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＊この条文も一度で理解できる人は少ない。 ”当該”と”建物”が多くて分かり難い。でも、団地関係も必ず、出題される。

★前提となるのは、多数決による区分所有法第６２条で定める各棟の「建替え決議」。それを何とか「団地」関係でも応用できないかと苦労した規定。

＜参照＞区分所有法第６２条：（建替え決議）
第六十二条 　集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。

★多数決原理の採用　−民法の全員一致からの緩和　−
　１棟での建替えを定めている第６２条の規定もそうですが、民法では、建替えなどは「共有」の考えでの「共有物の変更」に該当し、「他の共有者の同意（全員の賛成）」が無ければできないのを、マンションという、団体が共同生活をする建物の持つ特異性から、共有している全員の合意は得難いためにこれを変更し、４／５以上の多数決でできることにしています。

　１つの棟の場合でも、この民法と区分所有法の折衷を図ったことで、多数による、個人の権利侵害の問題はあります。
　複数の棟を抱える団地では、さらに、区分所有者（個人）の権利保護が必要となります。

＜参考＞民法第２５１条：（共有物の変更）
第二百五十一条 　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

★言葉の使い分け、「建替え決議」と「建替え承認決議」に注意。
　　法律ですから、まず、定義に戻ります。

　◎　「建替え決議」．．．建替えが議題のとき、該当の建物の区分所有者が、区分所有者及び議決権の各４／５以上の賛成で行う集会の決議。この集会には、該当の建物の区分所有者以外は参加できない。

　◎　「建替え承認決議」．．．ある棟が団地関係にある場合には、勝手にその棟の建替え決議だけでは建替えができません。
　　　建替えにより、今までより高い建物が建てば、新しく日照や風害の問題も発生し、奇抜なデザインの建物が建つと、団地全体の景観が変わるなど、団地の他の棟の区分所有者の利害に大きくかかわります。
　　　そこで、団地全体の区分所有者（団地管理組合）の集会において、議決権の３／４以上がその棟の建替えに賛成することも必要としました。それが、「建替え承認決議」です。
　　　団地ではこの「建替え承認決議」がなければ、その棟の「建替え決議」があっても建替えができないということになります。該当の建物の区分所有者以外も参加している。

★敷地や附属の施設が共有の関係にある団地では、団地全体の管理ができます。
　そして、団地内での建替えには、次のパターンが区分所有法では規定されています。

　　＊一つの棟（特定建物という）だけの建替え（区分所有法第６９条1項〜５項）

　　＊複数の棟（特定建物）の建替え（区分所有法第６９条６項、７項）

　　＊団地内の全部の棟の建替え（一括建替え　区分所有法第７０条１項〜４項）

★団地での建替えの概要

　Ａ．棟別建替え（１つの棟及び複数の棟の建替え）
　　敷地を共有する団地内の特定の建物の建替えは、１つの棟でも複数の棟でも、その棟の５分の４以上の賛成による「建替え決議」のほか、団地の管理組合の全体集会で４分の３以上の承認が得られれば、実施できるようにしました。（第６９条）
　一棟だけの建替えも、複数の棟、団地内にある戸建も建替え可能です。ここの団地内には、区分所有建物以外の戸建が存在してもかまいません。

　Ｂ．一括建替え
　　団地内の全部の棟の建替えには、団地の管理組合の全体集会で５分の４以上の賛成と、その全体集会で各棟で、それぞれ３分の２以上の賛成が得られれば、全建物の一括建替えの実施も可能としました。(第７０条）
　　ここの団地関係は、全部が区分所有建物であり、なお団地規約があることが条件とされています。戸建などの非区分所有建物があれば、一括建替えは出来ません。

　　団地の管理組合の集会で決議がされる状況は以下のようになります。

 ＊団地内での一つの棟の建替えの場合

★団地内に複数の棟のマンションがあり、敷地は他の棟とも共有しているとき、

　　　　１．その棟が区分所有の専有部分があるとき（区分所有建物）は、区分所有者及び議決権の５分の４による建替決議が成立しているか、持主全員が同意（集会の手続きをしなくていい）していること、

　　　　２．その棟が区分所有の建物でないとき（非区分所有建物。個人で１棟を持っているとか戸建など）は、その所有者が同意していること、

　　　が前提で、

　　　　３．全体の団地管理組合の集会で議決権の４分の３（７５％）以上の多数が承認すれば、その棟は壊して新たな建物が建築できる。

　　　（注）この団地の建替では、他の決議方法と違って区分所有者の数は入っていない。

　　　　　　　議決権（敷地の共有持分の割合　第６９条２項）だけが規定されている。

★趣旨

　第６９条は団地内の一部の建物の建替えを団地管理組合として承認する決議「建替え承認決議」に関する規定です。

　この規定と次の第７０条は、平成１４年に新規に設定されたものです。

★全員の同意から、多数決へ　−民法の緩和ー
　 改正前でも、単独敷地に存する単独建物の建替えに関しては規定がありましたが、団地におけるものに関しては規定がなく民法第２５１条などの解釈に委ねられておりました。

　団地とは一定のまとまりのある土地又は当該土地及びその上の建物群を指称する概念ですが、団地であっても各建物とその敷地が完全に独立していれば問題なく単独建物の建替え決議で処理することができます。

　しかし、その土地が他の者との共有の場合には、土地に関する共有者の関係は区分所有法に規定がありませんでしたから、民法の原則で規律され民法によれば、建物の建築は土地上に永続的な工作物を設置し土地の使用を永続的に固定することになりますから「変更行為」に該当して「共有者全員の合意」が必要とされます（民法第２５１条）。

＜参照＞民法第２５１条：（共有物の変更）；　
　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

　これに対しては、共有者は共有物をその用法に従い、持分に応じて使用できることもまた民法の原則であり（民法第２４９条）、当該土地は建物の敷地として使用することが共有者全員の合意事項であるはずですから、建替えによる新築建物の敷地とすることもその用法に従った使用ということもできるようにも思われます。

＜参照＞民法第２４９条　（共有物の使用）
第二百四十九条 　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

　しかし、当該土地の建物敷地としての用法はあくまで現在の建物に関する合意であり、別の建物については合意されていないといわざるを得ませんから、他の建物の敷地としての利用は原則どおり共有物の変更というべきでしょう。
　そこで、建物の建替えを促進するため土地共有者全員の合意という民法の要件を緩和し多数決にした規定が第６９条です。

★要件

　建替え承認決議が成立する要件は、まず

　  �@敷地を共有又は準共有（借地権の場合）する２棟以上の建物が存在し、

 　 �Aそのうちの少なくとも１棟は区分所有建物となっている建物である　ことです。

   �@の要件は団地の規定ですから当然であり、�Aの要件も区分所有法での民法の規定の変更ですからこれまた当然です。

　　　従って、�@を満たしても全部単独所有の1棟の建物の場合で�Aの要件を満たさない場合は、第６９条の適用はなく民法の原則どおりの取扱いとなります。

　　　もっとも、区分所有法第１条の要件を満たせば１棟の建物も区分建物に変更できますから、建物のうちのどれか１棟が区分建物になれば第６９条の適用が受けられます。

 次に、�@と�Aの要件を満たすと、団地を定義する第６５条の要件も土地共有ということにより当然満たしていますから、これらの建物所有者は当然に団地管理組合を構成するため、
　�Bとしてその団地管理組合又は管理組合法人の集会で議決権の３／４以上の多数の決議を得ることが必要です（1項）。
　ただ、この場合の議決権は規約で定める区分所有者及び議決権という原則的な建物に関する議決権ではなく、共有土地（敷地）の利用に関することから規約とは無関係に「土地持分」による議決権となることに注意が必要です（２項）。

