建築基準法の最終改正：平成１９年３月３１日

★ここから、第３章に入ります。
　第３章は、集団規定とも呼ばれ、今までの規定が日本全国で適用されるのに対して、これからの規定は、都市計画区域及び準都市計画区域内に限り適用されますので注意してください。

★建築基準法の性格
　 もう一度復習になりますが、
　 建築基準法とは、建築物の個々の安全性や居住性を一定基準以上に保つことを目的とするとともに、健全な都市づくりに欠かせない建築物の秩序について示した法律です。技術的基準がこの法律（建築基準法）に適合しているかどうかを検査するだけでなく、建築物が、消防法、建築士法、建設業法、都市計画法、宅地造成等規制法、ハートビル法などほかの法令に適合するかどうかも審査の対象にしています。

　建築基準法の法体系は三つの要素からなっています。
　１．法令運用上の総括的なもの。つまり、建築基準法適用の範囲、原則、制度、手続き、罰則規定などが該当します。
　２．単体規定 ．．．個々の建築物の構造耐力、防火や避難施設、衛生設備などに関する安全確保についての規定です。
　３．集団規定．．．建築物の集団である街や都市において、安全で合理的な秩序を確保するための規定です。

★単体規定と集団規定の違い

　建築基準法で定められている最低の基準には、全国どこでも適用される「単体規定」と、原則として都市計画区域および準都市計画区域内において適用される「集団規定」があります。

★単体規定
　単体規定とは、建築基準法第2章(第19条〜第41条)の規定をいい、個々の建築物そのものの安全性や居住性を確保することを目的に、建築物の敷地、構造、居室の採光・換気、建築設備、建築材料の品質等に関する制限や、災害危険区域、地方公共団体の条例による制限の付加等が定められています。

★集団規定
　集団規定とは、建築基準法第3章(第41条の2〜第68条の9)の規定をいい、街づくりプランである都市計画の方針を実現等のため、都市計画区域および準都市計画区域内における建築物の敷地の接道義務、用途制限、容積率、建ぺい率、高さ等の制限等が定められています。
　 ただし、都市計画区域および準都市計画区域以外の区域のうち、一定の区域内において地方公共団体が政令で定める基準に従い条例で必要な制限を定めることができます。
　 なお、宅地建物取引業法第35条第1項第2号により、重要事項として説明すべき「建築基準法に基づく制限」で、宅地建物取引業法施行令第3条第1項に定めるものは、この「集団規定」による規制内容を主として説明することになっています。

★都市計画が必要なわけ

　　都市計画は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画です。（都市計画法４条１項）

　　都市には、人々が住み、働き、憩い、そしてふれあうといった様々な社会生活が常に営まれています。もし、誰もが自分の都合だけで生活したり、仕事をしたりすると、他の人に迷惑をかけたり、全体からみると不都合が生じたりします。
　　そこで都市では、土地の使い方や建物の建て方にマナーが必要となってきます。こうしたマナーを共通のルール『土地利用規制』として定め、それをお互いに守っていく必要があります。
　　また、都市で生活し、働いていくうえで、道路、公園、下水道などのまちの骨格となる公共施設は欠かせません。こうした施設『都市施設』は、まち中の住宅、人や物の流れ、他の都市との関係などを考えて、あらかじめ計画を立てておき、それに従って整備をしていく必要があります。
　　さらに、新たなまちをつっくたり、古くなったまちをつくり直す『市街地開発事業』は、まち全体の中での役割などを考えて、計画的に進めていくことが大切です。
　このようにまちづくりに必要な多くのことがらを、総合的に考えながら定めているのが、『都市計画』なのです。

 と、為政者の立場では説明してますが、土地や建物の所有者にしてみれば、個人が自由に処分できるはずの土地や建物の権利が、ムチャクチャに制限されているのが、この都市計画とそれに基づいた、建築基準法での建ぺい率や容積率などの規定であることも、前提に考えてください。

