問26

[問26]　コンクリートに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1　コンクリートの強度は、中性化の進行度に応じて低下する。

→×　コンクリート関連の出題は、定番となっている。参照：平成１９年　管理業務主任者試験　問２６、問２７　など。
　　　　コンクリートの中性化が進行し中の鉄筋位置まで達し、鉄筋が腐食し、かぶりコンクリートが剥落するとコンクリート構造物の耐力が喪失されることから、コンクリートの中性化はコンクリート構造物の耐久性に影響を及ぼす。しかし、中性化だけではコンクリート強度への影響は無いと考えられている。

2　コールドジョイントは、気温の低下が原因で、硬化中のコンクリートに発生する劣化現象である。

→×　コールドジョイントは、コンクリート打設時に既に打ち込まれたコンクリートの凝結が進んでいる場合に、その上に新たにコンクリートを打ち込んで、打ち継ぎ部に生じる、前に打ち込んだコンクリ−トと後から打ち込んだコンクリートが完全に一体化していないコンクリートの打ち継ぎ目のことである。このため、同一の床などは、一気にコンクリートを打つことが肝心である。この面のコンクリートは脆弱であり、ひび割れが生じていることが多く、構造物の耐力、耐久性、水密性を著しく低下させる原因となる。気温低下が原因ではない。

3　コンクリートは、塩化物の含有量が多くなるにつれて、その強度は低下する。

→×　コンクリートの塩分含有量が多いと、コンクリートが中性化していなくても、内蔵されている鉄筋が腐食するため、コンクリート構造物の耐久性に悪影響を及ぼす。しかし、コンクリートの塩化物の含有量が多くても、コンクリート強度への影響は無いと考えられている。

4　コンクリートのひび割れの発生原因の一つとして、建物の不同沈下が挙げられる。

→○　コンクリートのひび割れは、乾燥収縮等様々な要因により発生するが、建物の不同沈下（建物が不揃いに沈下を起す）もその要因の一つである。

答え：４

問27

[問27]　大規模修繕工事の実施に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1　工事監理とは、設計者自らが設計内容と工事内容が適合しているか否かを確認する行為をいい、他の者がこれを行うことはできない。

→×　単に設計内容と工事内容が適合しているか否かを確認するもので、設計者自ら行う必要は無い。工事現場の専門技術者が工事が適切に、円滑に行われるように計画・段取りをし、指揮、制御することで、設計図書の通り、建主の希望通りに工事が実施されているかを確認する作業。

2　実費清算方式とは、工事完了後に予定額と実際に要した額の差額を清算する方式である。

→○　そのとおり。実際にかかった費用を後で精算する方式で、設計図が未完だったり工事内容に未知の箇所が多い場合に採用される。なお、これに報酬の方法を定めて契約する方法を報酬付実費精算方式という。 ただし、一般には、実費精算方式とは施行に要した実際の費用と、予め定めた手数料としての報酬を施工者に支払う契約方式であるとも説明されている。（建築大辞典　第２版　彰国社）

3　仮設費用は、工事費の見積りに含めないことが多い。

→×　仮設費用は工事の為の足場や仮囲い、工事用の電気・水道料金・仮設トイレ、資材搬入の経路を痛めないための養生費用など、工事を行う上で必要な環境を整える為の費用です。
見積りには通常仮設費が入っている。

4　責任施工とは、設計から施工までを一社で請け負って実施することをいう。

→×？　�@責任施行が「責任施行方式」をさすなら、数社に調査診断から工事見積もりをさせて、工事は１社にやらせる。
　　　　　 �A単に「責任施行」なら、一般の瑕疵担保期間を超えた一定の年限までに発生する欠陥は、責任をもって補修するという、契約慣行である。

答え：２、但し設問が悪くて、４も正解扱いとなった。

問28

[問28]　建物の調査に関する調査内容と調査用具について、次に掲げる組合せのうち、最も不適切なものはどれか。

　　
＊この調査方法もよく出る。参考：平成１８年　マンション管理士試験　問３７。　平成２０年　管理業務主任者　試験　「問２７」。
１→○　テストハンマーによる試験方法とは、コンクリート表面やタイルの表面をハンマーで打撃し、返ってきた衝撃の反射の強さ（反発度）からコンクリートの強度やタイルの状況を調査するものである。より正確に計測する場合、躯体の＜コア抜き取り＞による圧縮試験等の方法が検討されるが、その場合には構造躯体をかえって痛めることになる。簡易、敏速、低コストで、試験対象コンクリートの現状の強度やタイルの状況を把握するには、テストハンマーによる試験は有効であると考えられる。なお、非破壊検査でより精度を出す為に、本調査では、一箇所ではなく、ポイントの測定値を求め、統計的な考慮を加える。
タイルの浮いている部分は、テストハンマーの打音が浮いていない部分と異なるため、テストハンマーの打音検査により判別が可能である。なお、打撃診断は判定者の熟練度により、判定に差がでるので、判定基準を統一しておくことが肝心である。

２→○　コンクリートの中性化は、コンクリートの内部やハツリ部分（剥がした部分）にフェノールフタレインを吹き付けて判定する。コンクリートはアルカリ性のため、フェノールフタレインが赤色に変色するが、中性化した部分はフェノールフタレインが透明なままで変色しない。この変色しない部分の表面からの深さをノギスで測定し中性化深さを測定する。

３→○　塗膜の付着力は、塗膜にカッター目地を入れ建研式接着力試験器（タイル、モルタル、塗料などの付着力を測定する。）等により引き張り試験を行うクロスカットテストにより確認する。

４→×　鉄筋の位置は、一般に電磁レーダーによる非破壊検査により行う。シュミットハンマー法は、シュミットハンマーを用いてコンクリートの反発硬度を測定し、この反発硬度からコンクリート強度を推定する非破壊試験である。シュミットハンマーでは、鉄筋の位置は分からない。（注：平成２０年のマンション管理の知識　では、シュミットハンマーの名称が「リバウンドハンマー」に変わっている。ページ７６９。）

答え：４

問29

[問29]　動物の飼育に関する規制がないマンションで、その飼育を規制する規約を定める場合に関する次の記述のうち、区分所有法の規定及び判例によれば、最も適切なものはどれか。

1　動物の飼育による実害の発生がない場合には、動物の飼育を制限する定めを置く規約は無効である。

→×　無効ではない。動物の飼育を制限・禁止する規約の制定は有効であるとする判例がある。（東京高裁　平成６年８月４日）「マンション内での犬の飼育禁止を定めた規約に改正される以前から犬を飼育していた区分所有者に対しても、当該規約の改正が特別の影響を及ぼす場合にあたらず、マンション内での動物の飼育について、具体的な被害の発生を問わずに一律に禁止する規約が当然には無効であるとはいえない。」
　　実害がなくてもペットの飼育を制限する規約は、無効ではない。

2　動物の飼育を制限する規約のほか、動物の飼育に関連する事項のうち手続等の細部の規定についても、集会において、区分所有者および議決権の各4分の3以上の特別決議が必要である。

→×　普通決議でいい。動物の飼育を制限する規約の制定は、「規約の制定」であるので、区分所有者および議決権の各4分の3以上の特別決議が必要であるが（区分所有法第３１条１項）、動物の飼育に関連する事項のうち手続き等の細部の規定は「細則の制定」であり、普通決議事項とされている。（標準管理規約単棟型第48条第4号、標準管理規約コメント単棟型第18条関係�@使用細則で定めることが考えられる事項としては、動物の飼育やピアノ等の演奏に関する事項等専有部分の使用方法に関する規制や、駐車場、倉庫等の使用方法、使用料等敷地、共用部分の使用方法や対価等に関する事項等があげられ、このうち専有部分の使用に関するものは、その基本的な事項は規約で定めるべき事項である。なお、使用細則を定める方法としては、これらの事項を一つの使用細則として定める方法と事項ごとに個別の細則として定める方法とがある。
そして、同コメント�A犬、猫等のペットの飼育に関しては、それを認める、認めない等の規定は規約で定めるべき事項である。基本的な事項を規約で定め、手続き等の細部の規定を使用細則等に委ねることは可能である。なお、飼育を認める場合には、動物等の種類及び数等の限定、管理組合への届出又は登録等による飼育動物の把握、専有部分における飼育方法並びに共用部分の利用方法及びふん尿の処理等の飼育者の守るべき事項、飼育に起因する被害等に対する責任、違反者に対する措置等の規定を定める必要がある。）

3　既に動物を飼育している賃借人は、動物飼育制限の議題につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。

→○　これは、規約の変更が「特別の影響を及ぼす」範囲と利害関係者を聞いている。
　　　　賃借人（占有者）は、議決権は有しないが、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて追う義務と同一の義務を負う（区分所有法第６条３項「第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。」 ）ので、動物飼育に関して利害関係者と考えられ、集会に出席して意見を述べることができる。（区分所有法第44条１項「区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。）」（参考：平成１９年マンション管理士試験　問８）