★団地では、議決権は、土地の持分割合による．．．一般の議決方法は、規約に別段の定めが無ければ、専有部分の床面積比（第３０条、第３８条、――＞第１４条）だけど、団地全体の建替えなので敷地の共有持分の割合にした。規約での別段の定めは、無視される。
　 団地規約でいかなる規定があっても、土地の持分割合であるため、事前に団地建物所有者ごとに、土地の持分割合を調査しておくこと。

★団地建物所有者の数は、入っていない。

　このように団地管理組合の集会の決議といっても、事は土地の変更を承認しようとする場合であり、その当事者は本来土地の所有者であるべきですから、団地管理組合という組織やその集会という機関、更にはその議決という手段を用いていることは、すべて土地共有者とこの管理組合の構成員が同一であることから、土地共有者集会という別箇の組織を作るまでもないとして、法文上（形式上）団地管理組合の権限としたものに過ぎません。

　従って、管理組合集会の議決といっても実質的には当該土地の共有者の合意が必要ですから、この場合の議決権は管理組合の議決権一般とは異なり、その割合は建物共用部分の共有持分割合ではなく、土地の共有持分の割合によるのであり（２項）、団地建物所有者数（区分所有者数）という頭数要件も採用されてはいません（1項）。

　即ち、第６９条は民法第２５１条の「全員の持分での合意」を、「持分の３／４以上の合意」に緩和しただけであるといえますが、共有地の建替えの促進には一つの条件緩和として一応有効なものといえるでしょう。
　なお、この３／４以上は、共用部分の変更（第１７条１項）や規約の設定・変更（第３１条１項）でも採用されている数字で、一応妥当性はあると支持されています。

★なお、建替え承認決議には、当然ながら、�C建替えを希望する建物について、区分所有者及び議決権の４/５以上による建替え決議、または所有者全員の建替えの同意（集会が不要）があることが必要です（1項）。

　建替えを希望する建物が区分建物の場合は、建替え決議または建替えの全員の同意、区分建物以外の場合（賃貸専用建物・戸建など）は所有者の同意がこれにあたりますが、区分建物で管理組合がある場合やそれ以外の建物の場合で単に共有の場合には、当事者が複数ですからその同意は何らかの同意文書でその存在を証明できるでしょうが、区分建物でもその全部を1人の者が所有する場合や単独所有建物の場合には同意する相手方が不存在ですから、建替えの意思を外部に表示する何らかの方法がこれにあたるものといえるでしょう。

★建替え事業の進め方

　区分所有法では、１棟でも団地でも「建替え決議」までは定めていますが、その後の建替え事業の実施方法は規定されていません。
　そこで、建替え参加者の団体の存在、外部からの融資の問題などが浮上していました。

　　それをうけ、平成１４年「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」が制定されました。

「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」の概要はこちらを参照。

★団地での建替えの問題点

★ある棟は建替え決議をしたのに、団地総会で「建替え承認」がされなかったとき（否決）はどうなるのか

　区分所有法第６９条は、団地全体としての決議があれば、建替えを希望する棟の建替えができることを規定していますが、建替えを希望する棟の建替え決議があったのに、団地総会では認められないときは、その棟の建替えはできないのかの問題があります。

　　◎これは、かなり高度な問題のようで、解釈も確定していないようだ。
　　　　しかし、建替えを希望する棟も団地として、全体の中の１つのであるため、個々の権利が優先するのではなく、団地全体の計画（マスタープラン）が優先するという解釈がある。
　　　これによると、建替えを希望する棟の建替えはできなく、ほったらかしとなるが。

　　　＊コンメンタール区分所有法や他の参考書も随分読んだが、この問題には触れていない。

★�@各棟の建替え決議と、�A団地総会での建替え承認決議の順序はあるのか。（どちらかが先行するのか）

　この第６９条では、建替えを希望する棟での建替え決議又は全員の同意があり、団地総会で承認決議ができると規定していますが、先ず、団地総会で承認をして、あとから、建替えを希望する棟で建替え決議しても、この決議は有効でしょうが、本来は、建替えを希望する棟の建替え決議があることを前提に草案されたようです。（参考：マンション管理の知識　３訂版　Ｐ．１６６　） 

★標準管理規約（団地型）は、団地内の数棟の建物は全部が区分所有建物を前提にしています。戸建の住宅は含まれていないことに注意してください。

<参考＞標準管理規約（団地型）　４９条： （団地総会の会議及び議事）

第４９条　団地総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
２　団地総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

３　次の各号に掲げる事項に関する団地総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
　　　一　規約の制定、変更又は廃止（第７２条第一号の場合を除く。）
　　　ニ　土地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）
　　　三　その他団地総会において本項の方法により決議することとした事項

４　建替え承認決議は、第２項にかかわらず、議決権（第４８条第１項にかかわらず、建替えを行う団地内の特定の建物（以下「当該特定建物」という。）の所在する土地（これに関する権利を含む。）の持分の割合による。第６項において同じ。）総数の４分の３以上で行う。

５　当該特定建物の建替え決議又はその区分所有者の全員の合意がある場合における当該特定建物の団地建物所有者は、建替え承認決議においては、いずれもこれに賛成する旨の議決権を行使したものとみなす。

６　建替え承認決議に係る建替えが当該特定建物以外の建物（以下「当該他の建物」という。）の建替えに特別の影響を及ぼすべきときは、建替え承認決議を会議の目的とする総会において、当該他の建物の区分所有者全員の議決権の４分の３以上の議決権を有する区分所有者が、建替え承認決議に賛成しているときに限り、当該特定建物の建替えをすることができる。

７　一括建替え決議は、第２項にかかわらず、組合員総数の５分の４以上及び議決権（第４８条第１項にかかわらず、当該団地内建物の敷地の持分の割合による。）総数の５分の４以上で行う。
ただし、当該団地総会において、当該各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の３分の２以上及び議決権（第４８条第１項に基づき、別表第５に掲げる議決権割合による。）総数の３分の２以上の賛成がなければならない。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕

（ア）電磁的方法が利用可能ではない場合

８　前７項の場合において、書面又は代理人によって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。

（イ）電磁的方法が利用可能な場合

８　前７項の場合において、書面、電磁的方法又は代理人によって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。

９　第３項第一号において、規約の設定、変更又は廃止が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。この場合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

１０　第３項第二号において、土地及び共用部分等の変更が、専有部分又は専用使用部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分を所有する組合員又はその専用使用部分の専用使用を認められている組合員の承諾を得なければならない。この場合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

１１　団地総会においては、第４５条第１項によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議することができる。

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　＜参照＞第３８条：（議決権） ；　
各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。