★都市計画区域と準都市計画区域の違い

　＊都市計画区域．．．行政側が都市計画を決めるにあたっては、勝手にはできませんから、まず法律に基づいた「都市」の範囲を明らかにしなければなりません。そこで、都心の市街地から郊外の農地や山林のある田園地域に至るまで、人や物の動き、都市の発展を見通し、地形などから見て、一体の都市として捉える必要がある区域を、都道府県で「都市計画区域」として指定します。（都市計画法５条）

都市計画法５条１項　
　都道府県は、市又は人口、就業者数その他の事項が政令で定める要件に該当する町村の中心の市街地を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに人口、土地利用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定するものとする。この場合において、必要があるときは、当該市町村の区域外にわたり、都市計画区域を指定することができる。

　　都市計画区域は都市の実際の広がりに合わせて定めるもので、その大きさは一つの市町村の行政区域の中に含まれるものからいくつかの市町村にわたる広いものまであります。
　　都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に「市街化区域」と「市街化調整区域」との区分（区域区分）を定めることができます。（都市計画法７条）（注：「定めることができる」であって、首都圏・近畿圏・中部圏など以外では、必ずしも定めなくてもいいってことですよ。）

　　＊「市街化区域」とは．．．優先的かつ計画的に市街化を進める区域です。具体的には、「すでに市街地を形成している区域」と「おおむね１０年以内に計画的に市街化を図るべき区域」によって構成されます。

　　＊「市街化調整区域」は､．．．市街化区域とは反対に、市街化を抑制する区域です。 　この区域内では、開発行為は原則として抑制され、都市施設の整備も原則として行われません。

都市計画法７条　（区域区分）
　第七条 　都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。
　　一 　次に掲げる土地の区域の全部又は一部を含む都市計画区域
　　　イ　首都圏整備法第二条第三項 に規定する既成市街地又は同条第四項 に規定する近郊整備地帯
　　　ロ　近畿圏整備法第二条第三項 に規定する既成都市区域又は同条第四項 に規定する近郊整備区域
　　　ハ　中部圏開発整備法第二条第三項 に規定する都市整備区域
　　二 　前号に掲げるもののほか、大都市に係る都市計画区域として政令で定めるもの

　２ 　市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。

　３ 　市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

★ 都市計画区域 ┳ 市街化区域 　
　　　　　　　　　 　　┣ 市街化調整区域 　
　　　　　 　　　　　　┗ 区域区分非設定（未線引区域） 　
　これらは「定めることができる」とあるように、都道府県が設定するかしないかを選択できるものです。
　ただし首都圏や近畿圏、中部圏に関してそれぞれ定められている各整備法に基づく整備地帯や整備区域と、政令指定都市となっている大都市の全部又は一部を含む都市計画区域については、区域区分を定めることが義務づけられています。
　また、�@市街化区域、�A市街化調整区域のほかに、区域としての定めのない区域（未線引き区域ともいう）もあります。 

　　＊準都市計画区域．．．都市計画区域の外であっても無秩序な開発が行われる可能性がある区域は，都道府県は準都市計画区域として指定し，土地利用に一定の規制をかけることができます。（都市計画法５条の２）（改正があり、以前は市町村の指定だったが、都道府県の指定になった。）
　　　　将来、都市計画区域に編入される可能性のある区域と考えます。

都市計画法５条の２　（準都市計画区域）
　第五条の二 　都道府県は、都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物その他の工作物（以下「建築物等」という。）の建築若しくは建設又はこれらの敷地の造成が現に行われ、又は行われると見込まれる区域を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに農業振興地域の整備に関する法律（昭和四十四年法律第五十八号）その他の法令による土地利用の規制の状況その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域を、準都市計画区域として指定することができる。

　　　　これは都市計画区域外とされた地域にも、指定をした場合にはそこにいろいろな制限を与えるものです。
　　　　平成１２年の都市計画法の改正で決まりました。
　　　　 どのようなことをするかといえば、指定された区域内の建築物に建築基準法の集団規定を適用できるようにしたものであるといえます。