4　既に動物を飼育している区分所有者がいる場合、動物の飼育を制限する規約を定めるには、動物の飼育をしている区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成が必要である。

→×　動物の飼育を制限・禁止する規約の制定は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の賛成があれば足りる。この規約の制定に関して、区分所有法第31条第1項に規定される「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」には該当しないものとされている。設問の「特に動物を飼育している者」の特別多数の賛成は不要。

答え：３ 　（２　も迷う。かなりの難問。判例に注意のこと。）

問30

[問30]　マンション標準管理規約によれば、総会の決議を要しないものはどれか。

1　専有部分の修繕又は模様替えの申請についての承認又は不承認をすること。

→○　不要である。（総会決議は不要）　専有部分の修繕・模様替えの申請については、標準管理規約（単棟型）１７条「 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）を行おうとするときは、あらかじめ、理事長（第３５条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。
２項　 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請書を理事長に提出しなければならない。
３項　 理事長は、第１項の規定による申請について、承認しようとするとき、又は不承認としようとするときは、理事会（第５１条に定める理事会をいう。以下同じ。）の決議を経なければならない。
４項　 第１項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。
５項 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。」とあり、
承認・不承認は理事会決議事項とされている。総会の決議は不要である。

2　使用細則を制定又は変更すること。

→×　必要である。（総会決議事項）使用細則の制定・変更・廃止は、総会の普通決議事項である。（標準管理規約単棟型第48条「次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
　　　一 収支決算及び事業報告
　　　二 収支予算及び事業計画
　　　三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
　　　四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
　　　五 長期修繕計画の作成又は変更
　　　六 第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
　　　七 第２８条第２項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し
　　　八 修繕積立金の保管及び運用方法
　　　九 第２１条第２項に定める管理の実施
　　　十 区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
　　　十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
　　　十二 区分所有法第６２条第１項の場合の建替え
　　　十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
　　　十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
　　　十五 その他管理組合の業務に関する重要事項」
　　とあり、第4号に該当し、
そして、同第47条「１項　総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
２項　 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３項　 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
　　　一 規約の制定、変更又は廃止
　　　二 敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）
　　　三 区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起
　　　四 建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
　　　五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項」
　　とあり、過半数（普通決議）でいい。

3　役員活動費の支払方法を決めること。

→×　必要である。　（総会決議事項）。選択肢２でも述べたように、役員活動費の額および支払方法の決定は総会の普通決議事項である。（標準管理規約単棟型第48条第13号）

4　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要のある場合に、これを実施すること。

→×　必要である。　（総会決議事項）。標準管理規約単棟型第21条第2項に「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要のあるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定されている。そして、選択肢２でも述べたように、標準管理規約単棟型第48条第９号に該当する。

答え：１

問31

[問31]　一団地内にＡ、Ｂ、Ｃの3棟の区分所有建物が存し、その団地内の土地が3棟の区分所有者全員の共有になっている場合の建替え決議に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

1　Ａ棟を現在の建物と同一規模の建物に建替える場合には、Ａ棟のみの建替え決議があれば足り、団地集会での建替え承認決議は不要である。

→×　３棟の区分所有建物が団地内にあり、土地または附属の建物が区分所有者の共有にある団地は、区分所有法第６５条の団地に該当する。その場合、Ａ棟の建替えは、区分所有法６９条「（団地内の建物の建替え承認決議）
一団地内にある数棟の建物（以下この条及び次条において「団地内建物」という。）の全部又は一部が専有部分のある建物であり、かつ、その団地内の特定の建物（以下この条において「特定建物」という。）の所在する土地（これに関する権利を含む。）が当該団地内建物の第六十五条に規定する団地建物所有者（以下この条において単に「団地建物所有者」という。）の共有に属する場合においては、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める要件に該当する場合であつて当該土地（これに関する権利を含む。）の共有者である当該団地内建物の団地建物所有者で構成される同条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において議決権の四分の三以上の多数による承認の決議（以下「建替え承認決議」という。）を得たときは、当該特定建物の団地建物所有者は、当該特定建物を取り壊し、かつ、当該土地又はこれと一体として管理若しくは使用をする団地内の土地（当該団地内建物の団地建物所有者の共有に属するものに限る。）に新たに建物を建築することができる。
　　　一 　当該特定建物が専有部分のある建物である場合　その建替え決議又はその区分所有者の全員の同意があること。
　　　二 　当該特定建物が専有部分のある建物以外の建物である場合　その所有者の同意があること。 」とあり、
Ａ棟での区分所有者の建替え決議（5分の４特別決議）があり、その後団地集会での建替え承認決議（４分の３特別決議）も必要である。
「団地集会での建替え承認決議は不要」は誤り。

2　Ａ棟を建替えることによってＢ棟及びＣ棟の建替えに特別の影響を及ぼすべきときは、Ａ棟のみの建替え決議のほか、Ｂ棟及びＣ棟において、それぞれ建替え承認決議が必要である。

→×　Ａ棟の建替えが、他の建物の建替えに特別の影響を与えるときは、区分所有法第６９条５号「第一項の場合において、建替え承認決議に係る建替えが当該特定建物以外の建物（以下この項において「当該他の建物」という。）の建替えに特別の影響を及ぼすべきときは、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める者が当該建替え承認決議に賛成しているときに限り、当該特定建物の建替えをすることができる。
　　　一 　当該他の建物が専有部分のある建物である場合　第一項の集会において当該他の建物の区分所有者全員の議決権の四分の三以上の議決権を有する区分所有者
　　　二 　当該他の建物が専有部分のある建物以外の建物である場合　当該他の建物の所有者」とあり、
Ａ棟の建替え決議（５分の４の特別決議）のほか、団地集会において、Ａ棟を除く他の建物（Ｂ棟およびＣ棟）の区分所有者全員の議決権の４分の３以上の賛成が必要である。
「Ｂ棟、Ｃ棟において、それぞれ建替え承認決議が必要」は誤り。団地の全体集会での賛成でいい。（平成２１年１２月１日：修正）

3　Ａ、Ｂ、Ｃの3棟を一括して建替え決議するには、規約で、Ａ、Ｂ、Ｃの3棟を団地管理組合が管理していることが必要である。

→○　区分所有法第70条第1項「団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ、当該団地内建物の敷地（団地内建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により団地内建物の敷地とされた土地をいい、これに関する権利を含む。以下この項及び次項において同じ。）が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合において、当該団地内建物について第六十八条第一項（第一号を除く。）の規定により第六十六条において準用する第三十条第一項の規約が定められているときは、第六十二条第一項の規定にかかわらず、当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第六十五条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において、当該団地内建物の区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該団地内建物につき一括して、その全部を取り壊し、かつ、当該団地内建物の敷地（これに関する権利を除く。以下この項において同じ。）若しくはその一部の土地又は当該団地内建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地（第三項第一号においてこれらの土地を「再建団地内敷地」という。）に新たに建物を建築する旨の決議（以下この条において「一括建替え決議」という。）をすることができる。ただし、当該集会において、当該各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の三分の二以上の者であつて第三十八条に規定する議決権の合計の三分の二以上の議決権を有するものがその一括建替え決議に賛成した場合でなければならない。」とあり、
団地内の建物の一括建替決議には、規約で団地全体を管理していなければならない。

4　Ａ、Ｂ、Ｃの3棟を一括して建替え決議する場合には、その団地内建物の区分所有者および議決権の各5分の4以上による賛成の他に、各棟ごとに決議し、区分所有者の3分の2以上で議決権の3分の2以上を有するものが賛成しなければならない。

→×　選択肢３でも述べたように、団地全体の「一括建替決議」は、団地内建物の全区分所有者および議決権の各５分の４以上の賛成の他に、その当該集会において、各棟ごとにそれぞれその区分所有者および議決権の３分の２以上のものがその一括建替え決議に賛成した場合でなければならない。（区分所有法第70条1項）」とあり、
「各棟ごとに決議し、区分所有者の3分の2以上で議決権の3分の2以上を有するものが賛成」は誤り。 各棟ごとの決議ではなく、全体の団地集会での各棟の賛成でいい。

答え：３

問32

[問32]　管理組合法人に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

　（注：平成２０年１２月に「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」が施行されたことをうけ、区分所有法の法人に関する条文が改正された。変更済。）

1　管理組合法人は、理事の任期を3年と定めることができる。

→○　区分所有法第４９条新：６項「理事の任期は2年とする。ただし、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする。」とあり、３年任期も可能。

2　管理組合法人は、代表権のない理事を置くことはできない。

→×　区分所有法第４９条　（理事）　新
　　「第四十九条 　管理組合法人には、理事を置かなければならない。
　　　２ 　理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。
　　　３ 　理事は、管理組合法人を代表する。
　　　４ 　理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。
　　　５ 　前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。 」とあり、理事の各自が代表権を有する方法、代表理事制（規約や集会の決議で定める方法、理事の互選で代表理事を定める方法）、共同代表制、等がある。代表権のない理事をおくことができる。