第十四条：（共用部分の持分の割合） ；　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。

★団地では、議決権は、土地の持分割合による　−規約での別段の定めができないー
　一般のマンションの管理組合の集会（総会）での議決方法は、原則として、専有部分の床面積比（第３０条、第３８条、――＞第１４条１項）だけど、規約で別段の定めができる（第１４条３項）。
しかし、共有している土地の上にある特定の建物を取り壊して、新たに建物を建築することは、もっぱら土地の共有持分権の問題であり、共有物の日常的な利用や管理のありかたを問題としていない。
そこで、議決権は敷地の共有持分の割合にした。規約での別段の定めは、無視される。

　 団地規約でいかなる規定があっても、議決権は土地の持分割合であるため、事前に団地建物所有者ごとに、土地の持分割合を調査しておくこと。

★また、団地建物所有者の数は、議決権には入っていないことにも注意。

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★建替えの対象となった棟のマンションの各持主は、たとえ反対でも多数決の原理で、建替え賛成とみなされる。

　　　　でも、この建替対象棟以外の棟にも室を持って（別の敷地利用権がある）いる人は、別の棟の敷地利用権についての、議決権は別に行使できる。

★賛成とみなす　−擬制の必要性が何故必要かー

　建替え決議の議決権は、２項のとおり、土地持分の割合となりますが、建替え対象建物が区分建物の場合にはその建替え決議での反対者の議決権も含めて建替え承認会議での議決権行使では全ての議決権が賛成票にカウントされるものとして1棟の票の総取り方式が採用されています（３項）。

　これは、建替えを希望する棟での建替え決議に反対や無回答の人が、再度、団地での集会で反対することができるとすると、決着がつかない。また建替えしようとする棟から反対票がでるのはおかしいという趣旨で、建替え反対者も売渡請求権の行使等によりやがていなくなるというのもその理由の一つでしよう。

　なお、「みなす」ついての同じような規定は、１棟での建替えに関する合意（区分所有法第６４条）も参考にしてください。

＜参照＞区分所有法第６４条　（建替えに関する合意）
第六十四条 　建替え決議に賛成した各区分所有者、建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者及び区分所有権又は敷地利用権を買い受けた各買受指定者（これらの者の承継人を含む。）は、建替え決議の内容により建替えを行う旨の合意をしたものとみなす。

　区分建物以外の建物の建替えの場合はそもそも民法第２５１条により全員の合意が必要ですから、全員が賛成に回るはずなので「みなす」必要はありません。
建替えに同意したらみなすことによりもはやその撤回は許さないという効果はどの場合でも期待はできません。
このように区分建物以外の建物の場合も含めてみなしている趣旨は不明です。

★建替えを希望する棟の議決権はすべて賛成となる
　　団地の建替え承認決議で必要とされる土地の持分割合の３／４以上のうち、建替えを希望する棟の議決権は、たとえ反対者がいても、全部賛成として扱われますから、集計でも注意が必要です。

　ただし、総取りされる議決権はあくまで建替えする建物についての議決権ですから、同一人が団地の他の建物も所有している場合にはこの議決権は総取りの対象とはならず自由に行使できることは上記の趣旨から当然です（３項但書）。

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＜参照＞区分所有法第３５条１項：（招集の通知）；
　集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。

★団地での建替え承認の集会についても、一般の建替え決議の集会の通知と同じように（第６２条４項）集会日より少なくとも、２ヶ月前に（規約でプラスだけ可）招集の通知を出すこと。

★集会の招集者
　通常の団地集会と同じように団地の管理者が招集します。（区分所有法第６６条--＞第３４条１項）。
　また、団地建物所有者の１／５以上で議決権（区分所有法第６６条--＞第３８条）の１／５以上を有する者が、団地の管理者に対して集会の招集を請求できます。（区分所有法第６６条--＞第３４条３項）

★招集通知の通知事項

　１．会議の目的たる事項
　　招集の通知には、会議の目的として「○○団地の○○棟の建替え承認決議に関する件」など団地で建替え承認決議を行う集会であることを明確に示します。

　２．議案の要領
　 議決の要点や主な内容を示します。
　　具体的には、「特定の建物を取り壊し、またその建物がある土地と共に一体として管理・使用する団地内に新たに建物を建築することに賛成か反対か」をきくことになります。

　３．新たに建築する建物の設計の概要（当該建物の当該団地内における位置を含む。）．．．建替えをする建物の設計の概要と、団地内における位置や形状を計画図などを添付します。

　　　（注）一般の建替えでは、議案の要領のほかに

＜参照＞第６２条５項
　　　　　　一 　建替えを必要とする理由
　　　　　　二 　建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要する費用の額及びその内訳
　　　　　　三 　建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
　　　　　　四 　建物につき修繕積立金として積み立てられている金額

　　　         　と、集会日の前１ヶ月前に、「説明会」も必要。（第６２条６項）

★団地での建替え承認決議の集会では、説明会の開催は義務付けられていない。
　　団地の建替え承認を求める集会では、説明会は、もう該当の棟で済んでいると考えているようで、説明会の開催は義務付けられていません。
　　建替えるのはあくまでも、他人の建物であって、自分が権利を持っている建物の取壊しや費用の負担の問題がないため団地の集会では説明会の開催が求められていないようです。
　　団地全体の中で新しく建てる棟がどう影響するかを審議することになっています。（法の規定では、棟別集会と団地全体の集会の開催の前後関係が明確ではないが。）

　できれば、団地全体での影響を考慮して、団地全体を対象とした説明会も開催する方がいいと思います。

　　　　　　　◎建替集会の通知―（２ヶ月以上　プラスは可）　――＞◎開催日（会日）

★招集等の特則

　建替え承認会議を招集する場合は、通常の招集手続きにはよらず、その重要性から建替え決議の場合と同様に特別なものが規定されています。
まず招集通知は会日より２ヶ月前までに発することが必要で、この期間は規約で伸長は認めますが短縮を認めません。

　更に、招集には「議案の要領」の他「新築建物の設計の概要」（敷地のどの位置に建てるかも含む。）をも通知する必要があります。

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★ある棟の建替えが、団地内の既存のほかの棟（当該他の建物）に特別の影響を及ぼす（建替える建物の容積率が、今までよりも大きくて、将来残りの棟が建替えをするときに容積率が不足して、小さな建物しか建てられないなど）ときは、

　　　　　１．影響を受ける建物が区分所有建物なら、他の棟の全体で議決権の４分の３（７５％）以上の賛成　（複数の棟が影響を受けることもある）

　　　　　２．影響を受ける建物が区分所有建物でない（単独所有の戸建や賃貸専用のマンションなど）なら、その所有者の賛成

　　　　がなければ、その棟は建替えできない。

★他の建物に特別の影響を及ぼす場合 　

　建替え建物は、建築基準法や都市計画法に従い、一団地認定・総合設計等各種の手法を用いて建替えを行うこととなりますが、その建替え希望の建物が、極論をすれば団地内の容積率全部を使用しての建替えや、他の建物に十分な敷地（仮想敷地）を残さない計画も立てることができますから、これをそのまま承認すると他の建物に不利益な場合も生じてきます。