★先ず、都市計画等の区域での、「道（道路）」とは何かを、この４２条に規定しています。
　道は、人や車などの通行のためだけではなく災害時の避難・救急のため、また建築物の採光や通風、防火のためにも必要不可欠のものです。
　 そこで、日常の都市生活における通行と、災害等の非常時における防火活動や避難行動を容易にさせるために、都市計画区域内における建築物の敷地は、原則として道路に２m以上接しなければならないと規定（４３条）し、これを満たさない敷地には原則として建築物の建築は認めないとしています。

★普通の人なら、全然意識などしたことのない「道」も法律により「道路」として、厳しく規定されています。

★建築基準法では「道」と「道路」とは違う
　　この４２条により、「道」とは、通常、日本全国で適用される、道幅（幅員といいます）にも制限がなく、単純に人や車が行き交うものです。
　一方、「道路」となるのは、都市計画区域、準都市計画区域内で規制される、原則、道幅（幅員）４ｍ以上の人や車が行き交う「道」です。交通上、安全上、防火上また衛生上からの規制を受けます。

★道路の種類

　＊原則、４ｍ以上の幅員のある道、特定行政庁が指定した区域では、幅員６ｍ以上の道。

　　＊どうして、４ｍを最低幅員としたか．．．自動車がすれちがえる最低の幅です。

　１．特定行政庁の指定なしでも、「道路」となるもの

　　　ア．道路法による道路（国道・県道・市道など）（４２条１項１号）は、幅員や構造に関係なく、また附属施設も含めて道路です。

＜参照＞道路法２条　（用語の定義）
第二条 　この法律において「道路」とは、一般交通の用に供する道で次条各号に掲げるものをいい、トンネル、橋、渡船施設、道路用エレベーター等道路と一体となつてその効用を全うする施設又は工作物及び道路の附属物で当該道路に附属して設けられているものを含むものとする。

＜参照＞道路法３条　（道路の種類）
第三条 　道路の種類は、左に掲げるものとする。
　　一 　高速自動車国道
　　二 　一般国道
　　三 　都道府県道
　　四 　市町村道

　　イ．都市計画法 、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 による道路（４２条１項２号）は、まだ道路法に基づく道路の認定手続きが終わってなくても、建築基準法では「道路」です。
　　　これらは、いずれ道路と認定されるものです。

　　ウ． 建築基準法が施行される時（昭和２５年１１月２３日）に既に、都市計画区域内にあったもの、またその後都市計画区域または準都市計画区域として指定されたさいにその区域内にあったものは、私道・公道を問わず、全て手続きなしに、道路と認める。（４２条１項３号）

　２．特定行政庁の指定で、「道路」と認められるもの

　　ア．道路法 、都市計画法 、土地区画整理法 、都市再開発法 、新都市基盤整備法 、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの（４２条１項４号）も道路です。
　　　　これらは、その供用開始をまたないで、特定行政庁が指定すれば、道路として建築工事などが進められます。無条件では在りません。

　　イ．位置指定道路。一般に道は、公共団体がつくりますが、土地の所有者もつくることがあります。私道です
　　　土地を建築物の敷地として利用するため、道路法 、都市計画法 、土地区画整理法 、都市再開発法 、新都市基盤整備法 、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの （４２条１項５号）
　　　　これにより、位置指定道路の要件としては、
　　　　�@幅員が４ｍ以上あること
　　　　�A政令で定める基準に適合していること
　　　　�B特定行政庁の位置の指定をうけたもの　です。

　 　　　　なお、私道の維持管理は、その所有者が行います。

　　　　＊どうして、位置指定をうけるのか。
　　　　　　あとで説明がありますが、４３条１項により、建築物の敷地は、道路に２ｍ以上接していなければ、建築できません。そのために必要となります。

