば、譲渡に伴って必ず共用部分に対する持分も譲受人に移転します。（第１５条）

　また、規約で定めた共用部分も規約共用部分である旨の登記を行うことにより、取引を記録する不動産登記簿上の権利を記載する甲・乙の両区が閉じられ取引が出来なくなり（第４条２項）、よって法定共用部分・規約共用部分のいずれも取引の目的となりえません。

　いいかえますと、マンションの共用部分は民法で認められた建物としての物権の得喪・変更ができなくなることです。

従って、共用部分に関しては権利の得喪・変更を第三者に対抗するという自体がありえず民法第１７７条の意図した登記制度は変更になります。

★共用部分の復習です。
　　ここで、復習です。
　　区分所有法で定める共用部分には、�@法定共用部分　と　�A規約共用部分　が含まれています。　

　　�@法定共用部分．．．階段室、エレベーター室などは、誰が見てもマンションで皆が使っている部分なので、特に登記をしなくても、他の人（第三者）の権利を侵さないため、登記不要で第三者に対抗できるようにした。

　　共用部分と表現されると、�@法定共用部分と�A規約共用部分の両方を含んだものであることに注意してください。特に法定共用部分だけではありませんよ。

＜参照＞　区分所有法　第４条２項：
　第一条（＊注：区分所有権の目的物＝専有部分）に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

★それでは、民法の適用外なら、どうなるのか。以下の区分所有法第１２条から第１９条の適用となります。　　　

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ

★民法の「共有」で処理すると建物の共用部分が分割されたりして、使えなくなるので民法の規定は採用しないとして、区分所有法で特別に設けた。

＜参照＞共有　民法　第２５５条（持分の放棄）、第２５６条（共有物の分割請求）〜

★条文が「共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には」とされていますから、そうでない場合は区分所有法第１３条からの第１９条までの７ケ条の適用はないことになりますが、前の第１１条で共有が原則であることを宣言している以上第１３条からの７ケ条の適用がある場合が原則ということになります。
ちなみに、共用部分が区分所有者の共有に属さない場合とは「管理所有」が設定されている場合（第２７条）の管理所有部分です。

★民法の共有関係を、区分所有法では変更しています。
　内容は、次のようになります。

◎まとめ

★区分所有法はあくまでも、民法の特別法です。
　基本的に、区分所有法の適用がある他に、民法の適用もあります。区分所有法の適用を受ける項目は、区分所有法の中に規定されている項目に限られます。

　例えば、新しくマンションの敷地を購入するなら、区分所有法での区分所有者及び議決権の各々　３／４以上の多数決では決められません。民法により、共有者全員の合意（同意）が必要になります。
　また、余っている敷地を売却する行為も、民法により、共有者全員 の合意が必要とされます。

　区分所有関係に入る時と、区分所有関係から出る行為は民法が適用されます。

　しかしこの分岐点は明確でなく、民法なのか、区分所有法なのか、様々なケースが発生していて、学説も分かれることもあります。
これは、まだ区分所有法が民法ほど認知されていない法律のせいでもあります。

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ

＊用方．．．用方（用法と同じ）とは、その物の本来的な目的・性質・用途により定まった使用方法。例えば、廊下なら通行用に使うこと。廊下には物を置いてはいけない。

★この条文は　民法　第２４９条：
　 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

　　と似ている。

★第１３条は使用方法に関する規定です。
　 民法第２４９条では「共有物の全部につき持分に応じた使用ができる」と定めていますからその特則ということになります。

　なんども言っていますが、既存の民法の「共有」で対象としているのは１個の物を多数の者が所有している関係であり、１個の物を１部分だけ使用というのも通常考えにくく、誰かがその物を使用すれば使用はその物全部に及び、その間他の人は使用できなくなるのが原則です。

　例えば、１台の車を３人で共有していれば、車を使用することとは、車全体を使うことになります。
ある人がハンドルだけを使い、ある人がエンジンだけを使い、ある人がドアだけを使うなどは考えられません。
そのため民法では持分に基づく使用権は、持分の割合によるとして公平を保つ考えに立っています。（民法第２４９条）