3　管理組合法人の監事は、理事又は管理組合法人の使用人と兼ねてはならない。

→○　区分所有法第50条2項「監事は、理事又は管理組合法人の使用人と兼ねてはならない。」とある。監事の職務は、管理組合法人の財産状況や理事の職務を監視するからである。（この条文は変更なし。）

4　管理組合法人には、管理者を置くことはできない。

→○　区分所有法第４７条１１項「第四節及び第三十三条第一項ただし書（第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。）の規定は、管理組合法人には、適用しない。 」とあり、管理者の規定（第４節）が管理組合法人では廃除されている。
これは、管理組合法人では、理事が業務執行機関として置かれているため、管理人は不要なためである。（区分所有法第49条１項）（この条文は変更なし。）

答え：２

問33

[問33]　マンション標準管理規約によれば、次の工事のうち、総会の普通決議で行うことができないものはどれか。

1　階段室部分を改造してエレベーターを新設する工事。

→×　出来ない。普通決議（出席組合員の議決権の過半数でいいもの）と特別多数決議（組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上が必要）なものの判断区別は、非常に面倒である。そのため、出題傾向が高い。平成２０年　マンション管理士　試験　「問２６」　、平成２０年　管理業務主任者　試験　「問３２」　、平成１７年　マンション管理士　試験　「問３０」　など。
　　（特別決議）。まず、マンション標準管理規約第４７条「１項 総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
　　２項. 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
　　３項. 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
　　　一 規約の制定、変更又は廃止
　　　二 敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）
　　　三 区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起
　　　四 建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
　　　五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項」とある。
階段室部分の改造とエレベーターの新設は、３項２号の「共用部分の重大変更になり、４分の３特別決議事項である。
また、マンション標準管理規約（単棟型）４７条関係コメント�D「このような規定の下で、各工事に必要な総会の決議に関しては、例えば次のように考えられる。ただし、基本的には各工事の具体的内容に基づく個別の判断によることとなる。　
　　　ア）バリアフリー化の工事に関し、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに階段にスロープを併設し、手すりを追加する工事は普通決議により、階段室部分を改造したり、建物の外壁に新たに外付けしたりして、エレベーターを新たに設置する工事は特別多数決議により実施可能と考えられる。
　　　イ）耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補修する工事や、構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が小さいものは普通決議により実施可能と考えられる。
　　　ウ）防犯化工事に関し、オートロック設備を設置する際、配線を、空き管路内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事や、防犯カメラ、防犯灯の設置工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
　　　エ）ＩＴ化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、新たに光ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するような場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可能と考えられる。
　　　オ）計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、給水管更生・更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられる。
　　　カ）その他、集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事などで、大規模なものや著しい加工を伴うものは特別多数決議により、窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、既に不要となったダストボックスや高置水槽等の撤去工事は普通決議により、実施可能と考えられる。」
　ア）に該当する。

2　階段にその基本的構造を変えずにスロープを併設し、手すりを追加するバリアフリー化の工事。

→○　できる。　軽微な変更に当たる。（普通決議）。選択肢１の、マンション標準管理規約（単棟型）４７条関係コメント�Dア

3　既存のバイプスペースを利用した光ファイバー・ケーブルの敷設工事。

→○　できる。　（普通決議）。選択肢１の、マンション標準管理規約（単棟型）４７条関係コメント�Dエ

4　構造躯体に筋かいなどの耐震部材を設置する工事で、基本的構造部分への加工が小さいもの。

→○　できる。（普通決議）。選択肢１の、マンション標準管理規約（単棟型）４７条関係コメント�Dイ

答え：１

問34

[問34]　管理組合の役員に関する次の記述のうち、区分所有法及びマンション標準管理規約の定めによれば、最も不適切なものはどれか。

　（注：平成２０年１２月に「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」が施行されたことをうけ、区分所有法の法人に関する条文が改正された。一部は変更済。）

1　理事は、役員としての活動に応ずる必要経費の支払と報酬を受けることができるが、監事も、これらを受けることができると定めること。

→○　適切である。標準管理規約（単棟型）第２７条「管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
　　　一 管理員人件費
　　　二 公租公課
　　　三 共用設備の保守維持費及び運転費
　　　四 備品費、通信費その他の事務費
　　　五 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
　　　六 経常的な補修費
　　　七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
　　　八 委託業務費
　　　九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
　　　十 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
　　　十一 管理組合の運営に要する費用
　　　十二 その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用」とあり、
１１号の「管理組合の運営に要する費用には役員活動費も含まれ、これについては一般の人件費等を勘案して定めるものとするが、役員は区分所有者全員の利益のために活動することにかんがみ、適正な水準に設定することとする。」と同２７条関係コメント�@がある。　
　そして、監事も同３５条「 管理組合に次の役員を置く。
　　　一 理事長
　　　二 副理事長○名
　　　三 会計担当理事○名
　　　四 理事（理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。） ○名
　　　五 監事○名」
により、理事と並んで役員であり、また同３７条２項「役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費の支払と報酬を受けることができる。により、役員（理事、監事も含まれる）は「活動に応ずる必要経費の支払と報酬を受け取ることができる」。

2　理事長以外の者を管理者と定め、理事長は管理組合内部の職務を、管理者は管理組合の対外的職務を行うと定めること。

→○　適切である。　似たような出題は　、平成２０年　管理業務主任者　試験　「問３６」　、　平成１６年　マンション管理士　試験　「問５」　にもある。
にある。
　　　　区分所有法第25条１項に「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。」旨の規定があり個人でも法人でも可能で特に資格の制限はない。標準管理規約３８条２項では、「理事長は、区分所有法上の管理者とする」旨の規定をおいているが、リゾートマンション等のように、管理者を別に定めることも可能である。

3　会計担当理事は、管理費等の収納、保管、支出等の会計業務を行うので、管理費等の滞納者を会計担当理事とすることはできないと定めること。

→○　適切である。　「滞納者が会計担当理事とすることはできない」と定めることはできると考えられている。（参考：区分所有法第４９条旧７項「第二十五条、民法第五十二条第二項 及び第五十四条 から第五十六条 まで並びに非訟事件手続法 （明治三十一年法律第十四号）第三十五条第一項 の規定は、理事に準用する。」、同２５条１項「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。」）

4　監事は、管理組合の財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集できるが、管理組合の業務の執行の不正に関しては、臨時総会を招集できないと定めること。

→×　不適切。　監事は、理事と管理組合の利益が相反する場合には、管理組合を代理することができる。区分所有法第５０条：新３項
　　「３ 　監事の職務は、次のとおりとする。
　　　　一 　管理組合法人の財産の状況を監査すること。
　　　　二 　理事の業務の執行の状況を監査すること。
　　　　三 　財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは規約に違反し、又は著しく不当な事項があると認めるときは、集会に報告をすること。
　　　　四 　前号の報告をするため必要があるときは、集会を招集すること。」
　　とあり、 ４号で臨時総会の招集権が認められている。したがって、これに反する規約は無効である。

答え：４　（選択肢３の設問は論争があるようだ。設問として不適切。）

問35

[問35]　あるマンションの管理組合の集会招集手続きに関する管理規約の次の定めのうち、区分所有法規定に違反するものはどれか。

1　集会の招集通知は、会日より少なくとも2週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。

→○　違反しない。区分所有法第35条1項「集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。」あり、すくなくとも１週間前、となっているが、規約で伸縮（プラス、マイナス）ができるため、２週間前も違反しない。

2　区分所有者の10分の1以上で議決権の10分の1以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。

→○　違反しない。区分所有法第34条3項「区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。」とあり、
１０分の１（１０％）は５分の１（２０％）を減じた値なので区分所有法に違反していない。

3　各区分所有者に対する集会の招集通知は、会日より少なくとも1週間前に、建物内の見やすい場所に掲示してすることができる。

→×　違反する。区分所有法第35条4項「建物内に住所を有する区分所有者又は前項の通知を受けるべき場所を通知しない区分所有者に対する第１項の通知（注：総会の開催通知）は、規約に定めがあるときは、建物内の見やすい場所に掲示してすることができる。」と規定されている。総会の開催通知を受け取る場所を通知している区分所有者に対しては、この建物内への掲示のみでは区分所有法に抵触する。

4　集会の招集通知をする場合において、会議の目的たる事項とともに、その議案の要領をも通知しなければならない。

→○　違反しない。区分所有法第35条5項「第一項の通知をする場合において、会議の目的たる事項が第十七条第一項、第三十一条第一項、第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。 」とあり、「区分所有法第17条第1項、（注：共用部分の変更）、第31条第1項（注：規約の設定・変更・廃止）、第61条第5項（注：復旧決議）、第62条第1項（注：建替え決議）、第68条第1項（注：団地の規約の設定）、第69条第7項（注：団地の2以上の建物の建替えについての一括建替え承認決議に付する旨の決議）に規定する決議であるときは、会議の目的たる事項とともに、その議案の要領をも通知しなければならないが、これら以外の決議に際しても、「議案の要領を通知する」旨の規約を設定することができる。