　　　　＊道路の位置指定の基準（施行令１４４条の４）

　　　　また、位置指定道路の基準としては、既存の道路に両端が接しているなどがあります。

建築基準法施行令１４４条の４　（道に関する基準）
第百四十四条の四 　法第四十二条第一項第五号 の規定により政令で定める基準は、次の各号に掲げるものとする。
　一 　両端が他の道路に接続したものであること。ただし、次のイからホまでの一に該当する場合においては、袋路状道路（その一端のみが他の道路に接続したものをいう。以下この条において同じ。）とすることができる。
　　イ　延長（既存の幅員六メートル未満の袋路状道路に接続する道にあつては、当該袋路状道路が他の道路に接続するまでの部分の延長を含む。ハにおいて同じ。）が三十五メートル以下の場合
　　ロ　終端が公園、広場その他これらに類するもので自動車の転回に支障がないものに接続している場合
　　ハ　延長が三十五メートルを超える場合で、終端及び区間三十五メートル以内ごとに国土交通大臣の定める基準に適合する自動車の転回広場が設けられている場合
　　ニ　幅員が六メートル以上の場合
　　ホ　イからニまでに準ずる場合で、特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認めた場　合
　二 　道が同一平面で交差し、若しくは接続し、又は屈曲する箇所（交差、接続又は屈曲により生ずる内角が百二十度以上の場合を除く。）は、角地の隅角をはさむ辺の長さ二メートルの二等辺三角形の部分を道に含むすみ切りを設けたものであること。ただし、特定行政庁が周囲の状況によりやむを得ないと認め、又はその必要がないと認めた場合においては、この限りでない。
　三 　砂利敷その他ぬかるみとならない構造であること。
　四 　縦断勾配が十二パーセント以下であり、かつ、階段状でないものであること。ただし、特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認めた場合においては、この限りでない。
　五 　道及びこれに接する敷地内の排水に必要な側溝、街渠その他の施設を設けたものであること。
２ 　地方公共団体は、その地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認める場合においては、条例で、区域を限り、前項各号に掲げる基準と異なる基準を定めることができる。
３ 　地方公共団体は、前項の規定により第一項各号に掲げる基準を緩和する場合においては、あらかじめ、国土交通大臣の承認を得なければならない。

　　ウ． ２項道路。建築基準法の施行時、都市計画区域指定の時、既に建築物が立ち並んでいた幅員４ｍ未満の「道」であっても、特定行政庁が指定すれば「道路」として扱う。（４２条２項）

　　　　２項道路の指定をうけると、原則、道路中心線から２ｍ（または３ｍ）下がった線が道路境界線とみなされ、この道路境界線と道路の部分は、敷地面積に算入もできなくなります（４３条１項　参照）。

　　　この後退規定（セットバック）により、新規に建物が建築される場合には、道路の幅員が４ｍ確保できます。

★また、その道の反対側が、がけや川の時には、距離測定で例外があります。（２項）

★その他にも、特定行政庁ができる項目が、３項、４項、５項、６項と定められています。

★４３条は、敷地の接道義務を定めています。
　　敷地が道路に充分に接していないと、日常の活動に不便なだけでなく、災害時の消火救助活動に支障をきたします。そこで、規制されます。

★幅員４ｍの道路に、２ｍ以上敷地が接していないと、建築物は建てられない

　　＊どうして、２ｍが最低か．．．自動車１台が通れる最低の幅です。

★接道の長さ（２ｍ以上）の測り方

　接道の規定では、接道長さの測り方が問題になります。これについては、接道義務の趣旨が、避難及び通路の安全の確保を図ることにあるため、「接道する長さは１ヶ所で２m以上あることを要する」とされています（昭和32年４月４日佐賀地方裁判所判決など）。 　したがって複数の接道箇所がある場合に各接道の長さを合算することはできません。
　また、敷地が路地状部分によってのみ道路と接する場合は、敷地と道路との接触部分のみならず、「その路地状部分の幅員が少なくとも同条の所定の長さがなければならない」とされています（昭和32年４月４日佐賀地方裁判所判決）。したがって途中で狭くくびれている場合はそこが２ｍ以上ないと適法とみなされません。

★例外もある。
　この規定は、良く出題されますが、「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。」ことも憶えておきましょう。（１項）

建築基準法施行規則１０条の２　（敷地と道路との関係の特例の基準）

法第四十三条第一項 ただし書の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
　　一 　その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。
　　二 　その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員四メートル以上のものに限る。）に二メートル以上接すること。
　　三 　その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であつて、道路に通ずるものに有効に接すること。

★地方公共団体は、避難又は通行の安全の目的を充分に達し難いと認める場合においては、条例で、必要な制限を付加することができます。（２項）。ただし、緩和はできません。（地方公共団体で、厳しくすることはできても、優しくすることはできない。）

★その敷地が四メートル未満の道路にのみ接する建築物に対する制限の付加.