　そこで、建替え計画が他の建物の建替えに特別の影響を及ぼす場合とは、特定建物の建替えによって団地内の他の建物の建替えに顕著な支障が生じ、それがその建物の団地建物所有者の有する敷地利用権の具体的な侵害に当たると評価できる場合といえます。

　　例えば、建替えを希望している建物の床面積が建替えによって大幅に増加し、敷地利用権の持分割合から、本来、他の建物に割り付けられる容積を浸食し、将来、団地内の他の建物が建替えをしようとした時に、制限を受けるような場合が考えられます。

　特別な影響ですから、単なる日照や騒音被害などの影響では足らず、受忍限度を越える程度のものが必要です。

　この場合には、建替え承認集会の際に当該特別の影響を蒙る建物所有者の同意（それが区分建物の場合はその議決権（土地持分）の３／４以上の賛成が必要となります（５項）。逆の捉え方として、特別の影響を受ける１／４以上の反対があれば、建替えはできないということです。

　ただし、５項は当該建物全体の建替えに支障という理由による規定であり、新築建物が個々の建物所有者に受忍限度を越える、日影（日照）被害とか通風や採光の悪化が生じる等の個別の問題は、人格的な利益にかかわりますので多数決で決定するのは無理があります。
　建替え承認決議がなされても、このような被害を受けた他の建物の団地建物所有者や賃借人、また他の居住者であっても、損害賠償や差止め請求など別途解決が図れる必要があり、建替え承認集会がそれらの被害を適法化するものではないことは勿論です。
　ただし、その影響が軽微な場合には、これらの請求は認められないでしょう。
　逆に、差止め請求が認められたら、その建替えはできなくなります。

★団地総会での「承認」する際に、確認すればいい
　　影響を受ける建物の賛成・反対は、その団地での建替え承認を求める集会（総会）で、承認決議の際に確認をします。
　別途、影響を受ける建物（棟）ごとの集会は必要ありませんが、集会ではこの辺りの進行に注意が必要です。

★特別な影響がないのに、建替えに賛成しないと、権利濫用にもなることもある
　　建替えによる影響が軽微な場合や一時的な場合に、建替えに反対を主張すると権利濫用となることもあります。

｛設問｝一団地内にＡ、Ｂ、Ｃの3棟の区分所有建物が存在し、その団地内の土地が3棟の区分所有者全員の共有になっている場合の建替え決議において、

Ａ棟を建替えることによってＢ棟及びＣ棟の建替えに特別の影響を及ぼすべきときは、Ａ棟のみの建替え決議のほか、Ｂ棟及びＣ棟において、それぞれ建替え承認決議が必要である。正しいか？

答え： 区分所有法第６９条５項によると、Ａ棟の建替えが、Ｂ棟およびＣ棟の建替えに特別の影響をおよぼすときは、団地全体の集会で、影響を受けるＢ棟・Ｃ棟の区分所有者全員の議決権の４分の３以上の賛成があればいい。「Ｂ棟、Ｃ棟において、それぞれ建替え承認決議が必要」は誤り 。「それぞれ」はいらない。

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★建替え希望の棟が２つ以上になったら、各棟ごとの建替え承認決議もできるが、対象建替え希望棟の持主たちが合意すれば、団地集会で纏めて建替え承認決議をすることもできる。

　しかし、建替えを希望する区分所有建物は、各棟の「建替え」を目的とする集会で、前もって決議をしておくこと（次の７項参照）。建替え決議があれば、反対者も合意したものとみなされる。

★複数棟の一括決議 （これは、団地全体の「一括建替え」とは違う。団地内の複数の棟の一括建替えの場合）

　建替えを希望する建物が複数ある場合には、その計画ごとに、団地集会で建替え承認集会を行うことも煩雑ですから、これらを団地全体で同一の議案として一括して議決することもできます。

　この利点としては、隣接した建物群が共同で建替えをすることにより、１棟だけの建替えに比べて建築内容が豊かになり、また屋外空間もゆとりのあるものとなり、団地全体での調和のとれた建物群として計画できることです。

　また、巨大な団地で、全棟の一括建替えが困難な場合、数棟ごとに徐々に建替えて行く時にも利用できます。

　ただし、５項でもあるように他の棟に特別の影響を及ぼす場合、その他の理由により、ある棟の建替え計画は否決され、他の棟の建替え計画は承認されるという事態も当然生じますから、否決される建替え計画と一括で団地の全体集会にかけると自分たちの棟の建替え計画案も一緒に否決されることもあります。

　従って、複数の計画案を一括議決とするか否かは、建替え承認決議を得ようとする各建物所有者の合意が必要とされます。 （７項）

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＜参照＞区分所有法第６２条１項：（建替え決議）；
　集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。

★建替え希望の棟が２つ以上あり、各々が他の棟と共に建替えを希望していれば、各棟の建替え決議（第６２条１項）の段階でもう、他の棟との一括建替え決議にしてと、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で決議すれば、反対者がいても、建替希望棟の全員が一括決議に合意したとみなすことができる。

★特別に多数の賛成が必要で「特別決議事項」と呼ばれる。（その８の８）

★当該建物が区分建物の場合にはその「建替え決議」において、自己の棟の建替え計画を、他の建物の建替え計画と一括して、団地全体の「建替え承認会議」に付する旨の議決（これが合意にあたることになります。）も合わせて行うことができます。

★団地内で、一部の建替えが実行されると、共用部分や敷地の持ち分などが変更になる
　　団地で、ある棟の建替えが承認され建替えが完成すると、多くの場合従前の建物と規模や戸数が異なり、それにより建替えられた各区分所有者が持つ専有部分の床面積が変更になります。

　この場合、建替えられた建物での共用部分の持分の割合の変更や、それまでの団地全体での敷地の共有持分割合も変更が必要となります。
また、議決権割合にも変更が必要です。

　不動産登記簿や団地規約との整合性をとる大変な作業が発生します。

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★団地内の各棟ごとに、建替えもできるが、団地内の全部の区分所有建物を纏めて、団地集会の決議で建替えることもできる。
　　　逆に、一部を残こした一括建替え決議はできない。
　　　キーワードは「第三十条第一項の規約が定められているとき」
　　（この第７０条もまた、分かりにくい条文。引用されている各々の条文の内容がピンとこない。）
　　でも、実務的にも理論的にも問題を含んだ条文です。

★しかし、団地内の全部の建物を建替えるには要件がある。

★要件は、

　　　　　　　�@団地内の建物は全部区分所有建物であること（一部に戸建の住宅がある団地ではこの一括決議はできない）

　　　　　　　�A敷地が団地内建物の区分所有者の共有であること。（各々の建物の敷地は、各々が共有し、通路だけが全体の共有では、該当しない。）

　　　　　　　�B団地全体の規約（団地管理規約）で定めてあること。

★そして、

　　　　　　　�@団地の集会で、各棟ごとに、区分所有者の２／３以上の者であって議決権（ここは、規約がない限り共用部分に対する持分の割合　第３８条―＞第１４条）の合計の２／３以上の議決権を有するものがその一括建替え決議に賛成した場合。

　　　　　　　�A団地内建物の区分所有者及び議決権（ここは、敷地の共有持分の割合　第７０条２項―＞第６９条２項）の各４／５以上の多数（建替え承認決議と異なり区分所有者数も考慮されているので注意！）