答え：３

問36

[問36]　マンションの占有者（区分所有者以外の専有部分の占有者をいう。以下本問において同じ。）に関する次の記述のうち、区分所有法及びマンション標準管理規約の定めによれば、最も適切なものはどれか。

1　マンションの占有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

→○　適切である。区分所有法第６条「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
　　２項 　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
　　３項 　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。」とあり、
　　３項、１項による。
　　また、 区分所有法第46条2項に「占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の責任を負う。」とある。また、標準管理規約単棟型第66条に「第66条 区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、区分所有法第５７条から第６０条までの規定に基づき必要な措置をとることができる。」とある。

2　マンションの占有者は、区分所有者の承諾を得て占有している場合は、管理組合の役員となる資格を有する。

→×　適切でない。管理組合の役員となる資格について、区分所有法には特に規定がないが、標準管理規約では、同規約単棟型第35条第2項に「理事・監事は、現に居住する組合員から選任する。」と規定している。標準管理規約に準拠すれば、組合員（区分所有者）でない単なる占有者は管理組合の役員になれない。

3　マンションの占有者が、管理費等を含めた賃料を支払っている場合は、総会の議題が管理費等の値上げであるときは、総会に出席して意見を述べることができる。

→×　適切でない。管理組合に対する管理費の納入義務は、区分所有者が負っている。占有者が管理費相当を含む賃料を賃貸人である区分所有者に支払っているとしても、このことをもって占有者が利害関係を有するとは認められない。区分所有法第４４条１項「区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。 」
したがって、このことに関して、総会に出席して意見を述べることはできない。

4　マンションの占有者は、総会の決議事項について利害関係を有する場合でも、総会議事録の閲覧請求をすることはできない。

→×　適切でない。　議事録を保管するものは、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、議事録の閲覧を拒めない。（区分所有法第４２条５項「第三十三条の規定は、議事録について準用する。」
そして、区分所有法第３３条２項「前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧（規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧）を拒んではならない。 ）。
よって占有者は、総会の決議事項について利害関係を有する場合には、総会議事録の閲覧請求はできる。

答え：１

問37

[問37]　次に掲げる建物の付属物又は建物の部分のうち、マンション標準管理規約の定めによれば、共用部分でないものはどれか。

1　雑排水管の配管継手および立て管

→○（共用部分に入る）　標準管理規約単棟型８条、別表第2　「別表第２ 共用部分の範囲
　　１. 玄関ホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、電気室、機械室、パイプスペース、メーターボックス（給湯器ボイラー等の設備を除く。）、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、ベランダ、屋上テラス、車庫等専有部分に属さない「建物の部分」
　　２. エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、火災警報設備、インターネット通信設備、ケーブルテレビ設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、塔屋、集合郵便受箱、配線配管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の附属物」
　　３. 管理事務室、管理用倉庫、集会室及びそれらの附属物

2　インターネット通信設備

→○（共用部分）　選択肢１参照。標準管理規約単棟型別表第2

3　住戸の網戸

→○（共用部分）　標準管理規約単棟型第7条
　「１項　 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
　　２項 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
　　　一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
　　　二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
　　　三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
　　３項 第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。」とあり、
同コメント関係�C雨戸又は網戸がある場合は、第２項第三号に追加する。」とあり、網戸は専有部分に含まれない。

4　メーターボックス内の給湯器ボイラー設備

→×（専有部分）　選択肢１参照。標準管理規約単棟型別表第2　に入っていない。

答え：４

問38

［問38]　地震によりマンションが一部滅失した場合に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

1　建物の価格の2分の1を越える部分が滅失（以下本問において「大規模滅失」という。）した場合は、建替え決議をすることはできるが、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることはできない。

→×　大規模滅失（建物価格の１/２超）については、区分所有法第６１条５項「第一項本文に規定する場合を除いて、建物の一部が滅失したときは、集会において、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。」とあり、また、
区分所有法第６２条「集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。 」の建替え決議では、建物の価格に関係なく、建替え決議は可能である。復旧も建替えもともに可能である。

2　建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失（以下本問において「小規模滅失」という。）した場合は、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができるが、建替え決議をすることもできる。

→○　選択肢１でも述べたように、建替え決議（区分所有法第62条第1項）は建物価格に関係なく、可能である。
また、区分所有法第６１条「１項　建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。
２項 　前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。
３項 　第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。 」とあり、
３項により、復旧決議も可能である。

3　数棟ある団地の中で特定の棟が小規模滅失した場合は、団地で一括建替え決議をすることができない。

→×　団地における一括建替え決議は区分所有法第７０条「団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ、当該団地内建物の敷地（団地内建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により団地内建物の敷地とされた土地をいい、これに関する権利を含む。以下この項及び次項において同じ。）が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合において、当該団地内建物について第六十八条第一項（第一号を除く。）の規定により第六十六条において準用する第三十条第一項の規約が定められているときは、第六十二条第一項の規定にかかわらず、当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第六十五条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において、当該団地内建物の区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該団地内建物につき一括して、その全部を取り壊し、かつ、当該団地内建物の敷地（これに関する権利を除く。以下この項において同じ。）若しくはその一部の土地又は当該団地内建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地（第三項第一号においてこれらの土地を「再建団地内敷地」という。）に新たに建物を建築する旨の決議（以下この条において「一括建替え決議」という。）をすることができる。ただし、当該集会において、当該各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の三分の二以上の者であつて第三十八条に規定する議決権の合計の三分の二以上の議決権を有するものがその一括建替え決議に賛成した場合でなければならない。」とあり、
この要件にあえば、ある棟だけの小規模滅失でも、団地全棟の一括建替え決議をすることができる。　

4　数棟ある団地の中で全棟が大規模滅失した場合は、団地で一括建替え決議をすることができるが、一括復旧決議をすることもできる。

→×　団地で一括建替え決議（区分所有法第70条１項）はできるが、区分所有法に一括復旧決議の規定の準用は無い（区分所有法第66条）ので、できない。

答え：２ 　（準用関係も整理が必要。難問である。）

問39

[問39]　ある管理組合法人において、「理事に事故があり、理事会に出席できないときは、その配偶者または一親等の親族に限り、これを代理出席させることができる」旨の規約を設けていた場合に関する次の記述のうち、判例によれば、最も不適切なものはどれか。


1　管理組合法人に複数の理事を置いた場合の意思決定を理事会によって行うか否かについては、規約に委ねられていると解するのが相当である。

→○　適切である。頭の設問の「理事に事故があり．．．」とは関係ない、問であるが。

「理事に事故があり、理事会に出席できないときは、その配偶者または一親等の親族に限り、これを代理出席させることができる」旨の規約は違法ではないとした判例がある。
（最高裁判決Ｈ０２.１１.２６ 第二小法廷・判決 平成２（オ）７０１）
（以下に、上記最高裁判決の要旨・理由を記す。）

要旨：区分所有法四七条二項の管理組合法人の規約中、理事に事故があり、理事会に出席できないときは、その配偶者又は一親等の親族に限り、その理事を代理して理事会に出席させることができる旨を定めた条項は、違法でない。

理由：一　建物の区分所有等に関する法律（以下「法」という。）四七条二頃の管理組合法人（以下「管理組合」という。）が、その規約によって、代表権のある理事の外に複数の理事を定め、理事会を設けた場合において、「理事に事故があり、理事会に出席できないときは、その配偶者又は一親等の親族に限り、これを代理出席させることができる。」と規定する規約の条項（以下「本件条項」という。）は、法四九条七項の規定により管理組合の理事について準用される民法五五条に違反するものではなく、他に本件条項を違法とすべき理由はないと解するのが相当である。

　二　すなわち、法人の理事は法人の事務全般にわたり法人を代表（代理）するものであるが、すべての事務を自ら執行しなければならないとすると、それは必ずしも容易ではないとともに、他方、法人の代理を包括的に他人に委任することを許した場合には、当該理事を選任した法人と理事との信任関係を害することから、民法五五条の規定は、定款、寄附行為又は総会の決議によって禁止されないときに限り、理事が法人の特定の行為の代理のみを他人に委任することを認めて、包括的な委任を禁止したものであって、複数の理事を定め、理事会を設けた場合の右理事会における出席及び議決権の行使について直接規定するものではない。したがって、理事会における出席及び議決権の行使の代理を許容する定款又は寄附行為が、同条の規定から直ちに違法となるものではない。

　三　ところで、法人の意思決定のための内部的会議体における出席及び議決権の行使が代理に親しむかどうかについては、当該法人において当該会議体が設置された趣旨、当該会議体に委任された事務の内容に照らして、その代理が法人の理事に対する委任の本旨に背馳するものでないかどうかによって決すべきものである。