これも、地方公共団体が制限を付加できる規定です。

★４４条は、擁壁（ようへき）は、道路に突き出してはいけないことを規定しています。
　　また、家の出入口に設けるドアが開いたときに、一時的にその家の敷地からはみ出して道路にでることも、建築の一部として制限されます。

★地盤面下に設ける建築物、公衆便所、巡査派出所などは、制限されていません。（１項）

★看板や広告物などの工作物は制限されていません。

★４５条は、私道であっても、４３条に規定する「建築物の敷地が、道路に２ｍ以上接しなければいけない」ことに関係しているときは、勝手に変更・廃止はできないと定めています。

★私道について

★私道も法律的には「道路」となっていますので、この私道の上には、建物を建てることはできません（４４条参照）し、私道部分の面積は敷地とはならないので、建ぺい率や容積率の計算から除外されるなど、土地の利用に際して大きな制約を受けます。

★売買はできる。所有権を移転してもいい。

★私道は、非課税となる（知っていると便利）

　　所有している土地が道路として利用されていて、何らの利用制限を設けず、広く不特定多数の人に利用されているなどの下記の要件すべてに該当する場合は、申請により固定資産税・都市計画税が非課税になります。

　　　非課税となる要件（すべてに該当していることが必要です。）
　　　　　1.　登記上分筆され特定されているもの
　　　　　2.　一端が公道に接続しているもの
　　　　　3.　幅員が4メートル以上であるもの
　　　　　4.　何らの制限なく不特定多数の人に利用されているもの
　　　　　5.　10戸以上の住宅等が沿接していること
　　　　　6.　アパート、マンション、貸家等における敷地内の道路でないもの

★宅地建物取引業法では、私道の負担があれば重要事項の説明が必要

　　　通常は、土地の一部として私道が含まれるかどうかで表されます。単独所有の場合は「私道負担20平方メートル」などと広さを記載します。その土地の周辺の所有者と共有の場合は「私道100平方メートル、持ち分5分の1」というように私道全体の面積と持ち分比率が記載されます。また、取引対象の面積には含まれなくても、私道の通行料の負担があるケースもあります。

★４６条は、特定行政庁は街の環境から、壁面線を指定できることを規定しています。

★壁面線とは、分かり難い言葉？．．．街区内の建築物の位置を整え、環境の向上を図ることが目的です。

★壁面線指定とは、道路の拡幅をしないで、建築物の建築制限をします。土地の所有権などの変更はなく、壁面の位置が整えられます。建築物の壁の位置を整えることにより道路空間を確保し、環境の向上や良好な街並み景観の形成等を目的として、外壁などを道路境界から後退させる位置を示す線のことです。主に地区計画や建築協定の際に用いられます。

★所有権が大幅に制限される
　　個人で勝手に処分（その土地に家を建てるなど）できることになっている所有権が、地方行政庁の権限により、大幅に制限されるため、第三者機関である建築審査会の同意を得ることになっています。

★壁面線の指定を受けていると、建築物の壁もしくはこれに代わる柱、又は高さ2mをこえる門もしくは塀は、原則として壁面線を越えて建築することができなくなります。（４７条参照）

★横浜市の例

横浜市公告第82号（昭和30年11月25日）抜粋
中区元町1丁目19番地先から同5丁目196番地先に至る道路（市道元町中村線）両側の道路境界線から1.8メートル後退した位置において、地盤面から高さ3メートルまでの部分に壁面線を指定する。

★壁面線による建築制限

  壁面線から、壁や柱、門・塀は越えて建築できません。行政庁による、環境面からの私権の制限規定です。

★都市計画法と建築基準法の関係

　　都市計画における規制を行う法令は、都市計画法と建築基準法です。
　　都市計画法によって、規制対象となった地域は、建築基準法によって建築物の仕様・建築可能地域の具体的制限等を受けます。