　　　　　　　が一括決議に賛成すれば、できる。

★趣旨

　第７０条は団地内の建物の一括建替え決議に関する規定です。

　この条項も前の第６９条と同様に平成１４年の改正で新設されたものです。

　第６９条のように団地内の建物を1棟（または複数棟）だけ建替えるということは、通常各建物毎の敷地全体に占める容積率や建ぺい率その想定敷地たる土地の位置等が予め決められていないことから他の建物が有すべきこれらの利益との調整が非常に困難となることが予想されます。

　団地内にある複数の建物の状況はその管理状態の良し悪しで、建物ごとに差はあるものの老朽化・陳腐化等を原因とする建替えの場合はその時期は概ね全体で一致すると思われますから、そのようなときは、団地内の全部の建物を一度に建替える方が権利調整の面からも望ましいことはいうまでもありません。

　ところで、団地内の全建物を一括して建替える場合は全区分所有者が合意すれば行えることは勿論ですが、その棟が区分建物の場合は、全員の合意でなく、多数決の４／５以上の賛成の建替え決議により行うことができ、全部の棟が区分建物の場合には、各建物ごとに建替え決議（第６２条）をして、団地での建替え承認決議（第６９条）があれば民法および旧法でも可能でした。

　元々は低層の複数の建物を、建替え後は高層の１棟にすることも、また複数棟にすることも自由であり、また住宅専用から住宅と店舗の併設なども、第７０条での一括建替えでも可能ですから、全て団地全体での建替えのマスタープランをどう作成するかの問題です。

　団地内での、全部の棟が区分建物の場合には、全区分所有者を構成員とする区分建物の1棟が一敷地にあるのと事情は変わりませんから、全区分所有者について1棟の建替え決議と同等の要件が備われば建替えができると考えてもよいはずです。

　そこで、全て区分所有建物である数棟の建物が敷地を共有とする場合に、一棟の建替え決議（第６２条）を、まとめて団地全体に認めたものが第７０条の規定と考えられます。

★要件

　一括建替え決議の要件は、まず

　　　�@団地内建物の全てが専有部分のある建物（区分所有建物）であること、であり更には

　　　�A敷地（団地内建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により団地内建物の敷地とされた土地をいい、これに関する権利を含む。）が当該団地内建物の区分所有者の共有に属すること、

　　　�B団地管理組合規約が定められていること、

　　　�C団地管理組合（法人を含む）の集会で全区分所有者およびその議決権（土地の持分の割合）の各４／５以上の多数で一括の建替え決議を行うこと、

　　　�D各棟ごとに区分所有者およびその議決権（その棟の専有部分の床面積割合）の２／３以上の賛成があること、

　　　�E計画地の権利が借地権でないこと（所有権の共有であること）

　の６つが必要です。

　�@と�Aは全部の棟を合わせて1個の建物に擬する前提であり、且つ組織としても１個の団地管理組合が成立する要件でもあります。
　　すでに説明しましたように、区分所有法での団地を構成する場合には、区分所有建物だけでなく戸建も入ることができましたが、この一括建替え決議をする団地には、戸建があってはいけません。
　　区分所有建物だけで構成される団地だけが、一括建替え決議ができます。

　�Bの「規約」要件を要求する理由は不明ですが、おそらく管理組合組織が現実に機能していることを要求するもののようです。（注：本当にこの規約があることの存在理由が分かりませんが、出題の対象によくなる。）

　　　　しかし、前述の１棟での建替え（区分所有法第６２条）で要求しない規約での定めの要件をこの場合に要求し、且つ規約制定決議と共に建替え決議をすればよいのであれば機能しているといっても形式に過ぎませんから無用な要求であったように思われます。
　　　　規約があって管理している団地は一体性が強いので、一括建替えに馴染みやすいとの見方もあります。

　�Cは�@と�Aで擬せられた管理組合による事実上の１棟での建替え（第６２条）決議に相当します。
　　　一括建替えは、団地全体が一棟とみなされています。
　　　そこで、議決権（土地の持分割合）だけでなく、区分所有者の数も要件にしています。

　�Dは一括建替え決議における少数保護規定です。
　　個人の保護は第６４条の準用によるのですが、団地全体を1棟に擬制したといっても実際は複数棟の集合体であり、団地全体で４／５以上という要件は仮に1棟が全員反対でも団地全部を合算すれば要件を満たすということも起こりえますから、それでは、個々で４／５以上という要件の緩和ではなく多数による少数の抑圧の規定となってしまいます。
　それぞれの棟の自主性も尊重・保護されなければなりませんから、全体に対して一部の自主性を守る区分所有法第３１条２項と同様の趣旨で一括建替え決議では団地全体で４／５以上という要件のほか、各棟でも２／３以上（但し、議決権は建物共用部分の割合による。）が必要とされます。

　即ち、逆に、どこかの棟で１／３を超える反対があると一括建替え決議は不成立ということになります。

　　★どうして、ここだけ　各棟の　２／３以上　にしたのか　−議決要件が緩和されている？−
　　　　他の区分所有法の条文では、重大な事項の決定には、３／４（７５％）以上の多数で、さらに１棟での建替えでは、４／５（８０％）以上の多数が求められています。
　それが、団地の一括建替え決議の場合には、棟では２／３（６６．６％）以上の賛成で足ります。

　　　　いいかえると、１棟の１／３（３３．３％）未満の区分所有者が建替えに反対しても、団地全体で４／５（８０％）以上の多数決で建替えができるということです。

　　　　例えば、第３１条２項等区分所有法の従来の立場からは１／４以上の反対（３／４の賛成）とした方が整合性が取れる数値のようにも思われます。
　　　　考え方として、第３１条２項では全体で３／４以上の賛成が必要なのに対し、第７０条では団地全体で４／５以上の賛成がある場合ですから、単純に比較できるものではなく立法裁量の範囲内での問題のように思われます。

　　　平成１４年の改正において立法者は、ここを、２／３以上とした説明として、「色々な考え方があるが、これまでに要求されていた建物ごとの４／５以上という決議要件を緩和する必要性は認めつつも、過半数をなお相当程度上回る賛成を要求することにより、これまでの制度との均衡の確保を図ったもの」と述べています。

　　　そこで、立法担当者がここだけ、２／３以上の多数にしたことにつき、合理性と、必要性から憲法２９条（財産権）に違反する可能性が指摘されています。

★区分所有法第７０条１項（団地内全建物一括建替え）は憲法第２９条（財産権）違反か？

　たびたび説明していますが、区分所有法の特徴は、民法の共有での「全員の同意（合意）」をマンション生活では得ることは難しいとの判断から、「多数決」を採用したことです。

　しかし、多数を優先する場合には、少数の保護も必要です。
そこで、区分所有法第６２条の１棟での「建替え」でも説明しましたが、第７０条の「団地内全建物の一括建替え」では建替えに参加しない少数者の権利がなされていない、これは憲法第２９条（財産権）違反であるとの裁判が起こされ、平成２１年４月２３日：最高裁の判決として、「区分所有法第７０条は憲法第２９条に違反しない」がでましたので紹介します。