　これを、管理組合についてみるに、法によれば、管理組合の事務は集会の決議によることが原則とされ、区分所有権の内容に影響を及ぼす事項は規約又は集会決議によって定めるべき事項とされ、規約で理事又はその他の役員に委任し得る事項は限定されており（法五二条一項）、複数の理事が存する場合には過半数によって決する旨の民法五二条二項の規定が準用されている。しかし、複数の理事を置くか否か、代表権のない理事を置くか否か（法四九条四項）、複数の理事を置いた場合の意思決定を理事会によって行うか否か、更には、理事会を設けた場合の出席の要否及び議決権の行使の方法について、法は、これを自治的規範である規約に委ねているものと解するのが相当である。すなわち、規約において、代表権を有する理事を定め、その事務の執行を補佐、監督するために代表権のない理事を定め、これらの者による理事会を設けることも、理事会における出席及び議決権の行使について代理の可否、その要件及び被選任者の範囲を定めることも、可能というべきである。

　そして、本件条項は、理事会への出席のみならず、理事会での議決権の行使の代理を許すことを定めたものと解されるが、理事に事故がある場合に限定して、被選任者の範囲を理事の配偶者又は一親等の親族に限って、当該理事の選任に基づいて、理事会への代理出席を認めるものであるから、この条項が管理組合の理事への信任関係を害するものということはできない。
　四　そうすると、本件条項を適法であるとして上告人の請求を棄却した原審の判断は正当として是認することができ、原判決に所論の違法はない。論旨は、独自の見解に基づいて、又は原判決の措辞の不当をとらえて、原判決を非難するものにすぎず、採用することができない。
（以上、最高裁判決）

2　管理組合法人に理事会を設けた場合の各理事の出席の要否及び議決権行使の方法については、規約に委ねられていると解するのが相当である。

→○　適切である。選択肢１参照。　

3　管理組合法人に理事会を設けた場合において、理事が自らの代理権について包括的に他人に委任し代理させることは許されないから、当該理事会に理事の代理人が出席することはできないと解するのが相当である。

→× 適切でない。選択肢１参照。理事の代理人も出席できる。


4　管理組合法人に理事会を設けた場合の出席及び議決権行使が代理に親しむかどうかについては、当該法人において当該理事会が設置された趣旨や当該理事会に委任された事務の内容に照らして、その代理が法人の理事に対する委任の趣旨に背馳するものでないかどうかによって決すべきものである。

→○ 適切である。選択肢１参照。

答え：３

問40

[問40]　宅地建物取引業者（宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）第2条第3号に規定する者をいう。以下同じ。）Ａがマンションの売買の媒介をする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1　Ａが、マンションの広告をするときは、当該マンションの所在、規模、形質等について著しく事実に相違する表示をしてはならない。

→○　宅地建物取引業法第32条：宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の賃借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

2　Ａは、媒介に係る売買の買主となろうとしている者に対して、その売買が成立するまでの間に、専任の宅地建物取引主任者をして宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を行わせなければならない。

→×　一般の宅地建物取引主任者であれば足りる。特に専任の宅地建物取引主任者でなくてもよい。　宅地建物取引業法第35条：宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第５号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。


3　Ａは、マンションの売買に関し、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、宅地建物取引業法第37条に規定する事項を記載した書面を交付しなければならない。

→○　宅地建物取引業法第37条：宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、みずから当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次の各号に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

4　Ａは、マンションの建築に関する工事の完了前である場合は、当該工事に必要な開発許可、建築確認その他政令で定める許可等の処分があった後でなければ、当該マンションの売買の媒介をしてはならない。

→○　宅地建物取引業法第33条：宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第１項又は第２項の許可、建築基準法（昭和25年法律第201号）第６条第１項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。参照：第３６条も。

答え：２

問41

[問41]　マンションの分譲業者が買主に対して行うアフターサービスと、民法上、売主として負う瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、適切なもののみの組み合わせはどれか。

ア　瑕疵担保責任の内容として、民法では、瑕疵の修補責任は規定されていない。

→○　売主の瑕疵担保責任は、必ず出題される。民法、宅地建物取引業法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、アフターサービス規準での違いを纏めておくこと。平成２０年　管理業務主任者　試験　「問４１」　、平成１８年　管理業務主任者　試験　「問４１」　、平成１４年　管理業務主任者　試験　「問４４」　、平成１３年　マンション管理士　試験　「問１６」　など。
　　　　民法の瑕疵担保責任は、�@損害賠償、�A契約の解除のみで、修補は規定がない。
　　　　民法第５７０条｛売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。」とあり、準用の
民法第５６６条「売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。 」とある。

イ　アフターサービスは、宅地建物取引業法により、少なくともマンションの引渡しの日から2年間行わなければならない。

→×　アフターサービスは、瑕疵の有無にかかわらず一定の不具合があれば、無償修補を行う、売買契約に係わる約定（消費者サービス）であり、民法や宅地建物取引業法の法定の瑕疵担保責任とは異なる。引渡しから２年間行うなどの拘束は、宅地建物取引業法に規定はない。

ウ　アフターサービスの実施期間を、マンションの引渡しの日から5年以上と定めた場合は、売主としての瑕疵担保責任を負わない旨の特約は有効となる。

→×　アフターサービスは、瑕疵の有無にかかわらず一定の不具合があれば、無償修補を行う、売買契約に係わる約定であり、アフターサービスの約定を理由に、民法や宅地建物取引業法の法定の瑕疵担保責任を免れることはできない。宅地建物取引業法第４０条「１項　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第三項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
　　２項 　前項の規定に反する特約は、無効とする。」

エ　瑕疵担保責任を負う対象範囲は、隠れた瑕疵に限られない。

→×　瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵（通常人の注意を払っても発見できないキズ）に限られる。民法第５７０条「売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。」
　
オ　アフターサービスは、天災地変等の不可抗力による損傷の場合は、対象としないことが多い。

→○　次の場合には、アフターサービス規準の適応除外とされる場合がある。業界団体の自主的な作成（アフターサービス基準）参照。
　　　　�@ 天災地変（地震・火災・風・水・雪害）等、不可抗力による場合。
　　　　�A 経年変化、使用材料の自然特性による場合。
　　　　�B 管理不十分、使用上の不注意による場合。
　　　　�C 増改築等により、形状変更が行われた場合。
　　　　�D 地域特性による場合。
　　　　�E 第三者の故意又は過失に起因する場合。
　　　　�F 建物等の通常の維持・保全に必要となる場合。

カ　瑕疵担保責任は、売主に何らの過失がない場合は負わない。

→×　瑕疵担保責任は無過失責任であり、売主に故意・過失がなくても瑕疵担保責任を免れることはできない。判例

1　ア・オ
2　イ・エ
3　ウ・オ
4　ウ・カ

答え：１　（ア、オが適切） 　　　　参考：瑕疵担保責任のまとめ

問42

[問42］売主Ａが、自己所有のマンションについて買主Ｂと売買契約を締結した場合における瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、ＡとＢは、ともに宅地建物取引業者ではないものとする。

1　Ｂは、マンションの売買契約締結時に、その瑕疵の存在を知っていた場合には、Ａに対して瑕疵担保責任を追求することができない。

→○　Ａ、Ｂともに宅地建物取引業者では無いので、宅地建物取引業法の適用はない。民法の瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵のみが対象であるため、買主Ｂが瑕疵あることを知っていた場合(悪意）には、売主に対して瑕疵担保責任を追及することはできない。（民法第570条「売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。）

2　ＡＢ間において、Ａが負うべき瑕疵担保責任について、何らの取り決めをしなかった場合には、Ａは瑕疵担保責任を負わない。

→×　選択肢１でも述べたように、民法第５７０条の瑕疵担保責任は無過失責任であるので、瑕疵担保責任についての取り決めが無かった場合でも、売主Ａは瑕疵担保責任を負う。

3　ＡＢ間の売買契約が、宅地建物取引業者の媒介により成立したものであるときは、Ａは瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、当該特約は無効である。

→×　民法の瑕疵担保責任は強行規定ではない。また、売主Ａは宅地建物取引業者でも無いので、「売主Ａは瑕疵担保責任を負わない」とする特約は有効である。宅地建物取引業者が売主なら、宅地建物取引業法第４０条「１項　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第三項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２ 　前項の規定に反する特約は、無効とする。」
で特約の制限がある。

4　Ａが瑕疵担保責任を負う期間は、売買契約締結の日から1年間である。

→×　民法第566条第３項「前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。」の規定により、買主Ｂが売主Ａに対して損害賠償、契約解除を請求できるのは、買主Ｂが瑕疵あることを知ってから１年間である。契約締結からではない。