★４８条は、都市計画法で定められた、市街化区域において定められる「用途地域」での１２種の地域内での建築可能なものを規定しています。（１項から１２項まで）
　　用途地域は、都市計画法によって指定される地域・地区・街区のうち、最も基本的なものです。

　＊住居系　７種
　　�@第一種低層住居専用地域内
　　�A第二種低層住居専用地域内
　　�B第一種中高層住居専用地域内
　　�C第二種中高層住居専用地域内
　　�D第一種住居地域内
　　�E第二種住居地域内
　　�F準住居地域内

　＊商業系　２種　
　　�G近隣商業地域内
　　�H商業地域内

　＊工業系　３種
　　�I準工業地域内
　　�J工業地域内
　　�K工業専用地域内
　　で、各々建築可能な建物が規定されています。

★ちょっと、都市計画法の復習

★用途地域とは、都市計画地域内での都市計画に定める用途に応じた区域です。
　　都市計画法８条１項により、「 都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる地域、地区又は街区で必要なものを定めるものとする。
　　　一 　第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域（以下「用途地域」と総称する。）。」とあり、
　　１．住居系（７つ）
　　　 �@第一種低層住居専用地域、（高級住宅地）
　　　 �A第二種低層住居専用地域、（コンビニ程度は可能）

　　 　�B第一種中高層住居専用地域、（３階から５階建てのマンション）
　　　 �C第二種中高層住居専用地域、（中高層のマンション）

　 　　�D第一種住居地域、（木造+中高層マンション）
　 　　�E第二種住居地域、（事務所+店舗）

　 　　�F準住居地域、（道路沿いの住居）

　　２．商業系（２つ）
　　 　�G近隣商業地域、（店舗+近隣住民）
　　 　�H商業地域、（主として商業中心）

　　３．工業系（３つ）
　 　 　�I準工業地域、（環境が悪化しない程度の工業）
　　　　�J工業地域、（主として工業中心）
　　　　�K工業専用地域、（工業だけ）

　具体的には、行政が都市の環境を保つとともに機能的な街づくりのために、建築できる建物の種類、用途の制限を定めた１２種類の地域のことです。
主に住宅を中心とした用途地域が７つ、商業ビルなどを中心とした用途地域が２つ、工場を中心とした用途地域が３つあります。

★別表第二は、宅地建物取引主任者試験でお馴染みの、「用途地域等内の建築物の制限（第二十七条、第四十八条、第六十八条の三関係）」です。
　　チョロチョロと改正されていますので、一度ゆっくりと眼をとおしておいてください。

★分かりやすくすると下のようになります。宅地建物取引主任者試験では憶えた？

★ １３項では、「用途地域」の指定のない区域（市街化調整区域を除く。）内においては、劇場、映画館、演芸場等（別表第二（わ）項に掲げる建築物）は、建築してはならないと規制しています。

★１４項、１５項は、特定行政庁が、各項のただし書の規定による許可をする場合においては、あらかじめ、その許可に利害関係を有する者の出頭を求めて公開による意見の聴取を行い、かつ、建築審査会の同意を得なければならないと規定し、公告も必要と定めています。

★敷地が２つ以上の用途地域にまたがる場合

　　全敷地について、その敷地の過半（半分以上）が属する地域の用途地域となります。（９１条）
　　建築物の位置は関係ありません。

建築基準法９１条　（建築物の敷地が区域、地域又は地区の内外にわたる場合の措置）
第九十一条 　建築物の敷地がこの法律の規定（第五十二条、第五十三条、第五十四条から第五十六条の二まで、第五十七条の二、第五十七条の三、第六十七条の二第一項及び第二項並びに別表第三の規定を除く。以下この条において同じ。）による建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する禁止又は制限を受ける区域（第二十二条第一項の市街地の区域を除く。以下この条において同じ。）、地域（防火地域及び準防火地域を除く。以下この条において同じ。）又は地区（高度地区を除く。以下この条において同じ。）の内外にわたる場合においては、その建築物又はその敷地の全部について敷地の過半の属する区域、地域又は地区内の建築物に関するこの法律の規定又はこの法律に基づく命令の規定を適用する。