　しかし、区分所有法の共用部分（階段とか廊下）は通常共同使用（分割使用または同時使用）が可能な部分であり、例えば、エレベーターの使用回数を、自分の持分に応じて多く使えたり、少なく使うように制限する必要性もなく又そうした持分割合に応じた方法は妥当ではありません。
　従って、各区分所有者は自分の持分の多少(大小）にかかわらず、共用部分の全部を何度でも、その利用方法内で使用することができるとするのがこの規定の趣旨です。

★用方とは
　用方とはその物の本来的な目的・性質・用途により定まった使用方法という意味ですから、この点は民法第２４９条でも当然のことです。
用方に従った使用とは玄関を玄関、廊下を廊下、壁を壁として使用するということであり、その意味では至極常識的で当然の規定ですが、共用部分の多様性からも用方の内容が必ずしも一義的に明確なものとはいえません。
しかし、建物の共用部分は専有部分（室）の便益のための部分ですから、共同の利益を害しない限り専有部分の便益に資する方向でその用方を決定するのが望ましいと思われます。

　従って、特定の専有部分を構成し又はそれに隣接する床・壁・天井・ドア・窓等の用方は当該専有部分の使用に支障がない範囲（壁に額や時計をビス留めし、床にカーペットをビス留めする等）に及び、エントランス・エレベーター・屋上等の用方は建物の全体としての専有部分の使用に支障がない範囲（共用部分を通してインターネットの配線を行う等）に及ぶと思われます。

　以上のように解しても用方は多様ですから、各自が勝手に共用部分を使用することによる混乱を防止するため、室（専有部分）の改造など一定の事項を管理組合の承諾事項とすることができることは勿論です。

★法定共用部分の用方　−原則、規約でも使用制限ができないというが　−
　　法定共用部分（廊下・エレベーターなど）は、その用方に従って使用することを禁止することは、規約でもできません。
　　しかし、管理のために、集会の決議があれば、合理的な範囲（これも曖昧ですが）での制約は許されると解されます。

★法定共用部分に専用使用権を設定できるか
　　よくある例として、法定共用部分である屋上に分譲会社の広告塔が設置されているマンションがあります。
　　この場合、分譲時の契約書の１項目として規定されていたり、管理規約の１項目として規定されていれば、法定共用部分ではありますが、特定の第三者が建物の共用部分を排他的に使用する権利の「専用使用権」を認めることになります。

★規約共用部分の用方
　　共用部分のうち規約で共用部分とした規約共用部分は、その規約で定めた使用目的、規約で前提としている使用目的に従って使用できることになります。

　　用方に従わない使用者は、区分所有者の共同の利益に反する行為として、他の区分所有者からその行為の差止め請求等を受けることもあります。（第６条、第５７条から）

★専有部分の用途制限ができるか
　そこで、問題となるのが、個人が所有している専有部分であっても、「使用の制限」ができるかどうかです。

　例としては、「標準管理規約（単棟型）」は、住宅専用マンションとして、その「専有部分を専ら住宅として使用」するものとし、共用部分の使用のほかに専有部分の用方を定め制限しています。

　通常の所有権であれば、建物を住宅として使用することも、店舗として使うか、また事務所として使用するかどうかは、所有者の自由であり、標準管理規約のような制限は受けません。
　しかし、区分所有法における専有部分の区分所有権は、１棟の中にあるため、所有権といっても特殊な位置にあり、「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。 （第６条１項参照）」の規定から使用の制限を受けることがあります。

　標準管理規約（単棟型）は、その前提が「居住専用」のマンションを想定しているために、「専有部分を専ら住宅として使用」する制限も可能と考えられています。

　これを受け、多くのマンションでは、居住用であれば「住宅専用」とする使用方法の制限をしている管理規定になっています。

｛判例-１｝
　　管理規約で住宅専用使用とする用途制限をした専有部分について、事務所として使用したことは規約違反に当たる（東京地裁八王子支部：平成５年７月９日）

｛判例-２｝
　　管理規約で住宅専用使用とする用途制限をした専有部分について、幼児の保育室としての使用は規約違反に当たる（横浜地裁：平成６年９月９日）

★使用方法は明確にしておくこと
　　用途に疑義がでないようにするためには、管理規約で定めるやり方の他に、使用細則を定める方法もありますが、自転車置場のルール、ペットの飼育など、これらは、住んでみないと分からないことが多いので、総会（集会）で決めることになりますが、定める内容により、過半数の賛成か、３／４以上の賛成が必要になります。
入居後では、居住者の総意をまとめるのは、難しいのが現状です。