答え：１ 　　　参考：瑕疵担保責任のまとめ

問43

[問43］マンションの建替組合（以下本問において「組合」という。）に関する次の記述のうち、マンションの建替えの円滑化等に関する法律（平成14年法律第78号）の規定によれば、誤っているものはどれか。

1　組合は、都道府県知事の認可により成立する。

→○　マンションの建替えの円滑化等に関する法律（以下、建替え円滑化法という）第9条「区分所有法第六十四条 の規定により区分所有法第六十二条第一項 に規定する建替え決議（以下単に「建替え決議」という。）の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者（マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該建替え決議の内容により当該マンションの建替えを行う旨の同意をしたものを含む。以下「建替え合意者」という。）は、五人以上共同して、定款及び事業計画を定め、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の認可を受けて組合を設立することができる。」とある。なお、同法第１２８条により「指定都市等の長も認可」出来る。

2　組合は、設立認可の公告の日から2ヶ月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者（その承継人を含み、その後に建替え合意者等となったものを除く。）に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。

→○　建替え円滑化法第15条１項「組合は、前条第1項（注：マンション建替組合の設立許可）の公示の日から２月以内に、区分所有法第63条第4項に規定する建替えに参加しない旨を回答した区分所有者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。」とある。

3　組合は、その事業に要する経費に当てるため、賦課金として参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができ、組合員は、賦課金の納付について、相殺をもって組合に対抗することができる。

→Ｘ　建替え円滑化法第35条１項「組合は、その事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができる。
同条３項「組合員は、賦課金の納付について、相殺をもって組合に対抗することができない。」
とある。「相殺をもって組合に対抗することができる。」は誤りである。

4　組合の総会の議事は、原則として、総組合員の半数以上の出席により、出席者の議決権の過半数で決するが、定款の変更及び事業計画の変更のうち政令で定める重要な事項は、組合員の議決権及び持分割合の各4分の3以上で決する。

→○　建替え円滑化法第29条１項「総会は、総組合員の半数以上の出席がなければ開くことができず、その議事は、この法律に特別の定めがある場合を除くほか、出席組合員の過半数で決し、可否同数のときは、議長の決するところによる。」
同法第30条「第27条第1号（注：定款の変更）及び第2号（注：事業計画の変更）に掲げる事項のうち、政令で定める重要な事項並びに同条第８号（注：管理規約）及び第9号（注：組合の解散）に掲げる事項は、組合員の議決権および持分割合の各４分の３以上で決する。」とある。

答え：３

問44

[問44］消費者契約法（平成12年法律第61号）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1　消費者契約法が適用される売買契約は、消費者と事業者との間で締結される契約である。

→○　消費者契約法は、　平成２０年　マンション管理士　試験　「問１２」、　平成１８年　管理業務主任者　試験　「問４３」でも出た。
　　　　まず、消費者契約法とは、「この法律は、消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差にかんがみ、事業者の一定の行為により消費者が誤認し、又は困惑した場合について契約の申込み又はその承諾の意思表示を取り消すことができることとするとともに、事業者の損害賠償の責任を免除する条項その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とすることにより、消費者の利益の擁護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。」である。
消費者契約法第2条「１項　この法律において「消費者」とは、個人（事業として又は事業のために契約の当事者となる場合におけるものを除く。）をいう。
２項 　この法律において「事業者」とは、法人その他の団体及び事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人をいう。
３項 　この法律において「消費者契約」とは、消費者と事業者との間で締結される契約をいう。」とあり、３項による。

2　売主と買主双方が消費者であっても、宅地建物取引業者が当該売買契約を媒介する場合は、当該売買契約に消費者契約法が適用される。

→×　選択肢１でも述べたように、消費者契約法第2条に規定されるように、消費者契約とは、消費者と事業者との間で締結される契約であるので、消費者と消費者との契約は、消費者契約法の適用を受けない。

3　消費者契約法において「事業者」とは、法人その他の団体及び事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人をいう。

→○　選択肢１でも述べたように、消費者契約法第2条第2項「「事業者」とは、法人その他の団体及び事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人をいう。」とある。

4　売主である事業者が負うべき瑕疵担保による損害賠償責任の全部を免除する契約条項は、売主が瑕疵修補責任を負う場合など、一定の例外を除いて無効である。

→○　消費者契約法第8条「１項　次に掲げる消費者契約の条項は、無効とする。
　　一　事業者の債務不履行により消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除する条項
　　二　事業者の債務不履行（当該事業者、その代表者又はその使用する者の故意又は重大な過失によるものに限る。）により消費者に生じた損害を賠償する責任の一部を免除する条項
　　三　消費者契約における事業者の債務の履行に際してされた当該事業者の不法行為により消費者に生じた損害を賠償する民法の規定による責任の全部を免除する条項
　　四　消費者契約における事業者の債務の履行に際してされた当該事業者の不法行為（当該事業者、その代表者又はその使用する者の故意又は重大な過失によるものに限る。）により消費者に生じた損害を賠償する民法の規定による責任の一部を免除する条項
　　五　消費者契約が有償契約である場合において、当該消費者契約の目的物に隠れた瑕疵があるとき（当該消費者契約が請負契約である場合には、当該消費者契約の仕事の目的物に瑕疵があるとき。次項において同じ。）に、当該瑕疵により消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項
２　前項第五号に掲げる条項については、次に掲げる場合に該当するときは、同項の規定は、適用しない。
　　一　当該消費者契約において、当該消費者契約の目的物に隠れた瑕疵があるときに、当該事業者が瑕疵のない物をもってこれに代える責任又は当該瑕疵を修補する責任を負うこととされている場合
　　二　当該消費者と当該事業者の委託を受けた他の事業者との間の契約又は当該事業者と他の事業者との間の当該消費者のためにする契約で、当該消費者契約の締結に先立って又はこれと同時に締結されたものにおいて、当該消費者契約の目的物に隠れた瑕疵があるときに、当該他の事業者が、当該瑕疵により当該消費者に生じた損害を賠償する責任の全部若しくは一部を負い、瑕疵のない物をもってこれに代える責任を負い、又は当該瑕疵を修補する責任を負うこととされている場合　」
とある。

答え：２ 　　（少し、難問か）　参考：瑕疵担保責任のまとめ

問45

[問45］個人情報の保護に関する法律（平成15年法律第57号）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1　個人情報の保護に関する法律により一定の義務を課せられる「個人情報取扱事業者」とは、個人情報をコンピュータを用いて検索することができるようにして取り扱っている者をいい、コンピュータを用いていない者はこれに該当しない。

→×　個人情報の保護に関する法律（以下「個人情報保護法」という）からの出題は、平成２０年　管理業務主任者　試験　「問４４」　もある。
　　　　まず、個人情報保護法とは、「この法律は、高度情報通信社会の進展に伴い個人情報の利用が著しく拡大していることにかんがみ、個人情報の適正な取扱いに関し、基本理念及び政府による基本方針の作成その他の個人情報の保護に関する施策の基本となる事項を定め、国及び地方公共団体の責務等を明らかにするとともに、個人情報を取り扱う事業者の遵守すべき義務等を定めることにより、個人情報の有用性に配慮しつつ、個人の権利利益を保護することを目的とする。」である。
　個人情報保護法第２条「１項　この法律において「個人情報」とは、生存する個人に関する情報であって、当該情報に含まれる氏名、生年月日その他の記述等により特定の個人を識別することができるもの（他の情報と容易に照合することができ、それにより特定の個人を識別することができることとなるものを含む。）をいう。
２項 　この法律において「個人情報データベース等」とは、個人情報を含む情報の集合物であって、次に掲げるものをいう。
　　　一 　特定の個人情報を電子計算機を用いて検索することができるように体系的に構成したもの
　　　二 　前号に掲げるもののほか、特定の個人情報を容易に検索することができるように体系的に構成したものとして政令で定めるもの
３項 　この法律において「個人情報取扱事業者」とは、個人情報データベース等を事業の用に供している者をいう。ただし、次に掲げる者を除く。
　　　一 　国の機関
　　　二 　地方公共団体
　　　三 　独立行政法人等（独立行政法人等の保有する個人情報の保護に関する法律 （平成十五年法律第五十九号）第二条第一項 に規定する独立行政法人等をいう。以下同じ。）
　　　四 　地方独立行政法人（地方独立行政法人法 （平成十五年法律第百十八号）第二条第一項 に規定する地方独立行政法人をいう。以下同じ。）
　　　五 　その取り扱う個人情報の量及び利用方法からみて個人の権利利益を害するおそれが少ないものとして政令で定める者
４項 　この法律において「個人データ」とは、個人情報データベース等を構成する個人情報をいう。
５項 　この法律において「保有個人データ」とは、個人情報取扱事業者が、開示、内容の訂正、追加又は削除、利用の停止、消去及び第三者への提供の停止を行うことのできる権限を有する個人データであって、その存否が明らかになることにより公益その他の利益が害されるものとして政令で定めるもの又は一年以内の政令で定める期間以内に消去することとなるもの以外のものをいう。
６項　この法律において個人情報について「本人」とは、個人情報によって識別される特定の個人をいう。第1項「「個人情報」とは、生存する個人に関する情報であって、当該情報に含まれる 氏名、生年月日その他の記述等により特定の個人を識別することができるもの（他の情報と容易に照合 することができ、それにより特定の個人を識別することができることとなるものを含む。）をいう。」とあり、
同条第3項「「個人情報取扱事業者」とは、個人情報データベース等を事業の用に供している者 をいう。」とある。
コンピュータを使用していない者も個人情報取扱事業者に該当する。