　　　　注：地域でも、防火地域及び準防火地域を除くことに注意。

★全ての用途地域で建築できるもの（８種）

　　�@神社、�A寺院、�B教会等の宗教施設
　　�C保育所等の社会福祉施設
　　�D診療所、�E公衆浴場等の医療衛生施設
　　�F巡査派出所、�G公衆電話等の近隣公共施設

　　＊因みに、診療所と病院の違いは
　　　　�@診療所．．．収容患者数（ベッド数）１９人以下
　　　　�A病院．．．収容患者数（ベッド数）２０人以上

★４９条は、特別用途地区での規制は、地方公共団体の条例で定めることができる規定です。
　　特別の目的の実現のために、「用途地域内」の一定の地区に対して、条例で、全国一律的な用途の制限を加重（１項）も緩和（２項）もできるようになりました。用途地域の中での補完をします。（平成１０年の改正）

★特別用途地区とは．．．都市計画法第８条１項２号に規定されている都市計画区域内で定められる「地域地区」の1つです。
　 そして、都市計画法第９条１３号に定めによると

都市計画法第９条
１３ 　特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区とする。

　　かつて特別用途地区は都市計画法により11種類の類型が規定されていましたが、平成１０年の法改正により、地方公共団体で定めることができるようになりました。

★用途地域との関係　−用途地域に重ねて指定される（用途地域の補完）ー

　　特別用途地区は用途地域の指定があるところに重ねて指定されます。用途地域の上塗り（補完）のイメージです。
　　用途地域の類型は、法令に決められた12種類しかなく、規制内容も都市計画法と建築基準法により全国一律に定められるのに対し、特別用途地区の類型、規制内容は地方公共団体ごとに規定することが可能です。

★東京都の例
　東京都で現在定められている特別用途地区は、 「特別工業地区」 「文教地区」 「特別業務地区」 「娯楽・レクリエーション地区」 「中高層階住居専用地区」 の５種類となっています。このうち指定箇所が比較的多いのは 「文教地区」 と 「特別工業地区」 で、それぞれ第一種と第二種とに分かれています。都心部の人口流出を防ぐために、一定階以上を住宅にすることを定めた中高層階住居専用地区や、逆に商業施設の整備に特化した商業専用地区などがあります。

★京都市の例
　本都市計画は、中心市街地への集客を図ることを目的に、大規模小売店舗立地法の特定大規模小売店舗が立地規制されない準工業地域及び近隣商業地域の一部について、特別用途地区を指定する。

　　　＊ことばの説明

　　　　・誘導エリア
　　　　　　地域商業ガイドラインで、特定大規模小売店舗を誘導（立地可能）にするエリアとして位置が定められ、エリア指定された区域
　　　　・抑制エリア
　　　　　　地域商業ガイドラインで、特定大規模小売店舗の立地を抑制するエリアであって、誘導エリア以外の全てのエリア
　　　　・特別用途地区
　　　　　地区の特性にふさわしい土地利用の増進や環境の保護などの特別の目的の実現を図るために用途地域を補完して定める地区で、市町村の創意工夫により、特別の用途を規制したり緩和したりすることのできる制度
　　　　・特定大規模小売店舗
　　　　　大規模小売店舗のうち、特に広域に影響を及ぼすと考えられるもので、当該建築物の床面積の合計（駐車場、駐輪場、公共施設及び運動施設を除く）が１万平方メートルを超える店舗

★紛らわしい、「特定用途制限地域」 との違いは．．．「用途地域」をさらに、条例で補完するのが「特別用途地区」の指定です。
　それに対して、「特定用途制限地域」は、「用途地域」が定められていない市街化区域などにおいて制限をします。（都市計画法９条１４号）　言葉も特定用途制限「地域＝ちいき」です。特別用途は「地区＝ちく」です。