マンションの購入者、特にファミリー・タイプでは、買う前に置ける自転車の数、犬猫を飼って良いかはチェックが必要ですよ。

＜参考＞「標準管理規約（単棟型）」１２条：（専有部分の用途）
第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

第１２条関係コメント
住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

（注）標準管理規約（単棟型）は、住宅専用を想定しているので、マンションの下が店舗などの場合は別の規約がある。（複合用途型）

　　「専ら住宅として使用する」の範囲
　　　�@主婦の内職．．．特に他の住戸に影響がないので、認められる範囲。
　　　�A趣味の教室としての使用．．．華道、茶道など少人数なら問題ないが、規模・人数によっては認められない場合もある。
　　　�B塾やピアノ教室．．．人数・規模・教授の時間帯や周囲の状況で判断される。住宅地にあるマンションでは認められないこともある。

＜参考＞「標準管理規約（単棟型）」１３条：（敷地及び共用部分等の用法）
第１３条 区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

第１３条関係コメント
「通常の用法」の具体的内容は、使用細則で定めることとする。
例えば、「自転車は、一階の○○に置きます。それ以外の場所に置いてはいけません。」

｛設問｝法定共用部分は、規約で定めれば、各共有者のその用法に従った使用について、一定の制限をすることも禁止することもできるか。（平成１６年　マンション管理士試験　問１）

答え：制限・禁止は出来ない。 共用部分には、区分所有法４条により、�@法定共用部分（廊下、階段室など）と、�A規約共用部分があるが、区分所有法13条によれば、「その用方に従った使用」ができる。法定共用部分は、規約によっても各共有者の用方に従った使用は制限・禁止できない。ただし、規約共用部分については、規約で定めた使用目的などで制限・禁止はあり得る。

　（注：平成２０年８月　解説変更。この設問は問題が多い。現実に法定共用部分であるマンションの屋根に設置された広告塔は、屋根の用方に従った使用方法と言えるのか疑問がある。）

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ

＜参照＞共有　民法　第２５０条：　
　 各共有者の持分は、相等しいものと推定する。

　★民法の共有では、その物に対する持分は特に指定が無ければ、均等（相等しい）になる。
　でもマンションでは各室（専有部分）の広さによって、分譲価格も違うので均等は不公平。そこで、建物の共用部分の持分を原則、自己所有部分（専有部分）の床面積での比例配分にした。

　　この第１４条１項は、建物の共用部分の持分の割合を定めたものです。

　共用部分の持分の原則は「その有する専有部分の床面積の割合」によります。
そして、床面積は一般に「内のり(内法）計算」とされる、壁の内側の部分で計算（３項）しますが、規約で別段の定めも可能です。（４項）

　　(注意：原則は「その有する専有部分の床面積の割合」です。規約は、例外として別段の定めができるだけです。勉強をしているうちに、規約の方が優先するように、誤解しますので、注意してください。）

★★　ここ第14条は重要　★★　議決権の基本ともなる。

★持分とは：権利で決めるか割合で決めるか　→　割合で

　持分という用語には持分権という意味での共有の権利を指す場合と、その割合(持分割合)を指す場合がありますが、ここでは割合を意味しています。
建物の共用部分は区分所有者の共有と規定されました（第１１条）から、次に共有者間の関係を適正に処理するため、各共有者の権利や義務の割合を定める必要があります。それが持分割合です。

★持分決定の基準：価格か面積か　　→　面積で
　共有における持分割合を何を基準に定めるかについては、いろいろな考え方があります。

　 多くの場合、
　　　�@価値（お金）を基準とするか、
　　　�A面積(広さ）を基準とするか　に分かれます。

　価値（お金）を中心に考えると、通常基準となりそうなのは、マンションの分譲価格でしょう。しかし、この分譲価格は時間での変動が激しく、また、販売主の思惑などで変化があり基準とするには曖昧なため、客観的な基準として一般には面積（広さ）を基準とした方法が勝るというべきでしょう。

　１棟の建物を物理的にみれば専有面積の単位面積当たりに必要な共用部分は一定のはずですから、各専有部分が必要とする（即ち各専有部分に付随する）共用部分の量（割合）は専有部分の面積に比例するというのは一応の合理性がある考え方です。