2　個人情報取扱事業者は、個人情報を取得した場合は、個人情報の保護に関する法律が定める一定の場合を除き、あらかじめその利用目的を公表していないときは、速やかに、その利用目的を、本人に通知し、又は公表しなければならない。

→○　個人情報保護法第18条１項「個人情報取扱事業者は、個人情報を取得した場合は、あらかじめその利用目的を公表している場合を除き、速やかに、その利用目的を、本人に通知し、又は公表しなければならない。」とある。

3　マンション管理業者が、管理組合から管理の委託を受けることにより、管理組合を通じて保有している管理組合員の個人情報は、個人情報取扱事業者としての義務の対象とはならない。

→×　選択肢１でも述べたように、マンション管理業者が、管理組合を通じて保有している管理組合員の個人情報は、個人情報取扱事業者としての義務の対象となる。同法第２条３項に該当する。

4　個人情報取扱事業者は、本人から、当該本人が識別される保有個人データの開示を求められたときは、遅滞なく開示しなければならず、開示に関し、手数料を徴収することはできない。

→×　個人情報保護法第25条「１項　個人情報取扱事業者は、本人から、当該本人が識別される保有個人データの開示（当該本人が識別される保有個人データが存在しないときにその旨を知らせることを含む。以下同じ。）を求められたときは、本人に対し、政令で定める方法により、遅滞なく、当該保有個人データを開示しなければならない。ただし、開示することにより次の各号のいずれかに該当する場合は、その全部又は一部を開示しないことができる。
　一　本人又は第三者の生命、身体、財産その他の権利利益を害するおそれがある場合
　二　当該個人情報取扱事業者の業務の適正な実施に著しい支障を及ぼすおそれがある場合
　三　他の法令に違反することとなる場合」とある。
　　また、同法第３０条１項「個人情報取扱事業者は、第二十四条第二項の規定による利用目的の通知又は第二十五条第一項の規定による開示を求められたときは、当該措置の実施に関し、手数料を徴収することができる。 」により、個人情報取扱事業者は、開示に関し手数料を徴収することができる。

答え：２

問46

[問46］マンションの管理の適正化に関する指針（平成13年国土交通省告示第1288号）に関する次のアからエまでの記述のうち、適切なものはいくつあるか。

ア　管理組合は、マンションの管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえで、管理事務の全部又は一部を第三者に委託しようとする場合は、その委託内容を十分に検討し、書面をもって管理委託契約を締結することが重要である。

→○　適正化指針第４項「管理組合は、マンションの管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえで、管理事務の全部または一部を第三者に委託しようとする場合は、その委託内容を十分に検討し、書面をもって管理委託契約を締結することが重要である。」とある。

イ　管理組合の管理者等は、マンションの管理の適正化を図るため、必要に応じ、マンション管理士、司法書士、行政書士、区分所有管理士等専門的知識を有する者の知見の活用を考慮することが重要である。

→○　適正化指針第１項第３号「マンションの管理は、専門的な知識を必要とすることが多いため、管理組合は、問題に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の支援を得ながら、主体性をもって適切な対応をするよう心がけることが重要である。」とある。

ウ　管理組合の管理者等は、会計帳簿、管理委託契約書、駐車場使用契約書、保険証券等の必要な帳票類を作成してこれを保管するとともに、マンションの区分所有者等の請求があった時は、これを速やかに開示することにより、経理の透明性を確保する必要がある。

→○　適正化指針第２項第４号（管理組合の経理）に「管理組合の管理者等は、必要な帳票類を作成してこれを保管するとともに、マンションの区分所有者等の請求があった時は、これを速やかに開示することにより、経理の透明性を確保する必要がある。」とある。

エ　管理組合は、維持修繕を円滑かつ適切に実施するため、建物の付近見取図、小屋伏図、構造計算書等の設計に関する図書等を保管することが重要であるが、この図書等については、共用倉庫等に厳重に保管し、マンションの区分所有者等に対する閲覧を制限することが望ましい。

→×　適正化指針第２項第５号に「管理組合は、維持修繕を円滑かつ適切に実施するたえに、設計に関する図書等を保管することが重要である。また、この図書等について、マンションの区分所有者等の求めに応じ、適時閲覧できるように配慮することが望ましい」とある。設問は、この規定に反している。

1　一つ
2　二つ
3　三つ
4　四つ

答え：３（３つ。ア、イ、ウが適切）

問47

[問47］管理業務主任者（マンション管理適正化法第2条第9号に規定する者をいう。以下同じ。）に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア　管理業務主任者が、管理業務主任者として行う事務に関し、不正又は著しく不当な行為をしたときは、国土交通大臣から、1年以内の期間を定めて、管理業務主任者としてすべき事務を行うことを禁止されることがある。

→○　適正化法第64条「１項　国土交通大臣は、管理業務主任者が次の各号のいずれかに該当するときは、当該管理業務主任者に対し、必要な指示をすることができる。
　　　一 　マンション管理業者に自己が専任の管理業務主任者として従事している事務所以外の事務所の専任の管理業務主任者である旨の表示をすることを許し、当該マンション管理業者がその旨の表示をしたとき。
　　　二 　他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義を使用して管理業務主任者である旨の表示をしたとき。
　　　三 　管理業務主任者として行う事務に関し、不正又は著しく不当な行為をしたとき。
２項　国土交通大臣は、管理業務主任者が前項各号のいずれかに該当するとき、又は同項の規定による指示に従わないときは、当該管理業務主任者に対し、一年以内の期間を定めて、管理業務主任者としてすべき事務を行うことを禁止することができる。」とあり、第1項第3号、同条第2項による。

イ　管理業務主任者証の有効期間は5年間であり、申請により更新することができるが、更新を受けようとする者は、その申請の日前6月以内に行われる登録講習機関の講習を受けなければならない。

→○　適正化法第60条「２項　管理業務主任者証の交付を受けようとする者は、第六十一条の二において準用する第四十一条の二から第四十一条の四までの規定により国土交通大臣の登録を受けた者（以下この節において「登録講習機関」という。）が国土交通省令で定めるところにより行う講習（以下この節において「講習」という。）で交付の申請の日前六月以内に行われるものを受けなければならない。ただし、試験に合格した日から一年以内に管理業務主任者証の交付を受けようとする者については、この限りでない。
３項　管理業務主任者証の有効期間は、五年とする。」とあり、
３項と２項による。

ウ　管理業務主任者試験に合格した者は、管理事務に関し2年以上の実務の経験を有していれば、国土交通大臣の登録を受けなくても、管理業務主任者証の交付を申請することができる。

→×　適正化法第59条（登録）「試験に合格した者で、管理事務に関し国土交通省令で定める期間以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは、国土交通大臣の登録を受けることができる。」とあり、第60条（管理業務主任者証の交付等）「前条第一項の登録を受けている者は、国土交通大臣に対し、氏名、生年月日その他国土交通省令で定める事項を記載した管理業務主任者証の交付を申請することができる。 。とある。
国土交通大臣の登録を受けたのち、管理業務主任者証の交付申請を行う必要がある。管理事務に関す2年以上の実務経験がある場合には、登録講習は免除されるのみである。なお、第60条2項の規定により、「試験に合格した日から１年以内に管理業務主任者証の交付を受けようとするものは、管理業務主任者証の交付前の講習を免除される」。

エ　管理業務主任者は、管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結した場合に、当該管理組合の管理者等に対し交付すべき書面を作成するときは、当該書面に管理業務主任者の記名捺印又は管理業務主任者証の写しを添付しなければならない。

→×　適正化法第73条第2項（契約の成立時の書面の交付）「マンション管理業者は前項の規定（注：契約成立時の書面の交付）により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。」と規定されている。設問の「又は管理業務主任者証の写しの添付」は規定にない。

1　一つ
2　二つ
3　三つ
4　四つ

答え：２（２つ。ウ、エが誤り）

問48

[問48］マンション管理業者が行う重要事項の説明に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定に違反するものはどれか。

1　マンション管理業者は、新築の分譲マンションの区分所有者全員の合意文書に基づき、当該マンションの建築工事の完了の日から12月間を契約期間とする管理委託契約を締結したが、マンションの区分所有者全員に対し、重要事項を記載した書面をあらかじめ交付しなかった。