都市計画法９条１４号
１４ 　特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域とする。

★出題者は、紛らわしい言葉が大好き！
　　試験はふるい落しです。この、「特別用途地区」と「特定用途制限地域」との違いだけでなく、「高度地区」と「高度利用地区」との違いなど、よく出題されますから、はっきりと覚えてください。

★特定用途制限地域とは．．．用途地域が定められていない地域(ただし、市街化調整区域は除く。)内で、用途地域内における特別用途地区のように、自治体が建築物に対して細かい規制を加えることのできる地域です。

　　　自治体は、用途地域内では、以前から特別工業地区、文教地区、小売店舗地区、事務所地区、商業専用地区などの特別用途地区（４９条参照）を定めて、その地区内の建築物に規制を加えられる権利を持っていましたが、平成１２年に都市計画法が改正されて、用途地域以外の地域でも、同様のことができるようになりました。これを「特定用途制限地域」と言います。特定用途制限地域に指定することで、たとえば、危険性の高い工場の建設や、風俗産業の建築物などについて、規制を加えることができるようになりました。

★その例

　　まだ実際の指定事例は少なく、全国で１２地域 （平成17年４月１日現在、国土交通省調べ） に留まっています。また、その制限内容も大規模店舗の立地に関するものばかりのようで、住宅の立地を規制する 「特定用途制限地域」 は現在のところありません。

★岐阜県富加の例

　　なぜ指定するのか？
　　　３月末に富加・関インターチェンジ（以下「富加・関ＩＣ」）が竣工することで、富加町の交通利便は、大変向上すると思われますが、その周辺の環境に支障を与えるような建物が建てられることが懸念されます。このため、このような建物が建つ可能性の高い富加・関ＩＣ周辺や、これにつながる主要地方道関・金山線沿いには特定用途制限地域の指定が望まれます。

　　　富加・関ＩＣ周辺の町民皆さんが素案づくりに参加
　　　　　　この地域では、どのような建物を制限されるべきかを検討するため、昨年１月から３月にかけて、富加町まちづくりの会や富加・関ＩＣ周辺の自治会長・婦人会・工区長で組織する「富加・関ＩＣ周辺まちづくり協議会」を開催し、素案を作成しました。
　　　　　　素案づくりの中で、環境への影響が心配される工場やラブホテル、大規模な店舗などを制限すべきとの意見が多数ありました。また現状、工場が多く建っている地区とそうでない地区などがあり、特性に応じて区分をして、制限の度合を調整すべきとの意見がありました。

★５０条は、�@用途地域、�A特別用途地区、�B特定用途制限地域又は�C都市再生特別地区内での指定制限があれば、内容は条例で定める規定です。

★都市再生特別地区とは．．．都市再生特別措置法（平成十四年法律第二十二号）第三十六条第一項の規定により指定される地域地区の１つです。
都市再生緊急整備地域において、国が定める地域整備方針の方向に沿った都市開発事業等を迅速に実現するため、既存の規制とは別に、土地の合理的かつ健全な高度利用を図る特別の用途･容積･高さ･配列等の建築物の建築を誘導することを目指した自由度の高い地域地区であり、都市の再生に貢献しています。
　
都市再生特別地区では、用途地域等による用途規制や容積率制限、斜線制限、日影規制等を適用除外とした上で、特定行政庁の許可等によらず建築確認のみで都市再生特別地区の内容を実現できるものとされます。

★例：東京の大崎駅西口が平成１６年１月に都内初として決定されている。

★５１条は、都市計画区域内での衛生上大きな影響をもつ、卸売市場、火葬場又はと畜場、汚物処理場、ごみ焼却場などの建築制限をしています。
　　これらは、用途地域とは別に、都市計画法での規制を受けることに注意してください。

★東京都中央卸売市場（築地市場、中央区）の移転は、移転予定地である豊洲（江東区）の土壌汚染でもめている。

★なお、卸売市場については、農林水産大臣に開設の認可権があります。（参照：卸売市場法。）
　　この、卸売市場法によりますと、地方公共団体が開設の申請をして、農林水産大臣の認可が必要です。