　そこで本第１４条１項では面積基準の採用を宣言しています。ちなみに民法や商法では一般に出資割合（お金）が基準となっています。

★持分の実際の効果。
　ただし、民法と異なりマンションでは玄関や階段、エレベーターなどの共用部分を使用する権利は、各自が専有している床面積の大小(広さ）に関係なく行使できます（第１３条）から、持分を決定する実益は、後ででてきます、集会での議決権という名の発言権の割合（第３８条参照）と管理費等の負担の割合（第１９条参照）の決定基準となることです。

　そこで区分建物の使用方法が、居住専用とか店舗併設などで異なっていたりするときは、発言権の割合（議決権）と管理費等の負担の割合を他の用途の建物と別にするなどの、建物の価値も考慮した持分割合を設定する必要もあるでしょう。

★注意：区分所有法第１４条１項で定める専有部分の床面積の割合の原則は、建物の「共用部分」の持分割合について定めたものです。
　　敷地（土地）の持分割合には適用がありません。
　敷地の共有の割合は、民法の原則により、販売時の「契約」により、決まります。敷地についての持分割合が定められていないときは、民法の原則により、「相等しいものと推定」されます。

標準管理規約（単棟型）　第10条関係コメント
�@ 共有持分の割合については、専有部分の床面積の割合によることとする。
　　 ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、それに合わせる必要がある。
　　 登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、
　　 共有持分の割合の基準となる面積は、壁心計算（界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）によるものとする。

　　　（注）専有部分の登記簿は不動産登記法上「内のり計算」になりますが、新規分譲時には、まだ柱と壁の概要しかできてなく、内装は未定で販売されます。
　　　それでも、共用部分の持分割合は決めておく必要があり分譲時の規約に規定されます。

�A 敷地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。
なお、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。

★未分譲の共用部分の費用（管理費）は誰が負担するか。
　区分所有法で定める区分所有権は、分譲が開始され、登記簿に記載されたときから法令、規約などが適用されます。
　しかし、分譲の当初から完売していないとき、つまり未分譲の専有部分があるときでも、入居が始まれば、清掃費、外灯費、エレベーターの維持費などが発生します。
　入居戸数が少なくても、マンション全体としての維持費も発生しますが、規約では、購入者は、自己の専有部分に応じた管理費しか支払っていません。
　このような場合、以前は商習慣で、管理費が不足しても、後日専有部分が完売し、管理費が充分になるまで会計上もマイナスの処理がなされていました。
　しかし、今日では、未分譲の区分所有建物を所有している、分譲業者が未分譲部分に対応した管理費を支払うことになっています。

　ただし、入居時の特約で、分譲業者は、未分譲全戸分の管理費は負担しないで、未分譲があっても、全体の９５％を限度としていることがある。全戸の販売が長引けば、管理費が不足することもあり得ます。ひどい話です。

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ

＊ここも、分かり難い表現に注意。

★持分算定の方法。
　　２項は、一部共用部分がある時の面積算入規定です。

　　一部共用部分があるマンションとは、度々、例にあげますように、上は住居部、下は店舗部のあるいわゆる「下駄ばきマンション」を想像してください。そして、住居部で使用する入口やエレベーターと店舗部で使用する従業員専用入口が別々にあり明確に利用区分がある場合です。

　その場合、一部共用部分は一部の区分所有者のみの共有に属する（第１１条1項）ため、全体共用部分との関係においては専有部分に準ずるものと考えられます。
　このことは当該一部共用部分（に関する専有部分）を１人の者が単独で所有している時を考えれば明らかです。
特定の一部共用部分も所有する者と、全体共用部分のみを所有する者との関係を公平に取り扱うためには一部共用部分の面積を当該一部共有者の専有面積に加算して全体共用部分の持分算定の基礎とすることが必要だとするのが本項の趣旨です。

　なお、附属の建物は規約で一部共用部分とされていても、本体の建物の共用部分とは無関係なため除かれます。

★一部区分所有者は、一部共用部分の持分と全体共用部分の持分とに応じた割合によるそれぞれの管理費用を負担することになります。
　一部の人が使う共用部分であっても、その使用者の割合で、専有部分の床面積と同じ扱いにでき全体の議決権などに反映できる。

★床面積を有しない一部共用部分がある？
　　たとえば、明確に店舗部だけで使用する掲示板や出入り口は、一部共用部分として管理の対象になりますが、床面積はありません。