→○（違反しない）　ここは、平成２０年　管理業務主任者　試験　「問４９」　、平成１５年　管理業務主任者　試験　「問４９」　などでも出ている。
　　管理委託契約の締結に係る重要事項説明は、適正化法第72条、施行規則第82条〜84条に規定されており、法第72条第1項に「マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間（注：施行規則第82条で「1年間」と定められている。）を経過する日までに契約の満了するものを除く。）を締結しようとするときは、あらかじめ説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下、「重要事項」という。）について説明させなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の１週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。」とある。
設問では、「マンションの建築工事の完了の日から12月間を契約期間とする管理委託契約」となっているため、法第72条第1項の例外規定に該当するため、重要事項説明書を交付しなくても、適正化法違反にはならない。

2　管理者等が置かれていない管理組合との管理委託契約を従前と同一の条件で更新するに当たって、マンション管理業者は、あらかじめ、マンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付したが、説明会における管理業務主任者からの説明を行わなかった。

→○（違反しない）　適正化法第72条第2項〜第4項に従前の管理受託契約と同一条件で管理受託契約を締結する場合の方法について規定されている。法第72条第２項「マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。」とある。管理者等が置かれている場合には、同条第3項により管理者等に対し重要事項の説明が課せられているが、管理者等が置かれていない場合には、管理業務主任者による重要事項の説明義務は無い。なお、従前と同一条件で管理受託契約を更新する際には、管理者等が置かれている場合でも、置かれていない場合でも、どちらも説明会の開催義務は無い。

3　管理者等が置かれていない管理組合との管理委託契約を従前と同一の条件で更新するに当たって、マンション管理業者は、マンションの区分所有者等全員が参加した説明会において、重要事項を記載した書面を交付した。

→○（違反しない）　適正化法第72条第2項〜第4項に従前と同一条件で管理受託契約を更新する場合について規定がある。法第72条第2項によれば、管理者等が置かれていない場合には、契約締結までの間に、重要事項を記載した書面をマンションの区分所有者等全員に交付することが求められている。設問は、この条件を満たしており、適正化法に抵触しない。

4　管理者等が置かれている管理組合との管理委託契約を従前と同一の条件で更新するに当たって、マンション管理業者は、当該管理者等を含むマンションの区分所有者総数の4分の3が参加した説明会において、出席者に対し重要事項を記載した書面を交付し、管理業務主任者が管理業務主任者証を提示の上、説明を行ったことをもって管理受託契約を更新した。

→×（違反する）　適正化法第72条第2項〜第4項に従前と同一条件で管理受託契約を更新する場合について規定がある。従前と同一条件で管理受託契約を更新する場合には、同条第2項により重要事項を記した書面をマンションの区分所有者等全員に交付することが義務付けられている。また、管理者が置かれている場合には、同条第3項により管理者等に対し管理業務主任者をして重要事項を記載した書面を交付して説明する義務が課せられている。設問は「マンションの区分所有者総数の4分の3が参加した説明会において、出席者に対し重要事項を記載した書面を交付し」とあり、説明会に参加していない区分所有者には重要事項を記載した書面が交付されていないため、「あらかじめ区分所有者等の全員に重要事項説明書を交付する」という条件を満たしておらず、この状況で管理受託契約を更新しているため、適正化法に抵触する。

答え：４

問49

[問49］管理事務（マンション管理適正化法第2条第6号に規定するものをいう。以下同じ。）の報告に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、正しいものはどれか。

1　マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれているときは、当該管理組合の事業年度終了後、遅滞なく、当該管理事務に関する報告をしなければならないが、管理事務報告書を作成して、これを管理者等に交付する必要はない。

→×　適正化法第７７条第1項、施行規則第88条に管理者等が置かれている場合の管理事務報告について規定されている。施行規則第88条に「マンション管理業者は、法第７７条第１項の規定（注：管理者等が置かれている場合の管理事務報告）により管理事務に関する報告を行うときは、管理事務を委託した管理組合の事業年度終了後、遅滞なく、当該期間における管理受託契約に係るマンションの管理の状況について次に掲げる事項を記載した管理事務報告書を作成し、これを管理者等に交付しなければならない。」とあり、設問「管理事務報告書を管理者等に交付する必要は無い」は誤りである。

2 マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれていないときは、当該管理組合の事業年度終了後、遅滞なく、管理事務報告書を作成し、当該区分所有者全員に説明しなければならない。

→　×　適正化法第７７条第２項、第３項、施行規則第89条に管理組合に管理者等が置かれていない場合の管理事務の報告について規定されている。施行規則第89条第１項には、「マンション管理業者は、法第７７条第２項（注：管理者が置かれていない場合の管理事務報告）の規定による管理事務に関する報告を行うときは、管理事務を委託した管理組合の事業年度終了後、遅滞なく、当該期間における管理受託契約に係るマンションの管理の状況について前条各号（注：期間、会計の収入・支出、受託契約の内容）を記載した管理事務報告書を作成し、法第７７条第２項に規定する説明会を開催し、管理業務主任者をして、これを当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に交付させなければならない。」とあり、管理者等が置かれていない場合には、区分所有者に対して管理事務報告を作成し、かつ管理事務報告書を交付して、説明会の開催が義務付けられている。

3　マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれていないときは、管理事務の報告を行う説明会の開催日の１週間前までに、説明会の開催の日時及び場所を当該マンションの区分所有者等の見やすい場所に掲示しなければならない。

→○　適正化法第７７条第２項、第３項、施行規則第89条に管理組合に管理者等が置かれていない場合の管理事務の報告について規定されており、施行規則第８９条第３項に設問とおりの方法が定められている。

4　マンション管理業者は、管理事務に関する報告を行うときは、対象となる期間、管理組合の収入及び支出の状況及び管理受託契約の内容に関する事項を記載した管理事務報告書を管理業務主任者をして作成させ、当該書面に記名押印させなければならない。

→×　適正化法第７７条、施行規則第８８条、89条に管理事務の報告について規定されている。管理事務報告書の作成はマンション管理業者が行うもので、また管理業務主任者の記名押印は不要である。（説明は管理業務主任者が行うこと。）

答え：３

問50

[問50］管理組合の財産の分別管理に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1　保証契約（マンション管理適正化法施行規則第53条第1項第11号に規定する保証契約をいう。以下本問において同じ。）を締結したマンション管理業者は、収納代行方式により管理組合の修繕積立金等金銭を管理するときは、徴収日から1月以内であれば、その金銭を当該マンション管理業者名義の口座に預け入れることができる。

→○　適正化法第76条（財産の分別管理）、適正化法施行規則第87条第5項（財産の分別管理）に支払一任代行方式について規定されている。施行規則第87条第5項には、「マンション管理業者が保証契約を締結した場合において、当該マンション管理業者が、支払一任代行方式により当該修繕積立金等金銭を管理するときは、管理組合等がマンションの区分所有者等から当該修繕積立金等を徴収してから１月以内に、このうち修繕積立金を、当該管理組合等を名義人とする修繕積立金を管理するための別の口座に移し換えるときに限り、前項の規定（注：印鑑と通帳の同時保管の禁止規定）は適用しない。」
とあり、設問の「徴収日から１月以内であれば、その金銭を当該マンション管理業者名義の口座に預け入れることができる。」は適正化法に違反しない。

2　マンション管理業者は、管理組合から委託を受けて修繕積立金等金銭を管理組合を名義人とする口座において預貯金として管理し、その預貯金通帳と印鑑の一方のみを保管する場合は、保証契約を締結する必要がない。

→○　適正化法第76条（財産の分別管理）、適正化法施行規則第87条第2項、第4項（財産の分別管理）にいわゆる原則方式について規定されている。原則方式の場合は、保証契約を締結する必要がない。

3　マンション管理業者は、管理組合から委託を受けて有価証券を管理する場合は、金融機関または証券会社に、当該有価証券の保管場所を自己の固有財産及び他の管理組合の財産である有価証券の保管場所と明確に区分し、かつ、当該受託有価証券が受託契約を締結した管理組合の有価証券であることを判別できる状態で管理しなければならない。

→○　適正化法第76条（財産の分別管理）、適正化法施行規則第87条第2項（財産の分別管理）に、管理組合名義の有価証券を管理業者が保管することについて規定されており、設問にあるとおりの方法が規定されている。

4　保証契約を締結したマンション管理業者は、支払一任方式により管理組合の修繕積立金等金銭を管理するときは、修繕積立金以外の管理組合の金銭を、当該マンション管理業者が預貯金通帳と印鑑を同時に保管する当該管理組合名義の口座に1月を超えて預け入れることができない。

→×　適正化法第76条（財産の分別管理）、適正化法施行規則第87条第5項（財産の分別管理）に支払一任代行方式について規定されている。同条では、修繕積立金を1月以内に管理組合名義の修繕積立金を管理する口座に移し換えることが規定されており、修繕積立金以外の金銭については、1月以内に移し換えることが求められていない。

答え：４

終わり