＜参照＞憲法第２９条：
第二十九条 　財産権は、これを侵してはならない。
２ 　財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。
３ 　私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる。

　＊違反である主張：
　　　区分所有法第７０条によれば，団地内全建物一括建替えにおいては，各建物について，当該建物の区分所有者ではない他の建物の区分所有者の意思が反映されて当該建物の建替え決議がされることになり，建替えに参加しない少数者の権利が侵害され，更にその保護のための措置も採られていないなどとして，同条が憲法第２９条に違反する。

　　＊これに対する最高裁の判断：

　◎まず、区分所有権の性質と行使について、次のように判断していますので、もう一度、区分所有権を理解する参考になります。

　　・区分所有権は，１棟の建物の１部分を構成する専有部分を目的とする所有権であり，共用部分についての共有持分や敷地利用権を伴うものでもある。

　　・区分所有権の行使（区分所有権の行使に伴う共有持分や敷地利用権の行使を含む。以下同じ。）は，必然的に他の区分所有者の区分所有権の行使に影響を与えるものであるから，区分所有権の行使については，他の区分所有権の行使との調整が不可欠であり，区分所有者の集会の決議等による他の区分所有者の意思を反映した行使の制限は，区分所有権自体に内在するものであって，これらは，区分所有権の性質というべきものである。

　◎そして、マンション（区分所有建物）の建替えを次のように捉えています。
　　これによると、まず区分所有法第６２条１項で定める１棟の建替えの規定は合理性があると述べています。

　　・区分所有建物について，老朽化等によって建替えの必要が生じたような場合に，大多数の区分所有者が建替えの意思を有していても一部の区分所有者が反対すれば建替えができないということになると，良好かつ安全な住環境の確保や敷地の有効活用の支障となるばかりか，一部の区分所有者の区分所有権の行使によって，大多数の区分所有者の区分所有権の合理的な行使が妨げられることになるから，１棟建替えの場合に区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数で建替え決議ができる旨定めた区分所有法第６２条１項は，区分所有権の上記性質にかんがみて，十分な合理性を有するものというべきである。

　◎そして、主点の団地内全建物の一括建替えについても合理性はあると、次のように述べています。

　　・区分所有法第７０条１項は，団地内の各建物の区分所有者及び議決権の各３分の２以上の賛成があれば，団地内区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数の賛成で団地内全建物一括建替えの決議ができるものとしているが，団地内全建物一括建替えは，団地全体として計画的に良好かつ安全な住環境を確保し，その敷地全体の効率的かつ一体的な利用を図ろうとするものであるところ，区分所有権の上記性質にかんがみると，団地全体では同法第６２条１項の議決要件と同一の議決要件を定め，各建物単位では区分所有者の数及び議決権数の過半数を相当超える議決要件を定めているのであり，同法第７０条１項の定めは，なお合理性を失うものではないというべきである。

　◎少数者（建替え反対者＝建替えに参加しない人）の保護としては、売渡請求権が時価であることで相応の手当てがなされていると述べています。

　　・団地内全建物一括建替えの場合，１棟建替えの場合と同じく，上記のとおり，建替えに参加しない区分所有者は，売渡請求権の行使を受けることにより，区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すこととされているのであり（区分所有法第７０条４項，第６３条４項），その経済的損失については相応の手当がされているというべきである。

　◎そして、結論として、区分所有法第７０条は、憲法第２９条に違反しないとのことです。

　　・規制の目的，必要性，内容，その規制によって制限される財産権の種類，性質及び制限の程度等を比較考量して判断すれば，区分所有法第７０条 は，憲法第２９条に違反するものではない。

★論点の　２／３以上には触れていませんが、平成１４年に改正された区分所有法が一応憲法違反ではないということでもあります。

　ところで、この建替え決議での議決権は第６９条２項の準用により建物の共用部分の持分割合ではなく、敷地の共有持分割合とされています（２項）。

　この点に関し、民法上は、建物の建替えは既存建物の所有者による建物所有権の滅失行為（建物解体）と土地利用権者（所有者または借地権者）による建物の新築行為の複合行為と考えられますが、区分所有法は第６２条においてそれらを一括して建物所有者（土地利用権者の位置も兼任してはおりますが。）に授権する特則を置いていますから、その場合の議決権は建物共有部分の持分が基準となります。

　従って、複数の区分建物群を1棟のものに擬した第７０条で第６２条の建物共有部分の持分ではなく土地持分による議決権とするのは、第６２条の立場と矛盾するものといわざるを得ないようです。

　また、�Eの借地権でない要件は、借地権は現在の建物が滅失すれば消滅する可能性があるので（借地借家法第７条・第８条）他人の土地上に計画は不可能ということを前提にするものと思われますが、それは第６２条でも同様であって別途地主と解決する問題ですから、新たに借地権を設定し又は既存の契約の更新した場合でも一括建替え決議を否定するのは問題のように思われます。

｛一括建替え決議ができない例｝
一団地内に甲、乙及び丙の3棟の建物があり、甲及び乙は専有部分のある建物で、丙はＡが所有する専有部分のない建物で全室が賃貸されている。この場合、一括建替えは全部の建物が区分建物（専有部分のある建物）を含む一棟の建物でなければならず、丙建物が専有部分のない建物であるので、一括建て替え決議はできない。
区分所有法第６９条の建替えでは区分建物の組合毎に建替え決議、単独所有建物では所有者の承諾が必要。

｛小規模滅失との関係｝数棟ある団地の中で特定の棟が小規模滅失した場合でも、団地で一括建替え決議をすることができる。（注：一括建替えの決議は団地の集会で可能だが、復旧の決議（第６１条）は、団地では準用されていないので、できない。用語を明確にしておくこと。）

<参考＞標準管理規約（団地型）　４９条７項： （団地総会の会議及び議事）
７　一括建替え決議は、第２項にかかわらず、組合員総数の５分の４以上及び議決権（第４８条第１項にかかわらず、当該団地内建物の敷地の持分の割合による。）総数の５分の４以上で行う。
ただし、当該団地総会において、当該各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の３分の２以上及び議決権（第４８条第１項に基づき、別表第５に掲げる議決権割合による。）総数の３分の２以上の賛成がなければならない。

｛設問｝一団地内に甲、乙及び丙の3棟の建物があり、甲及び乙は専有部分のある建物で、丙はＡが所有する専有部分のない建物で全室が賃貸されている。この場合におけるこの団地内の建物の建替えに関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、甲、乙及び丙の3棟が所在する土地は、団地建物所有者の共有に属しており、その共有者全員で団地管理組合（区分所有法第65条に規定する団体をいう。以下この問いについて同じ。）を構成しているものとする。

1　甲、乙及び丙の一括建替えについては、団地管理組合の集会において、団地建物所有者及び議決権の各４／５以上の多数で、一括建替え決議を行うことができる。

答え：間違い。区分所有法第70条の一括建替えで必要な要件は、全部の建物が区分建物（専有部分のある建物）を含む一棟の建物でなければならず、丙建物が専有部分のない建物であるので、一括建替え決議はできない。参考：区分所有法69条の建替えでは区分建物の組合毎に建替え決議、単独所有建物では所有者の承諾が必要。