★　しかし、規約で別の定め可（第１４条４項）。

｛設問｝次の記述は正しいか。

＊共用部分の共有持分割合の算定に当たって、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）の床面積を、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれの区分所有者の専有部分の床面積に算入しようとする場合には、規約でその旨を定めなければならない。

答え：誤りである。区分所有法第１４条２項によれば、共用部分の共有持分割合の算定に当たって、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）の床面積を、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれの区分所有者の専有部分の床面積に算入しようとする場合には、規約でその旨を定める必要は無い。規約は、これ以外の方法を定めるときに必要となる。（原則と規約の違いを理解のこと）

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ

＊原則：内側線で囲まれた部分．．．一般に「内のり(内法）計算」とされる、壁の内側の部分。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　壁の中心で計算する「壁芯計算」よりも、狭くなる。

★水平投影面積とは；
　　立体を垂直方向（上から下へ）から平らな画面に投影するときにできる図形の面積（縦ｘ横）

★専有面積の算定方法とその意味。
　本３項は、共用部分の持分の基準となる専有面積の算定方法を定めた規定です。

★建物の床面積の算出方法
　建物の床面積については、建築基準法では、一般の建物では壁の中心線（壁芯）で囲まれた部分から算出し、マンション（区分建物）では壁などの内側で囲まれた部分（うちのり＝内法）を床面積としています。（参照：不動産登記規則　第１１５条）

　この規定を参考にして、区分所有法でも、共用部分の持分の基準となる専有面積の算定方法を、不動産登記上の建物で採用した、内法（うちのり）面積を採用しています。

＜参照＞不動産登記規則　第１１５条（建物の床面積）

　建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。

★共用部分の持分の基準となる専有部分の床面積と各専有部分の支配とは別の論争
　　今までの条文の解説で「専有部分」と「共用部分」の仕切り（区分け）が難しくて裁判上でも争いが絶えないと言ったことを覚えていますか。

　ここで、もう一度解説します。

　専有部分と共用部分の区分点をめぐって、各専有部分がどこまでを支配するか、いいかえると柱や壁、床、天井等の境界の範囲に関しては�@壁芯説と　�A内法＝うちのり＝説、そして最近は、�B折衷説（上塗り説）が有ります。

　しかし、本３項の床面積の規定は問題になっている管理や使用での専有部分の範囲を決める趣旨ではなく共有持分算定の根拠としての基準を決めているにすぎません。
従って、専有部分の範囲に関する壁芯説や内法説等のどれを採用するかという問題と本項の面積算定基準をどれにするかとは全く無関係といえます。

　事実、標準管理規約でも専有部分の範囲は上塗り説ですが持分算定上の面積はこの内法説ではなく、規約で別段の定めができる（４項）ので壁芯面積としております。

★専有部分の床面積の算出方法には、２種類ある。

　　　　�@壁芯計算．．．壁の中心線から計算する。

　　　　�A内法（うちのり）計算．．．壁の内側から計算する。←区分所有法はこれで（原則）

　　　　　　どうして、これが問題になるかというと、不動産登記法でも建築基準法でも、一般の建物の床面積は壁芯計算だから。
　　　　　マンション（区分建物）だけが例外になっている。

参考：不動産登記規則　（建物の床面積）
第百十五条
　建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。

参考：建築基準法　施行令第２条１項３号：
　 三 　床面積　建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。

　　　　 容積率算定の床面積も柱・壁・扉などの区画の中心線（壁芯）で囲まれた部分の水平投影面積。

　　　　ちなみに、マンションの共用の廊下、階段などの床面積は、容積率に入れない。エレベーター室は容積率に入れる。（建築基準法第５２条６項　参照）

　　★　しかし、規約で別の定め可（第１４条４項）。

★現実には、分譲マンションなどでは、建築中でまだ内装が終わっていない内に販売するので、壁芯からの計算しかできないため、壁芯計算でやっているマンションが多い。そして、当初の規約もこの壁芯計算でやることが普通。
　標準管理規約（単棟型）でも、壁芯計算を採用している。（参考：標準管理規約（単棟型）１０条、及び　関係コメント）

＜参照＞標準管理規約（単棟型）　１０条（共有持分）
第１０条　各区分所有者の共有持分は、別表第３に掲げるとおりとする。

第10条　関係コメント
�@共有持分の割合については、専有部分の床面積の割合によることとする。ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、それに合わせる必要がある。

登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合の基準となる面積は、壁心計算（界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）によるものとする。

�A敷地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約等によって定まるものであるが、本条　に確認的に規定したものである。なお、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。

★壁芯面積と内法面積との違い。
　壁芯面積を採用した方が将来的な区分建物の合併・分割時に専有総面積の変更が必要ないこと、建築中で内法面積が算定できない時期に規約等を作成する場合は壁芯面積（建築確認申請面積）を使用する必要があること等から、この面積の計算方法は壁芯面積基準が望ましいといえます。

★登記簿の面積が分譲面積より狭い。
　新しくマンションを買った人がすぐに気がつくのが、権利書（不動産登記簿）に記載されている面積と分譲会社が説明していた分譲床面積（専有面積）の違いです。
　権利書の方が狭くなっているので、購入者からの質問が多い項目です。
　不動産登記簿は「内法計算」を採用していて、分譲会社は「壁芯計算」を採用しているためです。
　「住宅ローン控除」の適用となるのは、登記簿の面積（内法計算＝狭い）ですので、専有部分の床面積が５０�u以上あることを確認してください。

★バルコニー（ベランダ） は専有部分に含めない場合が多い。
　マンションによって、その室の専有部分の大きさにより、バルコニー（ベランダ） の広さも室ごとに変化しています。
　販売タイプで一部の室だけにバルコニー（ベランダ） がある場合を除き、殆どの室にバルコニー（ベランダ） がある場合は、バルコニー（ベランダ） の広さは専有部分に含めていません。

　「標準管理規約（単棟型）」は、バルコニー（ベランダ） を、専用使用ができる「共用部分」としていますので、管理費や修繕積立金の負担基準の専有面積から、バルコニー（ベランダ） 面積は除いています。

＜参考＞「標準管理規約（単棟型）」第８条、「別表第２」の共用部分の範囲

１. 玄関ホール、
　　 廊下、
　　 階段、
　　 エレベーターホール、
　　 エレベーター室、
　　 電気室、
　　 機械室、
　　 パイプスペース（ＰＳ）、
　　 メーターボックス（ＭＢ）（給湯器ボイラー等の設備を除く。）、
　　 内外壁、
　　 界壁、
　　 床スラブ、
　　 基礎部分、
　　 バルコニー、ベランダ、
　　 屋上テラス、
　　 車庫等
　　 専有部分に属さない「建物の部分」

２. エレベーター設備、
　　電気設備、
　　 給排水衛生設備、
　　 ガス配管設備、
　　 火災警報設備、
　　 インターネット通信設備、
　　 ケーブルテレビ設備、
　　 オートロック設備、
　　 宅配ボックス、
　　 避雷設備、
　　 塔屋、
　　 集合郵便受箱、
　　 配線配管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等
　　 専有部分に属さない「建物の附属物」

３. 管理事務室、
　　 管理用倉庫、
　　 集会室及び
　　 それらの附属物

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ

＊妨げない．．．建物の共用部分では、共有持分の割合を規約で別の方法に変えてももいい。（「内のり計算」を「壁芯計算」にするなど）

＊前三項の規定．．．区分所有法第１４条１項、２項、３項のこと。（原則、共有持分は専有部分の内法計算による床面積の割合とする）

★任意規定　−規約による変更の許容−
　本４項では、前の３項（これは直前の第３項目だけを指すのではなく、これより前に規定されている３つの項目という意味です。）即ち第１４条１項から３項の原則を規約で別の定めに変更することを許した規定です。

　従って、１項の持分算定の面積基準を不動産鑑定に基づく価格基準に変更したり、複合用途建物で各用途別に一定の乗数を乗ずる等により合理的な持分算定方法に必要に応じて変更することができます。
　また、２項の規定を変えて、一部共用部分の床面積算入をしないとする扱いや、その半分の床面積だけを算入する扱い等その建物にあった変更ができますし、３項の規定を変更し、内法計算の原則を壁芯計算に変更すること（実際のほとんどの規約はこの変更を行っています。）ができることになります。