2　甲の建替えについては、甲の集会において建替え決議を得た上で、団地管理組合の集会において、議決権の３／４以上の多数による建替え承認決議を得なければならない。

答え：正しい。　区分所有法第69条1項１号のとおり。

3　甲及び乙の建替えについては、甲及び乙のそれぞれの建替えを会議の目的とする各集会において、区分所有者及びその議決権の各４／５以上の多数で甲及び乙を一括して建替え承認決議に付する旨の決議をすることができる。

答え：正しい。区分所有法第69条6項、7項によれば、2棟以上の区分建物を含む一棟の建物同士は一括建替え決議ができる。

4　甲の建替えが乙の建替えに特別の影響を及ぼすべきときは、団地管理組合の甲に係る建替え承認決議において、乙の区分所有者全員の議決権の各３／４以上の議決権を有する者の賛成を得なければならない。

答え：正しい。区分所有法第69条5項1号のとおり。

答え：１

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★ここ一括建替え議決権も「敷地の共有持分の割合」である。

＜参照＞前条２項＝第６９条２項：
２ 　前項の集会における各団地建物所有者の議決権は、第六十六条において準用する第三十八条の規定にかかわらず、
第六十六条において準用する第三十条第一項の規約に別段の定めがある場合であつても、
当該特定建物の所在する土地（これに関する権利を含む。）｛読み替えー＞当該団地内建物の敷地｝の持分の割合によるものとする。

★団地全体の決議の成立は、たとえ規約で定めても「土地の持分割合」です。また、規約の定めは無効です。

　しかし、各棟での議決権は、規約に別段の定めがあれば、それに従い、無ければ専有部分の床面積の割合になります。（区分所有法第３８条、第１４条参照）
　実務では、棟ごとの管理規約の有無を確認し、整理をすることが必要です。

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★一括建替えでは、一般の建替え（第６２条２項）の決議事項のほかに、

＜参照＞第６２条２項（建替決議）：
　　　　建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。
　　　　一 　新たに建築する建物（以下この項において「再建建物」という。）の設計の概要
　　　　二 　建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
　　　　三 　前号に規定する費用の分担に関する事項
　　　　四 　再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　　「再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要」（１号）　がプラスされている。

　これらは、必ず定めること。（決議事項であり通知に際して議案の要領が必要。参照：区分所有法第６２条２項）

★決議事項の内容は、

　　　一 　再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要
　　　　　　全ての建物を建替えるために、団地内の敷地の効率的な利用計画が必要です。
　　　　　　各棟の配置、空地、駐車場、集会所、倉庫など付属施設の配置などが計画されます。

　　　二 　新たに建築する建物（以下この項において「再建団地内建物」という。）の設計の概要
　　　　　　棟数、階数、用途、構造、仕様、延べ床面積、建築面積、専有面積などを決め、建築費用の概算が算定されます。

　　　三 　団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に要する費用の概算額
　　　　　　決議時点での概算で可能です。実際にかかった費用と差異が生じても、決議は無効とならないと解されます。

　　　四 　前号に規定する費用の分担に関する事項
　　　　　　計画段階での決議のため、分担額の明細までは明示できませんが、分担の方法、分担の基準などを公平に決めておきます。

　　　五 　再建団地内建物の区分所有権の帰属に関する事項
　　　　　　区分所有権の対象となっている建物の専有部分（室）をどう扱うか、対価の清算の方法、基準を定めます。
　　　　　　余剰の専有部分が生じた時には、どうするのか、売却利益がでれば、分配はどうするのかなどを定めます。
　　　　　　ここも、１棟の建替え決議（第６２条参照）と同じように、建物についてであり、土地の権利の帰属は入っていないことに注意してください。

　　基本的には、団地であっても、１棟の建替えのように、現在の建物を壊して、新しい建物を建築することを決定することは同じですから、団地集会での「一括建替え決議」においても、１棟での「建替え決議」と同じように、新建物の設計の概要（２号）、費用の概算とその分担（３号、４号）、新建物の権利の帰属（５号）などを決議で定めますが、団地であるため、敷地全体の一体的な利用についての計画（１号）も定められることになっています。

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★団地内建物の一括建替えの決議でも、集会の招集、決議後の売渡請求権、建替えの合意などは、1棟の建替えに関する規定が準用されている。

　第６２条３項の衡平の原則、４項の集会招集の特則、５項の通知事項、６項の説明会、７項の説明会の招集、８項の議事録、第６２条の売渡請求権および第６４条の建替え合意の擬制が準用されています。

★読み替えは省略。

★各区分所有者の衡平を害しないこと（第６２条３項の準用）
　　費用の分担や新たに建築する建物の区分所有権の帰属を定める場合には、各区分所有者での衡平がなくてはいけません。

★会議の目的たる事項
　　招集の通知には、会議の目的として「○○団地の一括建替え決議に関する件」など団地で一括建替えを行う集会であることを明確に示します。

★議案の要領
　　新たに建築する建物の計画概要として、次の事項の要点と主な内容を示します。

　　Ａ．一括建替え決議で定める５つの事項を要約したもの

　　１．再建団地内建物の敷地となる土地（以下「再建団地内敷地」という）の一体的な利用についての計画の概要
　　２．再建団地内建物の設計の概要
　　３．団地内建物の全部の取り壊しおよび再建団地内建物の建築に要する費用の概算額
　　４．上記３の費用の分担に関する事項
　　５．再建団地内建物の区分所有権の帰属に関する事項

　　２から５は、一棟の区分所有建物の建替え決議と同じです。
　　１は、団地で発生する固有の事項で、再建団地内の各建物の配置、規模、形状や空地部分等も検討できるものです。

　　Ｂ．区分所有法第６２条５項の事項（第７０条４項で準用）

　　１．（団地内区分所有建物の一括）建替えを必要とする理由 　
　　２．（団地内区分所有）建物の建替えをしないとした場合における効用の維持又は回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要する費用の額及びその内訳
　　３．（団地内区分所有）建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
　　４．（団地内区分所有建物につき修繕積立金団地全体及び各棟別）として積み立てられている金額

★説明会の開催
　一括建替え決議の集会を招集した人は、建替え集会日よりも、最低１ヶ月前までに、説明会を開きます。
　この説明会の通知は、普通の集会と同じように、１週間前までに出せばいいが、規約でも短縮はできません。伸ばすことはできる。（第６２条６項、７項が準用されている。）

　実務としては、団地全体の建替えともなると、検討事項も多く、また参加者も多くなるため、かなり前から説明会を開催（数度）して、多くの理解を得ることが肝心です。

★一括建替え決議の成立要件
　一括建替え決議が成立するためには、団地管理組合の全体集会において、区分所有者の数と議決権で各５分の４以上の賛成が必要です。（第７０条１項）。
　ここでの議決権も、団地の建替え承認決議と同様に、団地内建物の敷地の持分割合です。
　さらに、各棟ごとに、区分所有者及び議決権の各３分の２以上の賛成も必要です。
　各棟での議決権は面倒なことに、各棟で規約があればそれに従い、規約がなければ、専有部分の床面積の割合となるので注意のこと。