　★規約があれば特に専有部分の床面積の出し方をいろいろと考えなくていいということ。内のり面積を壁芯面積にしてもいい。（現実的には、壁芯面積の方が多い。）

　この専有部分の床面積割合が、区分所有法第３８条により、原則、議決権となりますが、面積比での議決権行使は、どの人が賛成か、反対かでの過半数の計算や、３/４以上の計算が面倒ですので、多くの場合、余り専有部分の床面積に差が無いときは、規約で　1戸＝1議決権　の方法がとられることもあります。

★規約があれば、何でも変更していいのか。

　　マンションの使用方法や管理方法については、区分所有者間の憲法ともいえる「規約」で定められますが、民法第９０条での「公序良俗」に反したり、区分所有法で他の規定を許さない「強行規定」に反するものは規約でも定めることができません。これは、あとの規約（第３０条）の説明でも述べます。

　具体的には、規約で別段のことを定めることができるのは、この第１４条３項のように、区分所有法で「規約で別段の定めをすることを妨げない」とか、「規約で定めることができる」と規定されている事項です。

＜参照＞民法第９０条：（公序良俗）
第九十条 　公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。

＜参照＞区分所有法第30条：（規約事項）

第三十条 　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

２項 　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。

３項 　前二項に規定する規約は、
　　 専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、
　　 これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

４項 　第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。

｛判例｝規約で1住戸1議決権と定めたため、専有部分の床面積割合　３１．５％を持つ区分所有者が、議決権としては、１０．７％に落ちた場合：

　　　判決主旨；議決権配分は区分所有者の自治に任されており、本人が規約内容を承認していたとみとめられるので、この程度では、不合理な差別・不当な財産権の制限とは認められない。

｛設問｝ マンション(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第2条第1号イのマンションをいう。以下同じ。)の共有持分の割合に関する次の記述のうち、建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」という。)及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 敷地の共有持分は、共有者間で別段の定めがない限り、専有部分の床面積比による。

答え：誤りである。用語の敷地、共用部分の違いを明確にしておくこと。
　区分所有法によると、建物の共用部分の持分については、第14条第1項により、各共有者の持分は原則専有部分の床面積の割合であるが、同条第４項により、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による」ことになる。
しかし、敷地（土地）に関しては、共有者間で別段の定めが無いときについては、区分所有法で定めがない。この場合には、民法が適用され、民法第２５０条により「相等しいものと推定される」。よって、本肢は誤りで、本問の正解肢となる。

2 区分所有法上当然に共用部分とされる部分の共有持分は、規約に別段の定めがない限り、専有部分の床面積比による。

答え：　正しい。　区分所有法第14条第1項は、「各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。」と定め、同条第4項は、規約による別段の定めができることを定める。そして、このことは、法定共用部分・規約共用部分の別を問わない。よって、法定共用部分の共有持分の割合は、規約に別段の定めがない限り、専有部分の床面積比によることになり、本肢は正しい。

3 規約による共用部分の共有持分は、規約に別段の定めがない限り、専有部分の床面積比による。

答え：正しい。　区分所有法第14条第1項は、「各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。」と定め、同条第4項は、規約による別段の定めができることを定める。そして、このことは、法定共用部分・規約共用部分の別を問わない。よって、規約共用部分の共有持分の割合は、規約に別段の定めがない限り、専有部分の床面積比によることになり、本肢は正しい。

4 専有部分の共有持分は、共有者間で別段の定めがない限り、相等しい。

答え：正しい。ここも専有部分と共用部分の用語の違いを明確にしておくこと。
　 専有部分の共有持分は、区分所有法に規定するものではない。よって、民法の共有に関する定めによることになる。民法第250条によると、専有部分を共有している場合、その共有持分の割合については、共有者間で別段の定めがなければ、相等しいと推定される。よって、本肢は正しい。

正解：１

＜参考＞「標準管理規約（単棟型）」１０条：（共有持分）
１０条　各区分所有者の共有持分は、別表第３に掲げるとおりとする。

第10条関係コメント
�@ 共有持分の割合については、専有部分の床面積の割合によることとする。
　　 ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、それに合わせる必要がある。
　　 登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、
　　 共有持分の割合の基準となる面積は、壁心計算（界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）によるものとする。

　　　（注）上記でも説明したように、専有部分の登記簿は不動産登記法上「内のり計算」になりますが、新規分譲時には、まだ柱と壁の概要しかできてなく、内装は未定で販売されます。
　　　それでも、共用部分の持分割合は決めておく必要があり分譲時の規約に規定されます。

�A 敷地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。
なお、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