　　各建物ごとの議決権行使の集計が必要となります。

★一括建替え決議で定める事項
　議案の事項での説明にあるように、

　　１．再建団地内建物の敷地となる土地（以下「再建団地内敷地」という）の一体的な利用についての計画の概要
　　２．再建団地内建物の設計の概要
　　３．団地内建物の全部の取り壊しおよび再建団地内建物の建築に要する費用の概算額
　　４．上記３の費用の分担に関する事項
　　５．再建団地内建物の区分所有権の帰属に関する事項
　　の５項目を具体的に決議します。

★一括建替え決議の成立から建替えの合意まで
　　一括建替えに参加しなかった区分所有者に対して催告をしたり、不参加が確定すれば、売渡請求をするなどは、一棟での建替え規定が準用されます。

★一括建替え決議に賛成しなかった区分所有者に対しては、区分所有権と敷地利用権を時価で売り渡すように請求できる（第６３条の準用）
　　この売渡請求は、同一の建物の区分所有者間で行使してもいいし、また、団地内での、異なった建物の区分所有者間でも行使できます。

★買戻請求もできる（第６３条６項の準用）
　　一括建替え決議の日から２年以内に建物の取り壊しの工事の着手がなければ、売渡請求を受けた現在の権利者は、１棟の建替えと同じように、区分所有権と敷地利用権を買い戻すことができます。
　　この買戻請求権が行使されると、一括建替え決議に拘束されない区分所有者が団地内に存在することになり、建替えは実施できなくなりますので、注意が必要です。

★団地内における建物の取壊しの着手とは？　−１棟でもいいのか、すべての棟の取壊し着手が必要か−
　　団地ですから、そこには複数の建物が存在してます。
　そこで、第６３条６項で規定する、「建物の取壊しの工事の着手」の解釈が、１棟でも建物の取壊し工事に着手すれば足りるのか、あるいは、団地内の全ての建物の取壊しに着手する必要があるのかが問題となっています。

　　これは、１棟でも建物の取壊しの着手があれば、もうその建物の区分所有権等の買戻し請求ができませんから、団地全体でも買戻し請求を認めない方が、衡平であるとの観点から、一括建替え決議の日から２年以内に団地内の一部の建物の取壊し工事に着手すれば足り、その後は買戻し請求ができないと解されています。

★建替え事業の進め方

　たびたび出ますが、区分所有法では、「建替え決議」までは定めていますが、その後の建替え事業の実施方法は規定されていません。
そこで、建替え参加者の団体の存在、外部からの融資の問題などが浮上していました。

それをうけ、平成１４年「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」が制定されました。

「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」の概要はこちらを参照。

★「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」へ
　　一括建替え決議が成立すれば、建替え事業は、 「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」によって、権利変換手続きなどがすすめられます。

｛設問-１｝一団地内に、下図のとおり専有部分のあるＡ及びＢの建物があって、甲地はＡの区分所有者、乙地はＢの区分所有者がそれぞれ共有しており、また、中央の通路部分をＡ及びＢの各区分所有者が共有している。この場合に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1　Ａ及びＢの区分所有者全員で構成する団体(以下この問いにおいて「団地管理組合」という。)は、通路の管理を行うことができる。

答え：　正しい。そのとおり。できる。区分所有法第65条「一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」の規定により、通路の共有につきABの団地管理組合が成立するので、共通管理対象の通路の管理を行える。

2　団地管理組合は、甲地及び乙地について規約を定めなければ、その管理を行うことができない。

答え：　正しい。そのとおり。できない。 区分所有法第６８条１項「次の物につき第六十六条において準用する第三十条第一項の規約を定めるには、第一号に掲げる土地又は附属施設にあつては当該土地の全部又は附属施設の全部につきそれぞれ共有者の四分の三以上でその持分の四分の三以上を有するものの同意、第二号に掲げる建物にあつてはその全部につきそれぞれ第三十四条の規定による集会における区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による決議があることを要する。
　　一 　一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内の一部の建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地又は附属施設（専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共有に属するものを除く。）」 の規定により、団地管理組合の非本来的な管理対象である土地の管理は規約の定めが必要。

3　団地管理組合は、共同の利益に反する行為をしているＡの区分所有者に対し、集会の決議により、その行為の停止を請求する訴訟を提起することができる。

答え：　誤りである。できない。区分所有法第66条では、「義務違反者に対する措置の規定の準用（区分所有法57条）はない」。義務違反者に対する措置を行うのは各棟の組合で団地管理組合ではできない。

4　団地管理組合は、Ａ及びＢを一括して建て替える旨の集会の決議をすることができない。

答え：　正しい。そのとおり。できない。区分所有法第７０条１項により、一括建替の決議の要件は、�@団地内の建物の全部が区分所有建物であること（戸建などが入っているときはだめ）、�A敷地が団地内建物の区分所有者の共有に属していること、�B団地管理規約が定められていること、である。該当の団地は、通路は共有だが、�Aの要件の敷地が甲地はＡの共有、乙地はＢの共有と別々になっているため、要件を満たさない。
　　

答え：３　

｛設問-２｝平成１５年マンション管理士　〔問 11〕
Ａ、Ｂ、Ｃ及びＤの４棟のマンションで構成されている甲団地の団地管理組合（区分所有法第65条に規定する団体をいう。）の団地総会（同条に規定する集会をいう。）の議案にできないものは、区分所有法の規定によれば、次のア〜エのうち、いくつあるか。

ア　地震により建物の価格の1/5に相当する部分が滅失したＡ棟の復旧の決議に関する件
イ　建物が老朽化したＢ棟について、現在地で、同規模及び同形状の建物に建替えを行う場合の建替え承認決議に関する件
ウ　避難路になっているベランダに避難の妨げとなる物置を設置しているＣ棟の区分所有者に対し、その物置を撤去する決議に関する件
エ　Ｄ棟に隣接している、区分所有者全員が共有する駐車場の使用料について、その金額を変更する決議に関する件

1 １つ
2 ２つ
3 ３つ
4 ４つ

答え：区分所有法の規定によれば、
ア×　団地内の1棟の建物の復旧決議である。地震により建物の価格の２分の一以下である五分の一に相当する部分が滅失したA棟の復旧の決議に関する件は、建物の復旧決議の規定（第６１条）であるが、この規定は第６６条の団地関係に準用されておらず、団地総会の議案にできない。当該棟の管理組合の決議事項である。

イ○　団地内の1棟の建物の建替え承認決議である。同法第69条第1項により、1棟の建物の建替えをするには、当該建物において建替え決議が成立し、かつ団地総会において、議決権の4分の3以上の多数による承認の決議を得る必要がある。よって、団地総会の議案にできる。

ウ×　義務違反者に対する措置である。第６８条で団地管理組合が全ての棟を管理している場合は団地で処理できると考えることもできるが、第６６条で義務違反者に対する措置（第５７条）を準用していないため、避難路になっているベランダに避難の妨げとなる物置を設置しているC棟の区分所有者に対し、その物置を撤去する決議に関する件は当該棟の決議事項とするのが素直と思われる。

エ○　団地内の附属施設の使用料の変更である。D棟に隣接している、区分所有者全員が共有する駐車場の使用料について、その金額を変更する決議に関する件は団地の管理対象である。

答え：２　（アとウが出来ない。２つ）

★団地の建替え関係のまとめ